国税局划定土地增值税预征底线 将研究挂钩房价

　　房产税改革仍然悬而未决，土地增值税征管风暴却如期而至。

　　国税总局昨日下发通知，要求提高土地增值税的预征率，东部省份预征率不低于2%，中部和东北地区低于1.5%。

　　值得注意的是，此次土地增值税加强征管力度空前。国税总局明确提出，各地应有针对性地选择3~5个定价过高、涨幅过快的房地产项目，作为重点清算审核对象。

　　研究预征率挂钩房价

　　土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。

　　由于房地产开发项目周期较长，同时开发企业的成本核算存在较大的技术难题以及没有严格的征缴时限，大部分地区采取先预征后清算的办法，即在开发过程中按预售商品房收入的1%到2%的比例征收，到项目开发结束再进行清算。

　　但是各地税务机关在执行过程中，为了吸引房地产企业投资，往往存在预征率过低，与房价快速上涨不匹配的情况。

　　国税总局在昨日的《关于加强土地增值税征管工作的通知》（下称《通知》）中要求，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

　　《通知》要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

　　此前，广西、河南、青岛等地都已经分别提高了土地增值税的预征率。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰对记者表示，提高预征率将直接减少房地产开发企业的现金率，预计将加快房地产开发企业的降价步伐和房价的下行速度。

　　清算力度比前两次更大

　　由于土地增值税税率较高，房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算；加上地方政府出于吸引投资的需求，往往放松对房地产企业的清算力度。

　　此次国税总局下发的《通知》要求，各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。

　　国税总局要求，各级税务机关要有针对性地选择3~5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。

　　《通知》要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

　　尽管此次国税总局再次严令地方清算土地增值税，但是业界仍然怀疑该政策是否能够得到彻底执行。

　　从2008年开始，国税总局掀起了数次土地增值税的清算风暴，但最终往往不了了之。

　　但是李文杰昨日对本报记者表示，此次土地增值税的清算背景是当前市场流动性非常充裕，同时房地产行业出现了量价齐涨的情况，宏观经济逐步回暖和摆脱金融危机的影响，预计此次清算力度将比前两次更大。