惠州楼市2010年半程盘点：楼市呈现出四大特征

　　上半年惠州楼市呈现四大特征

　　供应量大增，中小户型受宠，买方卖方持续博弈，本地置业者成市场主力

　　纵观今年上半年，惠城区新建商品房预售成交量走出了一条波动极大的曲线，单月成交最高峰出现在1月，为2815套；而最低谷就是紧随其后的2月份，仅为804套。预售成交均价方面，除1月份4927元/平方米以外，其余各月均在5000元/平方米以上，且在波动中呈现出上涨趋势，到6月份达到上半年以来的单月最高值5649元/平方米。

　　在这条跌宕起伏的曲线中，惠州楼市也呈现出与往年不同的四大特征。

江北楼盘聚集。 本报记者王剑桥 摄

　　一、市场转为供过于求，中小户型突破地域盲点

　　从去年下半年起，惠城区商品房市场一直呈现供不应求的状态，困扰广大购房者的同时，也间接导致了房价的不断攀升。而进入2010年后，房地产调控政策频出，有货在手的开发商纷纷加快推货步伐，希望抓住市场余热。从1月开始新货供应量逐步增加，突破了以往传统淡季的限制，使得市场供需逐渐平衡，到4月份更迎来一波放量潮，为购房者提供了丰富的选择。

　　其间，中小户型的供应量大增，并突破了传统的地域“盲点”，在南部新城一直以来大户型豪宅聚集的片区出现。此外，在很少有新楼盘的老城区中心区，如麦地、南坛等，也出现了新鲜面孔。

二、稀缺豪宅和中小户型脱颖而出

　　在上半年的整体政策市中，有两类产品受调控政策影响较小，整体而言仍呈现出较好的销售势头。

　　一类是中小户型楼盘，由于二套及其以上房贷的收紧，投资型需求和部分改善型需求受到一定抑制，部分大户型楼盘销售放缓。而惠州市场上以本地首次置业为主的刚性需求仍然非常强劲，同时，今年出现的很多紧凑型两房三房，不再是孤零零的单体楼，而是配套成熟的大社区里的某个组团，因此更加受到自住型购房者的欢迎。

　　另一类就是拥有稀缺资源的豪宅产品，在楼市调控周期，这类产品的抗跌性充分体现出来。如富力·丽港中心和合生·帝景湾，而且呈现出“越贵越买”的特点，即越是占据一线江景且南向面江的单位，越是受到青睐，尽管其价格也是最高的。

　　三、买方与房贷收紧赛跑，卖方推货量随政策玩起变速

　　今年上半年的惠州楼市上，买卖双方除了相互之间的拉锯战依然持续以外，各自还多了一个令其头疼的变量参与博弈。

　　对于购房者来说，这个变量就是银行信贷。从首套房“二成首付、七折利率”不再，到二套房“四成首付”、继而“五成首付”，再到非本地人购房贷款限制，以及以家庭为单位、认房又认贷的二套房认定标准——银行信贷一步步收紧，迟了一步也许就将面临多出几万首付甚至买不上房的危险。

　　而对于开发商来说，这个变量就是随政策而变的推盘节奏和数量，两者的博弈就像一场恰恰，只有掌握了恰当的节奏才能进退自如。两会前，由于开发商对后市把握不准，不少项目纷纷赶工或提前开盘。两会后，中央并未推出更加严厉的调控政策，于是楼市供给呈现出“小步快跑”的态势。而“4-15新政”后，惠州开发商态度各异，有小户型项目加快出货，也有大户型豪宅推迟入市步伐，更多项目则是边走边看，适时调整工程进度。

四、本地客户需求成为新政后市场消化主力军

　　2010年4月新政前，惠城区房地产消费客户中深圳投资客大约占到15%左右，到新政后由于宏观政策调控和金融贷款方面的紧压，深圳客户在购买群体中比例大幅缩减，现在不到5%。从目前情况来看，惠州本地客户，特别是购买首套房的刚需客户，逐渐成为市场的主力军。

　　据了解，目前惠城区房地产市场的消费者主要构成为三种：第一类客户为本地客，以改善居住需求为主。第二类客户为深圳投资兼自住客，以投资为主要方向，部分自住，这部分人多与惠州有地缘和亲缘关系，或者是工作、业务往来。第三类为“进城客”，主要为惠东、博罗、龙门等周边县区的“进城”客户。

　　值得注意的是，不仅是普通住宅市场的本地客户占据了主流，高端商业地产也呈现出同样的趋势。据富力国际中心营销负责人介绍，以前项目的外地投资客占了三成，而新政后的买家“十个就有九个是惠州本地人”，更不乏一次性买下一层写字楼的大单。