惠州楼市2010年半程盘点：楼市呈现出四大特征

　　三、买方与房贷收紧赛跑，卖方推货量随政策玩起变速

　　今年上半年的惠州楼市上，买卖双方除了相互之间的拉锯战依然持续以外，各自还多了一个令其头疼的变量参与博弈。

　　对于购房者来说，这个变量就是银行信贷。从首套房“二成首付、七折利率”不再，到二套房“四成首付”、继而“五成首付”，再到非本地人购房贷款限制，以及以家庭为单位、认房又认贷的二套房认定标准——银行信贷一步步收紧，迟了一步也许就将面临多出几万首付甚至买不上房的危险。

　　而对于开发商来说，这个变量就是随政策而变的推盘节奏和数量，两者的博弈就像一场恰恰，只有掌握了恰当的节奏才能进退自如。两会前，由于开发商对后市把握不准，不少项目纷纷赶工或提前开盘。两会后，中央并未推出更加严厉的调控政策，于是楼市供给呈现出“小步快跑”的态势。而“4-15新政”后，惠州开发商态度各异，有小户型项目加快出货，也有大户型豪宅推迟入市步伐，更多项目则是边走边看，适时调整工程进度。

四、本地客户需求成为新政后市场消化主力军

　　2010年4月新政前，惠城区房地产消费客户中深圳投资客大约占到15%左右，到新政后由于宏观政策调控和金融贷款方面的紧压，深圳客户在购买群体中比例大幅缩减，现在不到5%。从目前情况来看，惠州本地客户，特别是购买首套房的刚需客户，逐渐成为市场的主力军。

　　据了解，目前惠城区房地产市场的消费者主要构成为三种：第一类客户为本地客，以改善居住需求为主。第二类客户为深圳投资兼自住客，以投资为主要方向，部分自住，这部分人多与惠州有地缘和亲缘关系，或者是工作、业务往来。第三类为“进城客”，主要为惠东、博罗、龙门等周边县区的“进城”客户。

　　值得注意的是，不仅是普通住宅市场的本地客户占据了主流，高端商业地产也呈现出同样的趋势。据富力国际中心营销负责人介绍，以前项目的外地投资客占了三成，而新政后的买家“十个就有九个是惠州本地人”，更不乏一次性买下一层写字楼的大单。