任志强：政府不掌握市场真实情况 全面分析中国楼市

　　同时有些分房则是按单位职工资格，而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房，再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积，不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决，也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。

　　有的则在福利分房之后，又购买了商品住房，或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套（含以上）住房的家庭，几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。

　　在第二套（含以上）住房的用途中，用于出租比例差距也不大，用于偶尔居住和其他的略有差别，但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用，有的或许有空置和等待置换的状态（统计中未加说明）。

　　但可以从分配于不同收入阶级中看出，拥有住房的比例相差不大。拥有第二套（含以上）的比例，随收入差别升级，逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化，高收入阶层拥有第二套（含以上）也并非多为了投资炒房，因此从拥有多套住房的情况看，并非因为和来自于炒房的动因，更主要与住房市场化无关！

　　限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步，一是福利分房的不计入购房之中，如再购买两套也是多购了许多；二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之，中国拥有二套或以上住房并非因市场化，也不能证明大量炒房行为的情况。

　　当大量国际通用的指标体系中的数据，因中国特色而与国际无法接轨时，当这些指标被学者专家们误读错用时，当决策者无法分辨这些事实真相时，必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础，做出错误的决策和用错误的调控手段及办法，让市场出现更大的错误。

　　除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时，中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。

　　如大家最关心的库存量，是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的，中国是用当年的未销售库存量来表示的，因此香港计算的是套数，中国计算的是建筑面积。

　　中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼，也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看，商业与写字楼的库存约等于一年的销售量，但其中许多的领取了销售证，列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了，却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅，则不到当年销售量的50%，从数量上看并非是严重和可怕的库存。

　　但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区，也许永远都无法销售，长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量，因此造成了许多地区有巨大的库存，许多城市则供给紧张，房价不断高涨。

　　并且这些所谓的库存中，还有些是房子竣工了，但配套设施不齐全，如道路交通、水暖电气热的缺失等，造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。

　　如争议较大的是中国在建工程的总量很大，开发商在施面积高达70多亿平方米，与每年的竣工量和销售量不成比例。