任志强：政府不掌握市场真实情况 全面分析中国楼市

　　中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准，如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算，那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。

　　人民生活水平的提高，不仅在于有房住（棚户区也叫有房住），更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成为新时代面临的难堪。

　　大量要依赖公共厕所解决方便问题，共用一个水龙头，在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在，北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在，这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段，而非成熟阶段，同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外，旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

　　住房空置率无法真实反映整体住房需求

　　空置率是衡量现有住房使用情况的指标，空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大，但使用率低的不合理性。

　　空置率可分为两类：一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况；一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况，特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1，只计算第一类情况。

　　但香港则分别计算这两种情况，第一类的空置率较低，大约为8%左右，第二类的情况高，有时高达50-60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房，但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。

　　许多国家用征收住房空置税来提高住房的利用率。如德国，空置住房超过六个月的要征税，而将住房纳入合作社用于出租则会减免相关税费。一面提高了住房的利用率，一面稳定了住房租金，并保证了住房投资者的收益。这里以六个月为限制一是给足了住房变更、改善的交易时间，另外也回避了偶尔居住的情况，如中国也有些“五” +“二”的居住方式，五个工作日居住一地，二个休息日居住一地的情况，或为照顾病人、老人并兼顾工作的两地居住方式。

　　我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的，如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多，高达6500万-8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套，不可能有这么多的空置；二是中国的户均套数才只有1:1.1左右，如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住？三是中国拥有第二套住房的比例很低，总量很低，全空置也没有这么多的量；四是大量的私人出租房来自于何处？连现有户数的居住都无法满足，又哪会有房用于出租呢？当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。

　　杨伟民退任中财办副主任之后，在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状，但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。

　　自1954年中央就出台了防止农民盲流入城的文件，大跃进之后又有了城乡户籍制度的规定，因此这种户籍制度的规定限制了人口的流动。不但限制了城乡之间的人口流动，也限制了城市与城市之间的人口流动。

　　同时中国特有的城乡土地的双轨制，特别是82宪法的修改之后，将农村土地定为集体所有，将城市土地定为国家所有。这两种制度成为了人口流动和城市化高速发展进程中的两大壁垒障碍，也是造成与住房利用率无关的特殊的空置现象，和随劳动力流动而产生的住房困难问题。

　　一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动，其中约3亿多人进入了各类城市长期生活，1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。

　　我朋友父母所在的浙江地区的一个村，在距城市几里地之外的山沟里，全村80多户农户，只剩4户人家还常住在村里，其余宅基地已没有本村人，大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户，满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中，造成极大的污染。

　　这进入远距离大中城市的几亿人中，有约20%的家庭在城市购买了住房并长期居住了，80%左右的则用租住的方式在城市或工棚中租住，许多几乎长年不再回到家乡。但户籍制度则使这些家庭无法变为城市户籍，无法融入城市生活，无法享受城市中的子女教育、医保与养老等公共服务。也有许多儿女进城了，将父母接到城市的他们同样也无法分享城市的公共服务，仍依赖于农村，保持着各种千丝万缕的联系。

　　由于土地制度问题，这些户籍仍在农村的人口，无法将宅基地、承包地变成进城的资本，并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市，并从城市取得部分收入，但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地，这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房！即使短期回乡，仍需保留城市住房的条件！

　　这种两地双居住房的特殊情况，大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。