房企不惧负债率提升大举买地 预期依旧看涨房价

　　华东地区4月土地市场继续上涨。

　　厦门近期拍出一块地，楼面地价较去年6月份阳光]城控股拿下的地块已经翻番，而南京河西南部20-7号住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的楼面价。上海上周则在浦东拍出溢价超65%的单价总价双高价地。4月上海还将出让12幅经营性用地，起始出让金超90亿元。一季度上海土地出让金185.77亿元，同比增172.44%。

　　4月份，房企境外融资再度抬头。4月15日，新城控股(01030.HK)宣布发行于2016年到期金额为15亿元人民币的9.75%优先票据，所得款项净额14.754亿元;4月16日，旭辉地产(0884.HK)也发行2.75亿美元于2018年到期之12.25厘优先票据。

　　“企业高负债融资买地，必然要求加速回款。”一位业内资深人士说，为了保证回款额，不少企业已经悄然上调房价，减少优惠。

　　房企不惧负债率提升

　　德佑地产市场研究部统计数据显示，2013年3月，上海市商品房用地成交面积达到72.8万平方米，为最近8年同期的最高纪录。

　　土地成交增长，高溢价再现，固然表明房企愿意砸钱拿地，但同时也逼迫它们通过融资渠道和销售回款，维持现金流。阳光城控股有多个项目引入基金，去年实现百亿销售后，该公司今年又获得歌菲资产管理加大投资至30亿元。

　　如阳光城控股一样，本报记者采访的其他房企相关人士均表示，只要销售回款保证现金流，就不惧怕融资所带来的高负债率。今年1月15日，新城控股发行于2018年到期金额为2亿美元的10.25%优先票据，所得净额1.95亿美元; 4月12日，新城控股旗下子公司上海新城万嘉房地产引入歌菲资产，注资于嘉定新城A06-1和A06-2地块，歌菲基金以5亿元持项目公司5%股权。随后新城控股和旭辉再度发行优先票据。

　　新城控股年内两次融资近30亿元，成本在10%-13%。该公司去年实现合约销售金额约161.3亿元，按照现金流20%-40%用于购地的合理占比，新城控股今年显然已预留了足够的土地款。

　　上市后即融资拿地扩张的新城控股、旭辉地产，负债率高企的同时毛利率开始下降。以旭辉地产为例，该公司毛利率由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。旭辉首席财务官游思嘉在公司年报发布会上表示，集团将极力维持负债水平于70%以下，今年计划加大境外借贷比重。