掌柜侃房：悠山美地花园搞8年免息就敢问鼎豪宅价?

　　如果你觉得一成首付、0首付已经很低了，那你就OUT了，因为最近惠州楼市又出了个8年免息贷款。

　　据房掌柜了解，该楼盘为仲恺的悠山美地花园，位于潼桥镇(众所周知，潼侨镇距离惠州中心区23公里左右，距离仲恺中心8公里左右，可以说目前在房地产界，还是个“鸟不拉屎”的地方)。所谓8年免息，即购房者购买悠山美地花园楼盘时，可选择首付4成，余下六成房款为开发商垫付，购房者需在8年内还完，而这8年内，免息!

　　不过，悠山美地花园虽然8年免息，但8000~8500元/平的均价，可不便宜!纵观仲恺房地产界，靠近仲恺中心的，现在均价也不过5000元/平米，稍微贵些的，最多接近6000元/平，而此前最贵的仲恺明星盘T PARK时尚公园的非毛坯公寓也仅8000元/平米(好歹人家还开创了仲恺首个大型商场)。回到惠城，目前整体均价也在6500元/平米左右，能够飙升到8000元/平米价格的，仅有江北、金山湖“豪宅类”产品。

　　也许看到这里，悠山美地花园会叫“冤”：我们是带2000元/平的非毛坯修的!好吧，暂且先减去非毛坯修的价格，6000~6500的均价，在潼桥依然很高啊!何况，这所谓的“雍雅系列”非毛坯修实际上成本能去到多少，购房者都还未可知。而据掌柜的了解，万科在房地产做非毛坯房是出了名的，但从万科的内部资料上看， 1500元/平的非毛坯标准，实际成本能到1000元/平已经算很高了。所以，这2000元/平的非毛坯修，你懂的~

　　而据悠山美地的张小姐算了一笔账，悠山美地8年免息8000元均价是这么分解的：以面积76.77平米的洋房为例，总价633000元，首付253200元，剩下的379800元如果以8年免息每月供款需3956元/月，而按8年银行基准供款每月需5093元/月。按照目前洋房8245元/平价格算，减去银行利息部分，实际均价只有6823元/平，再除去非毛坯修2000元/平的标准费用，此房的实际毛坯价格为4823元/平。

　　张小姐说：“这与周边的楼盘相比起来都是非常具有竞争力的”。呵呵，我读书少，你不要骗我!

　　从账面上看，和开发商借款确实比和银行借款每月少了1100块，按张小姐的算法，房价里减去银行的利息部分，实际均价只有6823元/平(这是怎么算的?)。可是，明明是免息借款，为何房款里还要减去比银行多出的利息部分?这是明摆着说，我们把银行利息算到房价里给你了吗?这就是所谓的“免息”吗?(仔细分解，悠山美地花园的房价构成是这样的：毛坯价+非毛坯修+利息=房价)

　　有业内人士对掌柜表示，悠山美地花园的开发商是港派开发商，他们的目标群体是港澳台客户，所以8年免息针对的也是港澳台客户。

　　掌柜的不解：内地客户想买不行吗?

　　业内人士：本地客户基本无人买了。掌柜的问，为何?该业内人士直接坦言：位置那么偏卖8000多谁会买了。确实，换做务实的惠州人，8000元的均价应该直接选择江北或金山湖片区吧?难道港澳台同胞就是“人傻钱多”吗?

　　在网络上，掌柜也看到惠州购房者的理智：

　　神马利息都算在购房里了，每平方这么贵，算起来比房贷利息还贵，你当大家是傻的吗?

　　开发商不是猪，明显提高房价抵利息，羊毛出在羊身上。

　　羊毛出在羊身上，其实就是提高了房价，每平米均价堪比金山湖

　　吊高价来卖，不如2万/平米，20年免息供

　　所以，购房者的眼睛都是雪亮的，亲爱的开发商们，做促销当然是很好的，但是定价需理性啊!如果仅凭8年免息，就定出豪宅的价格，任谁都“接受唔到”!

　　同时，掌柜的也想告诉广大购房者们，购房有风险，不论低首付还是免息借款，签合同需谨慎!