缺资金缺土地缺人气 中小地产商难逃出局的宿命

　　“城里的土地拿不着，郊区的土地不敢拿。现在房地产市场风险大，进入门槛也越来越高，我们在廊坊还有两个尾盘项目，结项后准备投资点实业。”苏翰涛控股的投资公司三年前在北京顺义开发过一个小体量的住宅项目，经历房地产业的起伏后，苏翰涛和他的团队最近决定转战PE项目。

　　2009年“楼市大卖”令绝大多数中小地产商的“库存”消化殆尽；而今年以来，严厉的地产调控令市场迅速降温。在销售遇阻和成本高企“两面夹击”下，地产商的生存空间被大幅压缩。受此影响，近期中小地产商和主业非地产的企业纷纷开始“退房”。

　　业内专家分析，本轮房地产调控，短期目标是遏制过于旺盛的需求，而中长期目标则是改革住房制度以扩大有效供给。可以预见，未来土地等要素资源将向专业能力强、开发规模大、市场敏锐度高的房企转移，行业洗牌也将再度上演，一些中小开发商或无奈出局。

　　行业开始洗牌

　　房地产市场正逐步演变成强者的战场。仅从A股上市公司表现上看，2009年“万保招金”四家房企龙头以及华侨城的营业收入均超过了100亿元，而众多上市的中小开发商的营业收入尚未超过十亿元。地产业的马太效应，正愈演愈烈。

　　“像去年那样的楼市行情，只要有房卖就能赚钱；但今后这种行情重演的可能性已微乎其微。”SOHO中国董事长潘石屹坦言。

　　业内人士认为，经历这一轮地产调控后，房地产业的利润率也将趋于平均利润率，多数中小地产商将面临被整合或自行退出的命运。在保障房大规模推进以及商品房市场回归理性的大背景下，房地产开发的各项资源将向大型房企集中，市场竞争也将主要体现在两方面，一是对土地和区域价值的准确判断，二是对资金和项目的合理掌控及平衡。

　　统计数据显示，从2008年开始，房地产行业的集中度已开始逐步提高。以房企销售20强为参照，2009年，20强房企合计实现销售收入5231亿元，占同期房地产业整体销售额的比例为11.89%，同比提高1.9个百分点。2010年一季度，20强房企合计实现销售收入1157.8亿元，占同期房地产业整体销售额的比例为14.5%，比2009年提高2.61个百分点，市场集中度增速有所加快。

　　项目储备不足

　　中小开发商主动“退房”的背后，暗含的是开发项目有限、土地储备不足的现状。尤其在地价高企的背景下，中小开发商由于资金实力不够、融资渠道有限，正在被逐步“挤出”土地市场。后备资源无法跟上严重制约了他们的成长，使得中小开发商不得不退出房地产开发领域。

　　如果按照2009年的营业收入划分，在申万135个房地产上市公司中，共有68家房企2009年的营业收入在10亿元以下，占比超过一半。其中有18家房企的营业收入不足1亿元。这些中小开发商在今年的土地市场上鲜有斩获。

　　根据记者统计，今年以来共有17家上市房企公布了土地中标公告。其中，营业收入在10亿元以下的68家房企中，仅有4家公告拿地，分别是深物业A、合肥城建、西藏城投和ST重实。

　　在当前的土地市场中，大型开发商大规模拿地，而中小房企的拿地空间异常狭小。尤其在“土地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”的政策下，拿地门槛被不断提高，更增加了中小开发商通过公开市场拿地的难度。不少开发商由于资源有限，开始谋求其他方式扩充土地储备。

　　万方地产在2009年年底提出了增发预案，向长城资产管理公司和湖南广晟地产控股有限公司两家大型国企增发。公司表示，如果增发顺利实施，将获得至少1500亩房地产开发用地，极大扩充了土地储备资源，为后续经营提供保证。

　　除了土地储备外，与一些大型开发商动辄十多个项目同时动工建设相比，中小型开发商手中项目十分有限，通常只有一、二个项目在手。以银基发展为例，公司2010年重点开发的项目仅有两个，一是沈阳银河丽湾项目；另一个是上海奉贤银河丽湾项目。其中，上海项目用地是公司于2009年9月竞得的。这两个项目就成为公司目前最主要的盈利来源。

　　业内人士指出，在地产调整期，开发商的销售业绩和资源储备的分化愈加明显，行业内的梯队正在逐渐拉开。而行业集中度的提高势必会使一些不具实力的中小开发商出局，这将使整个房地产业的发展更趋向专业化。