楼市调控政策变动易产生纠纷 购房者应提前约定

　　案例2：房子没买成 中介费没法退

　　去年8月，梁某经中介公司张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。

　　事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。 业界声音合同合法 中介公司可收取报酬

　　在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。

　　案例3：买到“凶宅”退房却很难

　　李某于2012年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提起诉讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。

　　本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。 业界声音法律缺失 买家购房还需“多打听”

　　根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。

　　购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件;同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。