楼市上演三十六计：5平米平房报出75万元的天价

　　地方版“国五条”细则陆续出台，楼市“小阳春”踪迹难寻。然而，平静之下却暗流涌动。中国证券报记者近日调查发现，北京地区的买卖双方早已针对政策漏洞，祭出应对之策。在二手房市场，假结婚与假离婚双管齐下，力求降低交易成本。在新房市场，开发商千方百计在价格上做文章，既完成交易，又不牺牲利润。在与政策博弈的过程中，瞒天过海、暗度陈仓、金蝉脱壳、趁火打劫……“三十六计”的戏码悄然上演。

　　经历多轮调控洗礼的开发商和房地产中介，已总结出一套日臻圆熟的应对之道。这不仅在一定程度上削弱了政策效力，同时也被认为是对市场形态的修复。业内人士认为，随着楼市调控进一步强化，类似的应对手段恐怕还将上演。对此，调控政策不仅要严厉执行，个别条款还需适时调整，使之适应市场新变化。

　　暗渡陈仓

　　补充协议 内藏文章

　　暗渡陈仓，比喻正面迷惑敌人，而在暗中活动，令敌人难以防备。

　　“这上面的价格是建委报价，实际销售价格以我说的为准。”在北京西南五环某知名项目的售楼处，面对标识着价格的销控表，销售人员这样向中国证券报记者说。

　　在她面前的销控表上，清晰地标识着每栋房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积、销售总价、销售单价等信息，不同楼层、不同户型的房屋价格不尽相同，一些房源还被贴上了“认购”、“签约”等标签。

　　但在谈到实际销售价格时，该销售人员便抛出上述说辞，并表示，若购买该项目，除按照公示价格的一定比例支付首付款外，还需额外支付30万元左右作为非毛坯款。按照面积88平方米、报价180万元的房源计算，实际单价将达到23800元/平方米左右的水平，比申报价格高出3000元/平方米左右。

　　对于为何要额外支付这30万元，销售人员示意销控表最下方的一行文字：“以上所示价格，不包含补充协议。”销售人员还表示，由于项目是非毛坯修交房，因此在购房合同的“补充协议”中，这30万元将作为非毛坯费用纳入购房成本。

　　然而，对于户型在87-104平方米的普通住房来说，30万元的非毛坯费用显得太过奢侈。不少购房者对此表示质疑。

　　几经追问，销售人员终于道出实情：为顺利拿到预售许可证，项目以相对较低的报价通过住建委的审批。但在实际销售中，公司认为上述报价“低于市场水平”，且“有利润损失”。因此，便将额外的价格隐藏在“补充协议”中暗渡陈仓。　虽然游走在政策边缘，但这种策略所面临的风险仍然可控。有从业人员表示，如果是在购房者认可的情况下，有发票可查，就可以实现价格分拆。对于处在房地产食物链上端的开发商来说，从非毛坯公司拿到发票并非难事。

　　据悉，类似的营销手法在房地产销售中屡见不鲜。其中，二手房销售中曾广为使用的“阴阳合同”便与其异曲同工。所不同的是，后者是以避税为目的，前者应对的则是“限价令”。

　　业内人士表示，北京楼市的限价政策由来已久，这种营销方式的使用也颇为广泛，上述房地产项目不是第一个，也绝不是最后一个。建议政府部门加强对房屋预售环节的监管，使调控政策不只流于形式。