旧改毛利率逾50% 佳兆业瞄万科挑战深圳"老大"

　　佳兆业似乎从旧城改造中尝到了甜头，但随旧城改造项目比例增加，其“快速开发，快速销售”的高周转模式也受到了一定的影响，2012年中期其总资产周转率仅为0.05。

　　继在年初“借新偿旧”海外发债潮融资5亿美元后，佳兆业(01638.HK)拟再发票据。3月12日公告称，公司拟进行美元优先票据的国际发售，发行票据所得款项将用于部分2010年票据和拓展新项目。

　　佳兆业近日公布的2012财年业绩显示，公司去年总收益119.55亿元，同比增加10.3%;公司股东应占溢利为20.72亿元，同比增9%;每股基本盈利为0.422元，不派息。

　　佳兆业总裁金志刚此前曾透露，集团在旧改方面发展迅猛，旧改的毛利率，最高的超过50%。这也使得佳兆业去年的净利润增长15.9%，达到16.7亿元。

　　对于财年盈利增加但仍继续不派息，佳兆业主席郭英成表示，公司上市才三年时间，应该多留一些资金用于发展。

　　上述香港证券分析师则认为，上市公司业绩好转仍坚持不派息，有可能面临投资者的抛弃。事实上，早在2011年5月，佳兆业就曾突遭国际投资机构新加坡淡马锡的折价抛售，导致股价下降。

　　旧改专业户，不派息

　　2月21日，佳兆业公布2012年全年业绩，数据显示，佳兆业去年总收益增加10.3%至119.55亿元，毛利增长20.2%至38.85亿元，毛利率提到2.7%，达到32.5%。

　　此外，2012年佳兆业实现累计合约销售额约人民币173亿元，同比增长13.4%，实现净利润增长15.9%至人民币16.7亿元。

　　一直以来专注于旧城改造的佳兆业也逐渐尝到了旧改的甜头。据金志刚透露，佳兆业在旧改方面发展迅猛，在深圳(楼盘)超过万科而成为“老大”很快就将实现。在他看来，相比常规项目，旧城改造项目的毛利率更高，最高的超过50%。

　　如去年底刚刚入市的深圳32年来最大旧改项目——佳兆业城市广场，项目地价仅为3600元/平方米，但意向售价超过了2万元/平方米，毛利率达到了50%以上。此外，佳兆业在深圳龙岗的“龙岗一号”楼盘，土地成本仅为6000元/平方米，毛利率可达40%以上。

　　受益于高周转、业绩上涨以及旧改项目顺利推售等利好刺激，佳兆业在过去一年中股价持续上扬，从最低价1.32港元上涨至最高价2.87港元，涨幅近120%。截止至2013年2月21日收市报2.3港元。

　　然而，面对股价上扬，净利润增长，佳兆业依然坚持不派息，而这一行为已经持续了三年。

　　对此，佳兆业相关负责人向记者表示，佳兆业上市时间只有三年，公司希望储备更多的资金来发展，所以暂时不会派息。

　　对于上市公司不派息行为，业内普遍认为，公司决定不派发股息，可能是因为资金短缺，也可能是公司正扩张业务，因而选择将现金盈余投资在业务上。另有观点认为，因受金融与经济危机的双重冲击，或面临资金周转困难的局面，上市企业决定不派发股息或派发股息额急剧减少情有可原，但情况好转仍吝于派发股息，今后将有可能面对投资者的抛弃。

　　事实上，看空内地楼市和佳兆业后续赢利，被认为是当年淡马锡退出佳兆业的主要原因。

　　据了解，佳兆业集团高层近日在业绩发布会上表示，公司2013年销售目标提高超过30%，达到220亿元，并进一步提高盈利水平。

　　资金链承压

　　旧城改造虽然能够给佳兆业带来较高的利润，但其运营周期相对较长，对集团资金链的考验不容小觑。

　　据悉，深圳佳兆业城市广场从2008年初收购旧厂到2012年底完工入市销售，历时近5年之久。而在实现首期开卖后，其依然面临后续资金投入压力。如配套五星级酒店、甲级写字楼等，项目总投资达168亿元。

　　事实上，随着旧改项目比例的增加，佳兆业宣称的“快速开发，快速销售”的高周转模式已经受到了一定的影响。

　　根据2012年中报数据显示，佳兆业总资产周转率仅为0.05，而2011年同期的总资产周转率则为0.12。

　　对于旧改运营长周期和集团快周转模式存在矛盾的问题，佳兆业相关负责人认为，虽然旧改项目的改造周期比较长，但项目都是陆续开始和推进，并不需要集中同步进行。且分摊到各个开发环节，所耗费的资金量并不大。

　　另外，旧改项目的利润率较一般项目高，虽耗时相对较长，但对提升销售收入起到非常积极的作用。

　　他表示，佳兆业通过“双轨并行”战略实现快速发展，一方面坚持快速开发，抢占刚需客户;一方面参与城市更新，优化土地储备，提升企业利润。

　　据了解，截至目前佳兆业旧改项目占地面积已接近1000万平方米，其中50%在深圳，20%在东莞(楼盘)，21%在珠海(楼盘)。今年还将有6个旧改项目陆续完善手续，预计建筑面积不少于100万平方米。

　　据了解，佳兆业年初发行5亿美元优先票据，时隔两个月再次发债融资，除部分还债外，也为公司今年战略扩张做准备。

　　据年报显示，截至2012年末，佳兆业总资产达到579.52亿元，负债总值为428.98亿元，负债率为74.02%。

　　上述佳兆业负责人表示，截至目前，佳兆业的负债率下降至66.8%，处于较安全水平。

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