日本为避免村镇消失免费送房？真相是……

　　据海外媒体报道，日本正面临非同寻常的麻烦，即房子比人多。日本农村到处是“鬼屋”，年轻人的离去将导致一些村镇消失。一些村庄为了生存下去，决定免费发放房子。

　　隶属于日本东京都的奥多摩町，2014年设立了一个“空房库存计划”，为空置的房产寻找潜在买家。该町规定，获得修缮补贴和免费住房的人，年龄必须在40岁以下；或者至少有一个18岁以下的子女与其共同生活，并且夫妇中的一方年龄在50岁以下。申请人必须承诺出资对房屋进行改造，并永久定居该町。

　　据介绍，迄今为止，该町已为9栋空置房屋找到了主人。这并不局限于日本公民，其中包括来自美国以及中国的家庭，但一个苛刻的前提是，你首先要有日本长期签证，即永驻（永住）身份。

　　证券时报记者通过在日本的律师朋友，成功加入一个“日本移居置业咨询”的微信群。近400个群友，除了各类服务型中介机构外，大都是对此有兴趣的中国人。随后，记者以自己想要申请这样的免费住房为由，多方打听，终于知道了事情的真相。

　　第一个问题：日本政府为什么要免费送房？

　　事实是这样的，一直以来，日本的大城市化、“都市圈化”等现象，使得人口过度集中在东京、大阪和名古屋周边，而日本其他地区的人口越来越稀疏，房屋空置率也越来越高。日本Fujitsu研究所报告显示，2013年日本有820万个空置房，空置率达13.5％，预计到2033年，考虑主动拆除的住宅，日本住房空置率仍将达到22.8％。另据日本政策论坛（Japan Policy Forum）2013年统计，日本国内虽有6000多万栋房屋，但实际拥有房产的人仅5000多万，供过于求且有逐年恶化的倾向。

　　随着年轻人离开农村到城市去工作，日本农村地区到处都是被废弃的“鬼屋”空房。奥多摩町相关政府机构官员预计，奥多摩町有可能成为2040年即将消失的东京都三个城镇之一。

　　为改善各地的空屋状况，日本政府曾在2015年制定法律，处罚名下持有空屋却未处理的民众，以推动其拆除或重整空屋。但因为空地的税负较空屋便宜，故大量民众选择将空屋夷为平地，而非转卖。

　　不过，仅仅提供免费住房还不够。像奥多摩町这样人口减少的地区，日本各地还有很多。如果想要繁荣起来，还需要一个可持续的经济发展计划，以及当地人与新来者之间的社区建设活动。

　　总的来说，日本政府用免费送房的方式吸引外来人口到乡村生活，主要目的是振兴当地经济，提升生育率（其申请条件中要求“有小孩的家庭”就是明证），避免村镇消亡的厄运。

　　第二个问题：2014年开始送房，现在效果怎样？

　　日本有关部门预测，到2040年，全日本的900个城镇和村庄将不复存在。

　　为此，包括东京都的奥多摩町、大阪府的和泉市、广岛县的三原市等地，大约从2014年开始，陆续成立了专门的中介撮合机构“空屋银行”，政府给予经济补贴，吸引人们搬离大都市，来乡镇农村长期定居。据悉，可以享受这一政策的，并不限国籍，但外国人必须首先拥有日本长期签证。这一点，就难住了很多中国人。如果对中国居民的长期签证要求降低，今天的局面大家可以想象得到。

　　从2014年实施，到现在离2019年也只剩18天了，在这4年多时间里，奥多摩町只有9栋房屋找到了新主人。实际上，该町共有近3000栋房屋，其中空屋就多达400间，从安全性等考虑，仅有半数的空屋也就是200间左右可以重新出租出售。然而4年多过去了，只有9套房屋被送出去，可见推广效果很不理想。

　　这两天，凤凰卫视驻东京首席记者李淼在新浪微博里说，最近，日本奥多摩町政府方面问她，“为什么这几天有很多中国人来电话咨询免费送房的事儿？”

　　据李淼介绍，奥多摩町（距东京约2小时）目前正在接受申请的免费房屋有3栋，房屋建造时间从1923年-1984年不等。对申请者的要求是，具有一定的日语能力，承诺连续居住15年，期满后可获得约合3万元人民币的补助，届时土地、房屋都归你所有。前面15年的产权属于政府，暂不发生固定资产税。

　　证券时报记者了解到，在房屋持有成本这一点上，日本与中国不同。在日本，首先要缴纳固定资产税，这是房产拥有者每年一次需向日本政府支付的税种，即土地评估价格的1.4％加上房产评估价格的1.4%。另外还有一定比例的都市计划税（上述基础价格的0.3%）、物业管理费和修缮基金，以及地方性的费用，比如水管更新费、垃圾处理费等，但后者金额较低。 炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉记者，如果是通过房屋中介买卖，还有一次性3%的中介费，买方还得单独多付6万日元，在过户阶段还需要承担类似于国内的国税和地方税（评估价格价格的5%左右，可以有部分减免），同时还有庶务性的费用如律师文书费、印花税等。也就是如果想在日本买房，在看到的公示价格之外，还有综合交易成本约合购入价格的6%~8%。 王栩透露，对于买家而言，如房屋购入5年内转让，还需要承担30%的增值部分的让渡税费。如果你是外国投资客，这个价格还要加上9%，5年后转手也需要20%的所得税，不可谓不高。

　　以3000万日元（人民币月约187万）金额的不动产购入为例，详细税费如下图。

　　资料显示，日本免费住房的申请标准各地不一，但受理方对于申请者的“永久性定居”以及“家族延续性”等问题均十分关注。如果您有能力生育很多孩子，那倒不妨一试。