中原集团主席施永青：楼市最坏时刻还有多久？

　　上次我谈地产是政府刚推出九招十二式的时候，当时不少论者都以为政府的措施不会有效，我则持相反的意见。事实证明，措施推出后，地产商不得不重新部署去适应新的开盘要求，新盘迟迟没法开出，一手市场很快就冷静下来，继而连二手市场的气氛也受影响。地产商于是在土地拍卖时采取了较为保守的态度，接连卖出的两块新界地。成交价都逊于市场预期。地价回落导致市场对前景不再盲目乐观，自去年春天以来的楼价上升趋势终于被政府的政策拉停，价格亦出现了轻微的调整。

　　现时市场最关心的问题是：楼市是转势还是调整？如果是转势，那要跌多少才能找到支持位？如果是调整，那这场调整会为时多久？调整的幅度有多大？等到甚么时候入市最为合适？

　　我认为，当前楼市的主趋势仍是上升。金融海啸后，人们对印刷出来的资产证明书仍有顾忌，投资者对地产仍有偏好。在政府的遏抑下，流入市场的资金或会减少，但看不到有流走的现象。除非是急于用钱的业主，否则套现都没有甚么吸引力，与其放在银行收息，不如收租算了。两者的回报，相差几倍。

　　最近楼宇的价格虽出现了轻微的调整，但租金却持续上升，反映社会对楼宇的实质需求仍在增加，因为租楼的人一定是用家，不会是投机者。以我过往的经验，楼价甚少会在租金上升的时候，率先掉头回落。

　　自2003年以来，楼价虽升了一倍半，但大部分中小型住宅仍未升破97年的高位，比十三年前的高价还不如。读者或会觉得97年的高价是不合理的，不宜用作标志竿。但这十三年来，香港经济的增长虽然不多，但内地的增长却速度惊人。现时香港的楼价不但要反映香港人的购买力，还得反映内地人的投资能力。除非我们限制外来的投资者，我们在推算楼价时，不能不考虑内地经济增长的因素。

　　即使纯看本地经济，香港的复苏势头也远比欧美国家好，第一季的增长高达8.2%，失业率亦维持在5%以下的水平，而工资已有恢复上升的趋势，加上利率偏低，供楼利率年息一厘也不到，买家的负担仍不至太吃力，供楼占入息的比例仍在40%以下，属安全水平。另一方面，市场资金充足，楼宇贷款总额只占存款的21.66%，比97年的33.52%相差很远，可以预期，在未来一段时间里，银行对楼宇贷款，仍会十分积极。在楼宇的供应量短期无法增加的基础上，香港的楼价应是易升难跌。

　　由此可见，今次楼市的调整，乃政府政策使然，经济因素依然对楼市有利，而且还会不断发挥作用。因此，我估计今次调整为时不会太长，最坏的时刻可能已经过去，之后或者会升得慢一点，但掉头向下的机会不大。