房产新政将致使土地收入减少 地方融资平台陷夹击

　　真相终将大白于天下。

　　6月30日，是银行业金融机构自查清理地方政府融资平台的截止日，该平台的规模和风险到底有多大将不再是个谜。

　　作为贷款方，银行业金融机构正在自查，并积极提足拨备及对真实坏账进行核销。而作为借款方，地方融资平台的未来还款压力或因加息预期变成现实而增加。同时，随着房地产新政的实施，各地方政府的土地财政收入势必会减少，这也给地方融资平台未来的现金收入造成压力。

　　数据显示，截至2009年末，地方融资平台贷款余额为7.38万亿，如果贷款利率提升27个基点，多支付的利息约200亿元。

　　一位银行业内人士对记者表示：“有些地方政府从拿到银行贷款起就没打算偿还，若加息，其应支付的利息增加，而房地产新政将可能导致过分依赖卖地收入的地方融资平台在不远的将来崩盘，银行因此可能沦为地主。”

　　加息致多付利息最低200亿

　　时下市场中最热的莫过于商业银行的房贷压力测试。据了解，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点；中度压力环境，即利率上升54个基点；重度压力环境，利率跳升108个基点。

　　对房贷压力测试的假设场景同样适用于地方政府融资平台。

　　银监会数据显示，截至2009年末，全国地方政府融资平台贷款余额7.38万亿，同比增长了70.4%，以此计算，仅2009年一年，地方政府融资平台新增3.05万亿贷款。

　　地方融资平台投资的多为基建类等投资周期较长的项目，贷款期限多为3-5年或者5年以上。如果按照3-5年期的贷款标准利率5.76%计算，地方融资平台应支付的贷款利息为4250亿元。若贷款利率分别上调27、54、108个基点，地方融资平台将相应多支付的利息为200亿元、399亿元、797亿元。

　　目前，虽然加息的靴子仍未落地，但在券商、研究机构们看来，2010年加息是一定的，只是加息的时点难以确定而已。

　　监管层的调查显示，在一些已经解包的地方融资平台的贷款中，有土地抵押的占了三成，六成是违规违法的担保，且存在资金不到位、贷款被挪用的现象。在不加息的情况下，上述违规行为已经很难保证现金流和利息支付，而在贷款利率上调后，多出来的利息就更难保证了。

　　中国社科院经济学博士付立春认为，如果加息，地方融资平台的支出成本增加不可避免，但由于今年的加息力度可能不会太大，因此地方融资平台受压有限。

　　房产新政将致土地收入减少

　　一方面加息预期将增加地方融资平台的成本支出，另一方面，从4月份开始的房地产调控新政，也在制约着地方政府的财政收入。地方政府平台处于双面被夹击的困境。

　　始于4月份的一系列调控新政使房地产进入了一个相对博弈的阶段，虽说房价未见明显下跌，但成交量已经急剧下降，土地拍卖市场萎缩，流拍多次上演。

　　2009年全国土地出让收入达到了14239.7亿元，但今年在新政调控下，土地出让收入必将减少，这已经令地方融资平台感到了一丝冷意。

　　国金证券报告显示，地方融资平台贷款严重依赖土地收入，而不是自身项目的现金流。在统计的地方融资平台的余额中，大概有75%与土地挂钩，剩下的25%仅仅靠地方财政支撑。

　　监管层数据显示，地方融资平台的贷款债务与地方政府财力对比，债务率达到了97.8%，部分城市地方融资平台的贷款债务率甚至超过了200%。

　　土地转让成交量减少，直接影响到地方政府的财政收入，进而导致地方融资平台的债务率上升，最终使地方融资平台的偿债压力大增。（作者：杨中华 来源：华夏时报）