惠阳开发商获中介“炒房”换代理 中介告开发商

　　代理权被中止中介告开发商

　　事发惠阳 开发商认为代理中介炒房 中介则认为开发商毁约

　　开发商认为代理销售的房产中介炒房、捂房，又找了另一家代理商；房产中介认为开发商毁约延请第三方代理销售，要求被告支付代理费、滞纳金和奖励金。日前，惠阳区人民法院审理了这样一起商品房代理销售合同纠纷案。

房价一路上涨 代理合同改了又改

　　2006年下半年，深圳市雅玛房地产经纪有限公司（以下简称深圳雅玛公司）对惠阳“中豪国际”和“中豪华夏”两个楼盘进行市场调查、广告设计、价格策略等营销工作，形成了一份《营销策划报告》和销售建议。这两个楼盘的开发商惠州市中豪实业有限公司 （以下简称“惠州中豪公司”）表示认可，并与深圳雅玛公司签订销售策划及代理合同，由其独家代理销售这两个楼盘。

　　当年，惠阳楼市行情较低迷，商品房均价约2500元/平方米。

　　惠州中豪公司与深圳雅玛公司签订合同约定：深圳雅玛公司代理惠州中豪公司这两个楼盘的全部商品房，销售保底价为2900元每平方米，在此销售价格范围内的，惠州中豪公司按销售金额的1.1%向深圳雅玛公司支付代理费，溢价部分（即每平方米超过2900元的部分）由惠州中豪公司以30%的比例支付代理费。

    2007年4月，惠阳商品房均价突破3000元/平方米。同年4月19日，惠州中豪公司与深圳雅玛公司重新签订合同，约定：保底均价为3200元（中豪华夏）和3500元（中豪国际）每平方米，超出均价的溢价部分双方依然按照7:3的比例分成。合同签订后不久，因市场变化双方又签订了一份《补充协议》，废除了合同中的溢价条款。

　　获悉中介“炒房”开发商换代理

　　中豪华夏于2007年6月28日开盘，共216套房，除惠州中豪公司自留15套，一个月多后，深圳雅玛公司售出192套。同年7月28日，中豪国际开盘，截至当年9月6日，深圳雅玛公司售出321套房。

　　但随后，惠州中豪公司从深圳雅玛公司两名员工（已经离开深圳雅玛公司）处获悉，深圳雅玛的销售主管及销售人员存在炒房、捂房行为，惠州中豪公司遂做调查，并认定深圳雅玛确有炒房、捂房行为。

　　不久，惠州中豪公司又找到了世联房地产咨询（惠州）有限公司，委托其售出中豪国际40套商品房。深圳雅玛公司于2009年1月20日向惠阳区人民法院提起诉讼。

　　案情复杂 惠阳法院将择日判决

　　原告深圳雅玛公司指惠州中豪公司未经其同意，将独家代理销售的商品房委托他人销售，违反合同，并拖欠费用，要求被告支付代理费、滞纳金和奖励金共627.8万元。被告惠州中豪公司辩称，原告的销售主管及销售人员在代理销售过程中，存在炒房、捂房行为，原告无力制止，双方协商一致已中止销售代理关系，且2007年11月已支付了原告代理费，未拖欠其费用。

　据悉，惠阳区人民法院曾于2009年6月一审判决惠州中豪公司支付深圳雅玛公司代理费、违约金共127万余元。惠州中豪公司不服，向惠州市中级人民法院提起上诉，后惠州市中级人民法院发回惠阳区人民法院重审。因案情复杂，惠阳区人民法院将择日判决。

　　焦 点

　　代理费究竟是多少？

　　庭审中双方争论的焦点之一就是惠州中豪公司究竟该支付深圳雅玛公司多少代理费。

　　深圳玛雅公司：中豪国际售出312套，后经被告确认，业主违约退房24套，实际销售288套，实现销售额6428万多元，原告应得代理费70.7万余元，加上退房定金30%的佣金14.4万元，合计85.1万余元。中豪华夏销售出192套，后经被告确认，业主违约退房5套，实际销售187套，实现销售额7963万多元，原告应得代理费87.6万余元，加上退房定金30%的佣金3万元，合计90.6万余元。抵扣被告已支付的73万元代理费，应向原告支付代理费共计102.7万余元。

　　惠州中豪公司：双方均认为支付代理费的前提是双方结算。结算与付款是两种不同的民事行为，主张结算日跟付款日不等同，即付款日在结算日之后。双方仅于2007年11月1日有过一次结算，结算金额为90万元，但被告已支付原告代理费98万余元，可见被告并未拖欠原告代理费。