粤港澳大湾区聚焦产业与创新 主流房企逐鹿城市运营

　　3.房企为产业发展提供空间，积极布局大湾区城市运营

　　前50强房企中共有28家积极布局大湾区运营(详见图表五)。超大型房企、本地龙头房企在多元物业运营上的广度和深度都大大领先于其他房企;外来房企则靠单项能力突进，如华夏幸福的产业地产，绿地、世茂的高楼综合体，龙湖的长租公寓等。

　　当前热点城市土地出让价格居高不下且新增稀缺，大湾区项目获取难度更大。通过产业地产、特色小镇方式出让土地，与房企合作，成为大湾区内众多一二线城市越来越多采用的方法;而依靠地产搭载产业能力去获取项目资源，也是房企的重要诉求，目前50强房企落地大湾区的产业项目达69个。

　　如碧桂园进军农业、科技小镇，万科下乡、恒大、宝能收购新能源汽车建汽车产业园等等。

　　粤港澳大湾区内地9市均已有特色小镇项目进入或计划进入。深圳以强劲的产业优势成为房企落地产业园区的重要据点，共有19个产业项目。广州次之，为15 个，佛山则有12个，惠州7个，东莞6个，中山、肇庆也有4个。从中可以看出，广佛之间、深莞惠之间产业协同力度大，肇庆则以文旅产业见长。

　　整体来看，即便是前50强房企，在大湾区的运营类业务也才开始不久，如长租公寓、产业地产，都是近两三年才开始布局;而知名的房企商业运营品牌，在除广深以外的城市落地也很少。这都表明，湾区城市在商业消费、文化娱乐、物流运输、产业科技等方面，还有很大的发展潜力和提升空间。

　　三、湾区城市融合度待提升

　　1.轨道交通网络还未完善

　　在城市群的互联互通中，具备大规模人口吸聚效应的轨道交通，是联结城市群最重要的纽带。这也是为何在房地产的语境中，“轨道+物业”的模式正在兴起，地铁房、高铁房盛行。沿着轨道交通所发展的城市带，也将是中国未来人口主要的流动地。

　　大湾区9城之间综合交通体系和网络已基本形成，但大容量公共交通网络尚未形成，尤其是区域轨道交通体系建设仍然比较滞后，城市间的交通通达性和便捷性仍有待完善(详见图表六)。

　　目前轨道交通最为完善的是广州，可以以轨道交通的方式与珠三角其余8城直接贯通，并且与多个城市之间有着两种以上的路线方案，尤其是广佛之间，更是通过地铁的连接形成了实质性的“同城化”。

　　2.湾区产业变迁进行时

　　产业大转移正在重塑世界经济版图。而中国面临着外部全球产业大转移和内部产业大转移的两重产业转移的产业发展格局。

　　全球产业开始第五次转移，而与之前四次产业单向性转移不同，本次产业转移有两个流向，首先是低端制造业向不发达地区的东南亚转移，同时高端产业也开始回流发达经济体。

　　中国正在经历第三次产业大转移，与以往两次产业转移不同，本次产业转移不只是产业空间位置的转移，更是产业升级和产业集聚的过程。这次产业转移更多的是产业链的整体转移和战略新兴产业的新布局。

　　在这两方面的产业转移作用下，粤港澳大湾区的产业变迁正在发生。

　　同产业类别来看，湾区三大组团中，广佛肇三市平均产业同构系数仅0.5039。广州汽车制造业、重大装备制造业的高端产业上升较快，食品加工、纺织服装、造船等传统优势产业稳健发展，佛山电气机械制造业和陶瓷业等传统优势产业仍在全省优势较大。肇庆与广州、佛山产业结构明显不同，农业比重高、工业比重低，因此肇庆制造业结构与周边城市差异较明显。

　　珠中江产业同构系数处于三大经济圈中间，产业同构系数为0.7322，同构系数也较高，珠海、中山、江门三市支柱产业围绕装备制造业为主，地区产业差异化程度不明显。

　　深莞惠经济圈平均产业同构系数高达0.8945，产业同构现象最为严重，三市均以电子信息制造业为主(详见图表七)。

　　目前湾区已经出现了阶段性外迁的现象。很多企业随着产能扩张以及研发成果的加速市场化，会到周边城市去布局，这一阶段的特点称作“扩张型外迁”。如果本地城市土地和劳动力成本明显上升，则会加剧这个进程。

　　深圳产业外迁，环深城市群成为深圳产业迁移的主要承接地，尤其是东莞、惠州、中山等地。比如东莞，承接了一些深圳企业的研发部门，并在此过程中带动了自身的产业转型升级。从区位来看，东莞地方靠近深圳传统制造业和高新技术产业聚集区，交通相对便利，并且还有未来交通进一步连接的规划和预期(包括轨道交通和深中通道等)，这也将进一步带来居住的联系。

　　(来源：21世纪经济报道）