齐鲁证券房地产分析师涂力磊表示,在此轮政策调控中,挤压开发商资金,迫使其降价是手段之一。开发商是不是有降价压力,可以通过简单测算估计。
涂力磊表示,今年1-5月,开发商利用外资169亿元,自筹资金9540亿元。国内贷款达到5549亿元,同比增长57%。“前5月地产信贷投放量过大,开发商现在资金面依旧充裕,降价压力较小。”
但据其推算预测,今年房企自筹资金需要15220亿元,考虑到去年全年接近10000亿元的资金富余。按照一定的增长假设,开发商还需获得5220亿元的自筹资金。这部分资金大部分依靠销售回笼。按照房企以项目20%净利率水平测算,5220亿利润所对应的收入应该在26100亿元左右。从1到5月的房企销售情况来看,已经实现15760亿。
涂力磊表示,从假设测算中可以看出,开发商有销售压力,但暂时还不致命。如果成交继续下滑,为保证资金平衡,房企在4季度可能出现更大规模降价。
一家股份制银行地产金融总监对记者表示,虽然开发商上半年销售为今年积累了不少现金流,但是在调控继续深入的情况下,开发商下半年的销售不容乐观,而且在开发、投资等资金支出方面的需求仍然存在。虽然开发商自有资金能维持一段时间,但现金流也将越来越紧。他预计,房地产行业的调整,中小企业支撑不下去,还将出现大鱼吃小鱼,房企之间重组兼并的现象。
动向
房企转向外资银行
种种迹象表明,在房地产融资的渠道变得越来越窄的当下,股权融资受阻和资金有压力预期,使房企融资开始寻求新的渠道,其中一个明显动向是外资银行的身影频频显现。
6月25日,奥园从南洋商业银行及中国银行澳门分行获得5亿元的定期贷款融资,资金将用作奥园的一般营运资金。紧随其后,恒基兆业宣布其与18间国际及本地银行签订一项132.5亿元的5年期循环贷款;雅居乐也于近期从东亚银行获得了8亿港元的借款。新世界发展也获得了一家银行7亿港元4年期的贷款。
加之今年4月28日,龙湖披露,成功获得一笔来自国际银团最高上限为21.5亿港元的贷款。实际上,包括恒大、雅居乐、佳兆业、人和商业等在港上市的内地房企也纷纷推出了海外融资计划。业内人士分析称,龙湖的这一成功案例将对其他房企融资创新渠道起到风向标的作用。
- 调查
A股市场IPO仍未开闸
众多房企在融资方面最为依赖的A股市场,目前却仍然不甚明朗。去年6月IPO重启之后,A股市场仅有南国置业一家房企成功上市
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