黎文江:广州白云新城需要找到新的切入点去发展

　　广州“北优”战略的实施，将使北至黄石、东至白云大道、西至机场高速、南至北环高速，占地面积9.22平方公里的白云新城成为“中心组团”北翼地区的重点开发对象，其整个空间规划将形成“双中心”布局，即：文化中心和商业服务中心。

　　白云新城拥有良好的规划和定位，它的发展前景及发展速度成为众多人士关注的焦点，那么其发展前景是否被看好？乘着2010年亚运会在广州举行之机，白云新城能否借亚运之势进入快速发展的轨道？我们来看看合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生的看法。

　　白云新城需要吸引有实力的发展商来开发

　　黎文江表示，白云新城整体规划是对的，定位也是准确的。白云新城的面积9.22平方公里，比珠江新城要大，按规划是以商业、商务为主。白云新城接受了珠江新城的教训，珠江新城在九十年代前的规划并没有住宅的地块，经过2002年的检讨后增加了住宅，规划修改后珠江新城虽然得到了急速的发展，但不可否认耽误了时间。

　　目前，白云新城正在搞地铁和道路，而且形成了交通网络，地铁二号线的延长线也在推进。大连万达商业城也在兴建，国际会议中心、体育馆都已投入使用。生态方面包括生态的湿地公园和白云山公园，因此已经打好了基础。

　　但商业中心并非是针对附近的人口或者是城中村，商业中心的目的是辐射珠三角、华南和东南亚，以大连万达的能力，在中国目前来说是以商业地产为主，而且发展的非常成功。政府定位准确，供应土地，将大连万达商业城吸引进来，可以说奠定了白云新城商业的基础，如果靠广州的商业无法带动白云新城。

　　白云新城需要找到新的切入点去发展

　　黎文江表示，珠江新城发展了十多年，目前定位是高端商业区—CBD，例如东塔和西塔。而白云新城只是吸引商家过来发展，从而改变珠江新城发展的思路，当年政府借新世界的资金对珠江新城进行发展，例如拆迁和七通一平，这是政府主导的发展模式，但是白云新城不应该按照珠江新城的思路来发展，如果按照原来的思路，白云新城可以叫板珠江新城，但是两者的定位是不同的，珠江新城是CBD，白云新城是商业中心，但是两者的发展前景可以进行对比。

　　白云新城的建设不同于珠江新城，珠江新城要建设东塔、西塔，搞总部经济，希望要吸引世界500强企业，但是这些企业是否会来很难说，现在很多的世界500强企业去了深圳和上海，并没有如广州所愿过来，因此白云新城应该有自己的特色。 只有有自己的特色，不同的营销手法，不同的购物环境，给人不同的感觉，不同地区的人才会前往去购物，才能发展更好更快地发展自身

　　白云新城应该借助区内的各种设施吸引人流

　　白云国际会议中心会吸引很多的官员来开会，同时也会吸引其家人前来购物。另外白云新城新体育馆有很多的赛事和演出，也可以聚集人流。按照万达商城的能力可以辐射华南和东南亚，因为万达商城是比较成功的商业模式。地铁也会贯穿整个白云新城，天河城和正佳也是地铁带旺的。

　　黎文江同时表示，一定商业中心一定要有稳定的经营理念，万科原来是不做商业项目的，现在也转向发展商业项目，富力原来做住宅的，现在也做商业项目，城建总也发展商业项目，因为要发展上市，目前发展了维多利广场、财富广场等等，发展白云新城区内商业中心，就需要由一个发展商由始至终地去做整体规划，不能因过程艰巨而中途放弃，一个长期稳定的商业发展模式更有利于形成区内的商业特色，吸引更多人流快速发展。

　　新政策对房价影响不大

　　黎文江表示，住宅用地目前还未拍卖，价格底线并不清楚，而白云区目前还算是中心城区，中心城区的价格不会跌下来。新政利率提高1.1倍，五年期的贷款是5.94%，调整后就是6.5%，与2007年二次房贷新政的时候是7.83%的利率仍有一定的距离，利率上涨不多，受影响的空间不大。

　　而二套房50%的首付的新政实施后，开发商帮助购房者垫付10%，再将房价下跌5%，可以弥补购房者几万元的损失，减少新政对楼市所产生的影响。对于抄家和改善型的买家，黎文江表示如果房价下降10%成交量就不会下跌，而他预计房价不会下降到首次置业者认为的8500元/平方米或者是9500元/平方米，楼市和股市仍然是现时中国热钱投资的首选。

　　黎文江更表示，新政不会使投资欲望消失，只会抑制投资，当时机到来后，投资还会出现的。只有开辟回报率更高的渠道令热钱抽离房产市场，房价才会真正回归理性，否则新政过后短期的房价下降只会是一个表象，随后会重复2007年的情况，出现报复性的上涨。