惠阳居住用地出新规：容积率≤3.1 ，建筑高度≤80米…

日前，惠阳区自然资源局发布关于公开征求《惠阳区居住用地规划管理的若干实施意见（征求意见稿）》意见的公告，逐步解决历史遗留问题。

《意见》从住宅容积率、住宅建筑高度、调整商住比例、闲置土地认定、用地分类等方面对居住用地进行规划管理。

新出让居住用地执行住宅建筑高度≤80米

2018年12月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布施行《城市居住区规划设计标准》；2020年11月，中华人民共和国自然资源部对原《城市用地分类与规划建设用地标准》进行修订，颁布《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》。两部国家标准的修订实施日期与历史已批用地之间存在一定衔接问题。

惠州实景 

因此 ，惠阳区自然资源局发布关于公开征求《惠阳区居住用地规划管理的若干实施意见（征求意见稿）》意见的公告，逐步解决历史遗留问题。

在根据《新居住区标准》相关规定核实原规划条件时，存在相关强制性规定难以完全落实的问题：如新居住区标准中规定住宅用地容积率≤3.1，而惠阳区已出让用地的原规划条件约定的商住比一般为1:9，一些住宅用地容积率＞3.1。

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有些地块在控规编制时新增教育设施配套用地等公共配套并要求配建移交政府，减少了原已出让居住用地面积，在不减少原出让居住用地原始权益计容建筑面积的前提下，剩余可利用居住用地的容积率数值发生变高。

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因此，对未认定为闲置土地的，已出让未建设的居住用地重新核实《建设用地规划条件》的，是否按新居住区标准执行提出研究。在容积率方面，新出让居住用地执行住宅容积率≤3.1。

2018年12月1日以前已出让且已完善土地手续的居住用地，按原国有建设用地土地使用权出让合同和原建设用地规划条件执行。

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2018年12月1日以前已出让但未完善土地手续需重新出具规划条件的居住用地，除以下情形外，执行住宅容积率≤3.1，多余建筑面积需转为独立占地的商业建筑面积或公共服务设施建筑面积：

住宅建筑高度与住宅容积率息息相关，在对容积率进行规划的同时，对住宅建筑高度也进行了规划管理，新出让居住用地执行住宅建筑高度≤80米。

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2018年12月1日以前已出让且已完善土地手续的居住用地，按原国有建设用地土地使用权出让合同和原建设用地规划条件执行。

2018年12月1日以前已出让但未完善土地手续，需重新出具规划条件的居住用地，除以下情形外其余执行住宅建筑高度≤80米：

明年底未动工的用地按闲置土地认定

由于惠阳区上世纪九十年代土地管理政策不完善，城乡规划编制滞后，土地利用规划与城乡规划未能有效衔接，造成历史已出让的建设用地存在比较零星、分散、形状不规则、边界相互交错等情形，无法单独开发建设。

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近年来，随着规划意识逐渐增强，我区城乡规划编制已基本法定化，但大部分未开发建设用地无法按现行法定规划单独实施，致使大量存量用地闲置，使用率低。

因此，为建设更宜居城市，鼓励部分居住用地通过调整商住比例，降低住宅人口。对于计算指标用地面积小于3000㎡不宜独立开发的零散居住用地，引导转化为商业用地。

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除此外，还需对用地进行分类，2020年11月17日以前已出让且已完善土地手续的用地，按原国有建设用地土地使用权出让合同和原建设用地规划条件执行。

2020年11月17日以前已出让但未完善土地手续及新挂牌出让的用地，按新《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》执行。

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对于历史按原《城市用地分类与规划建设用地标准》已完成建设项目方案审批的项目，幼儿园、独立占地的公共配套、独立占地的商业配套在办理用地分割、分宗规划条件、不动产确权登记时，需按照新《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》分类中的地类据实确定。

而针对大量存量用地闲置的问题，对历史已完善国土用地合同，2022年12月底未动工建设的用地按闲置土地认定，依法处置。