潘石屹:现在中国房地产市场上的“尖叫”声一片

　　新国十条对商业和写字楼市场不会造成任何影响

　　国务院17日发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，提出十条举措，您认为这个新国十条对住房市场的高房价有抑制作用吗？商业地产是否会受到波及？

　　潘石屹：物理学中有种“自激”现象，在一个音响系统中，喇叭的声音传到麦克风里，经过扩音器的放大，会在喇叭中传出更大的声音，然后这些声音又被送进了麦克风，经过放大，又在喇叭中播出来，这样一直反复，最后就形成了尖叫。

　　去年下半年以来、尤其是今年“两会”结束后，中国房地产市场上影响价格的信号十分混乱，导致土地市场、房地产市场严重失衡。土地价格的上涨幅度最大，而土地价格的上涨反过来又刺激房价的上涨。“高价地”不断出现与房价飞涨互相作用，形成“自激”现象，结果是现在中国房地产市场上尖叫声一片。

　　市场上有许多信息加速着这种“自激”现象：政府供应出来的部分土地又被某些开发商囤积起来，“高价地”频出，成为房地产市场上最戏剧化、最刺激的画面。但这些都是表面现象，最根本的原因还是市场上钱太多、地太少。在这种市场背景下，国务院提出了新的十项政策。这些政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。

　　可以用资金成本和租金回报率来衡量住宅市场和商业地产的泡沫程度

　　到目前为止，中国房地产市场是否存在泡沫化？新国十条给住宅商品房市场降温，商业地产市场是否也会冷却？

　　潘石屹：首先，要理性地分析房地产市场有没有泡沫。衡量泡沫的依据是什么？在房地产市场中，哪些品种和地区是值得投资的？应该从以下三个指标去分析：一、资金成本;二、租金回报率;三、物业税（或资产税）。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%（中原地产数据），而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。

　　过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。