保障房或走开发商“代建”路 利润不高却无风险

　　最近，有消息称，万科今年将参与南京的保障房建设，预计建筑规模达400万平方米。这一规模远远超过万科进入南京10年来所有开发项目面积之和，也是今年传出的开发商参建保障房的最大规模。而且不仅是万科，保利、中建、绿地、远洋、富力、首开等许多大型房企近期也都在谋求大规模进入保障房市场。

　　据了解，开发商参与保障房建设，其实并不新鲜。早在上世纪90年代初，为了解决市民的住房问题，厦门市住宅建设总公司就率先成片开发经济适用房小区。10多年来，该集团先后开发了10多个成规模的统建房或经济适用房小区，总建筑面积超过180万平方米，提供住宅2万多套。在南京，开发商“代建”大量的保障房也有例可循。其中，为全国所知名、且如今居住氛围已经相当成熟的经济适用房小区江畔人家，就是南京栖霞建设集团开发建设的。

　　开发商采用“代建”的形式参与保障房的建设，除了可在一定程度上缓解政府投入的资金压力之外，其实，对开发商本身也是一大好事。世联地产相关人士就认为，建保障性住房仍然会拉动经济，因为保障房也是住宅，照样拉动从水泥到窗帘各个产业，实际上还拉动更快，因为高端物业经常空置率比较高，业主买了也不非毛坯。但保障房的买家往往买了房就非毛坯、入住，这对经济的拉动更快。虽然建保障房政府只允许你最多只有5%的固定利润，但如果不占用投资现金流，在今年这个市场形势下，5%的利润也已经很不错了。

　　事实上，即便开发商不主动参与，但保障房建设也已经成为大部分房企的必由之路。因为住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地开发，基本上绕不开保障房的建设。所以，明智的开发商转向保障房之路也就是必然的了。

　　代建保障房利润不高却无风险

　　据了解，近期意图大规模参与地方保障房建设的万科，更是有结合规模化的保障房建设推进住宅产业化的打算。5月底，王石指明方向：“万科下一步仍然会加大对住宅产业化的推进，并结合政府下单的保障房的建设进行大规模实践。”郁亮近日也公开表示看好保障性住房建设与住宅产业化的结合，将积极介入，“今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。”除了规模化、标准化、工业化的思路之外，据称万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入，万科只输出技术与管理，以此来收取管理费用。若依此实施的话，意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，但却是稳定的一笔生意。

　　目前，在广州，开发商全面进军保障房的势头并不明显。除了保利地产2007年建设了广州第一个限价房项目保利西子湾外，目前只有今年将开建的金沙洲保障房地块。该地块前身是富力地产在2006年年底拿下的限价房地块。由于限价房市场形势的变化，富力地产主动提出要将限价房用地转为保障房用地，但仍由富力负责建设。

　　据介绍，金沙洲这次建设的保障房将以50平方米以下的廉租房为主，此前该地作为限价房最高能卖6050元/m2，如果作为经济适用房对外销售的话，利润则将控制在建造成本的3%以内。