粤港澳大湾区聚焦产业与创新 主流房企逐鹿城市运营

　　湾区经济的本质，则是城市群经济、城市之间的共融发展、城市产业的相互协同、城市空间的营造和运营。

　　作为中国城市和城市群建设、发展的重要参与者，中国房企正在由传统的“开发商”转向“城市配套服务商”、“城市运营商”，粤港澳大湾区正是房企转型的试验场和热门区域，商业运营、长租公寓、产城开发、物流地产、教育医疗等等与城市运营服务有关的新业务在这里聚集。

　　时代中国深耕粤港澳大湾区，以城市运营和服务的视角布局湾区城市;南方财经传媒集团、21世纪经济报道及旗下21世纪经济研究院拥有专业的区域经济、财经分析解读能力，在粤港澳大湾区规划即将出台之际，双方以粤港澳大湾区城市群为研究样本，呈现出一份最鲜活、最有力的粤港澳大湾区城市发展力报告，已在7 月22日的博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上发布。

　　如何衡量城市的发展力?报告认为，发展力至少有两重指标，一是城市本身的内生力，二是城市群之间的协同力。

　　基于此，课题组针对目前粤港澳大湾区11个城市，设置了六大指标(详见图表一)来考察它们的发展力。六大指标不仅涉及城市本身的资源禀赋、政务环境、产业、人、空间、资产等要素，也涉及了城市之间的轨道交通、人口流动、产业协同、商业消费进阶等方面。

　　经过大量的数据采集和指标分析，报告得出了几大结论，分别涉及湾区产业及创新，房企城市运营、以及城市群融合度等方面。

　　一、湾区核心驱动力：产业与创新

　　1.湾区经济最根本的要素仍然是产业以及产业协同

　　粤港澳大湾区要寻找、建立自己的核心产业特色，并且是“多核”驱动发展，广深港引领下的产业升级、区域协同和集聚发展，是粤港澳大湾区未来的重点。

　　当前，粤港澳大湾区各城市规划了各自的未来产业，但多有重复、同质，整体仍然在重构、调整过程中，除了深圳的电子信息产业较为发达，其他城市并未形成自己的特色，湾区整体产业结构也未明确。

　　在原有的产业基础上，粤港澳大湾区未来应进一步聚集全球先进制造业，推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料、文化创意等新兴产业发展，打造有国际影响力的科技和产业创新中心，并实现差异化发展，形成“金融服务在香港、创新研发在深圳、高端制造在珠三角”的立体层次。

　　2.科技创新是产业发展的核心

　　在世界几大湾区的发展过程中，创新一直是占据主角的要素之一，目前大湾区的创新力仍然不足。粤港澳大部分城市仍处在工业经济阶段，存在较大转型提升空间，急需注入科技创新的力量。就湾区拥有独角兽公司的数量而言，深圳有13家、广州5家、少于北京的67家，上海的39家(详见图表二)。

　　与其他湾区不同，粤港澳大湾区显现出“多极”态势，广州、深圳、香港相互之间差距不大。如何有效整合广州、深圳、香港以及其他城市的资源，实现进一步的区域协同和集聚发展，将会成为粤港澳大湾区向世界一流湾区迈进的关键点;对于小城市而言，则要考虑如何融入核心城市产业链，找到自己的分工和定位。

　　二、湾区房地产投资与运营

　　1.土地供应不均，50强房企偏爱广佛深惠

　　总体来看，湾区城市土地供应不均衡，居住、商办、工业用地结构不均衡，增量市场和存量市场发展不均衡(详见图表三)。广州、肇庆和珠海新增土地相对多，广州和佛山的住宅类供应计划比例较高，深圳增量土地较少，且住宅用地供应量极低，不得不强化城市更新，盘活存量;核心城市外溢效应明显。佛山、东莞、惠州，甚至清远房地产市场这两年发展很快。

　　去年一线城市土地成交溢价率普遍走低，如广州和深圳近两年大力发展总部经济和产业经济，推出的地块以近乎底价出让居多;二线城市中，东莞和珠海成交楼面地价居二线城市前列，则主要与都市圈人口外溢和城市总体经济发展的带动有关。

　　房企大湾区投资意愿强烈。具体到前50强房企的表现，广州、深圳和佛山、惠州受偏好度和进驻程度较高。

　　2.住宅租金收益率不高，租金大概率上涨

　　从住宅租赁投资角度，当城市租金回报率达到4%或以上，在当地投资房地产才会获得相对可观的收益，综合大湾区内地11城数据来看，普遍较难达到这一水平(详见图表四)。肇庆和江门的房地产投资能够获得相对合理的租金回报水平。一线城市则处于横向比较之下的相对低位。

　　随着部分市进入存量市场，以及“租购并举”政策向租赁倾斜，一线城市和部分热点二线城市的租金上涨不可避免，港澳和内地一线城市存在相对较大的租房压力。澳门的租金水平居于首位，远高于其他城市。深圳、广州和珠海租房压力相对较大。