顾洪波：了不起的新中心，了不起的金山湖！

房价变化莫测，核心规律如何掌握？

中心占位之争，算不上城市资源之争？

2021年4月28日，保利天汇联合深圳淘房志创始人顾洪波先生在保利天汇营销中心进行了一场主题为：“中心轮动——中心时代的新机遇”主题论坛分享，并重点对以上几类问题作出深度解读。

从深圳到惠州，有“湖”的板块都不简单

深圳香蜜湖、东莞松山湖、佛山千灯湖......它们处于不同的城市，却共同拥有极为稀缺的湖景资源,同时是政府重点打造的城市核心板块，也是城市中新兴的豪宅板块。

如今，香蜜湖的房价早已突破10万，位于佛山千灯湖的房价最高已高达8.6万、东莞松山湖的房价也已经破7万，这些都论证着，一旦聚齐以上种种优质资源，价值爆发是迟早的事，正如今天的惠州金山湖!

湾区风口，地产板块价格轮动的规律与机会

众所周知，深圳一直处于领头羊状态，自2017-2020，深圳的房价就在一轮又一轮的翻新，二手房管控等节节上涨；另一座热度极高的城市是东莞，自2019年起，南城、东城、松山湖等板块涨幅明显，当时抢着买东莞的那批人，如今大赚；当然，广州也不容小觑，珠江新城、琶洲、南沙等板块房价都有较大提升；

通过“广深严控”“东莞收紧”等动作我们发现，深圳出台的二手房指导价格，其逻辑在于通过二手房的价格的管控，倒逼一手房降温。深圳打新热的根源在于二手价格高不可攀，一二手价差明显。政策实施后，深圳前海、宝中等区域房价被打压的很厉害，市场成交量直接腰斩。

当一二手价差缩小甚至消失，首付提高，获利机会大幅压缩，必然导致深圳人的投资、自住需求的外溢。因此只要深圳涨价，其他地区都会先后补涨，尤其是惠州这种湾区内的房价洼地，补涨可能性远远高于其他地区，补涨幅度只增不减。

惠州中心走势，必将带动房价变迁

惠州是整个大湾区后劲最足的城市之一，其未来价值将超过很多内地省会城市。目前，惠州城市中心正逐渐向南迁移；

金山湖，则是这次中心迁移目的地的核心点，板块将迎来巨大的发展机遇。过去，惠州房价被低估，如今新中心将带动惠州城市升级，房价自然随之上涨。

天赋中心板块，金山湖寸土寸金

如果要将金山湖与一线城市的区域做个类比，前海是最为接近的。它们都是这座城市重要的豪宅区，从开发至今，入手门槛只高不低。

而放眼惠州，再没有一个地方能像金山湖这样，汇集了印象城、万象系mall等大型商业综合体、惠州塔等城市地标建筑、以及读者文化公园、东坡舫等新兴生活中心。

繁华的商业、时尚的写字楼、前沿的产业、极具吸引力的地标...不仅丰富了城市的配套，也吸附了大量优质人才。当一个板块人口流入的趋势愈加明显，这里的房价自然蓄势待发，如能抢先上车，就必能在这寸土寸金的地段得到可观的回报。

从深圳到惠州，深挖金山湖公寓背后的价值逻辑

如今，不论是深圳还是广州，很多地方都出现了这样的案例，当政府规划+大商业综合体+地标建筑+多品牌开发商等多因素聚集于一处时，往往是一个地方房价爆发的催化剂。如果不是华润春笋的出现，周边的房价不会从十几万冲到三十万；

如果不是靠近前海摩天轮这一地标，那片区域的涨幅不会忽然比其他地方高出30-40%。当综合体+地标聚集，意味着一座城市最牛的企业与收入最高的人将会在这里聚集，从而带动房价走势。很多时候在深圳，卖的最贵的一直是公寓，深圳湾一号的莱佛士公寓，单平售价30万+，470平米租金高达35万/月，130平米也能租出7万/月的好价（租金已超过大多别墅）。

但如果这座公寓不在这个核心板块，而在深圳的其他地方，想租出这个价格就非常困难了。可见不论何时，买公寓一定要选择具有保值增值的项目：比如要认准城市核心区的地段；要选择品牌开发商的产品；要选择周边有一或多类大型商业综合体的项目，这样才能让投资成为风险低收益高的选择。同时，在投资时千万不要低谷豪宅区的公寓或小户型的价值，它相当于是进入豪宅板块的最低门票，未来会产生很大的溢价效应。

对投资来讲，金山湖乃至金山新城都需要一个更具想象力的作品。它不仅能同时占据地段、配套、交通、品牌、产品几大优势，也要考虑到投资门槛的设置——25-40平的小户型产品不仅将空间解读做到极致，也为更多想买金山湖的人提供了一个友好的价格。