传江北这个村要拆？“旧改之王”屯兵惠州，能否无往不利？

据报料，惠城区江北汝湖虾村或将由佳兆业完成旧改。

目前已达申报条件。（注：后文表述的“旧改”与“城市更新”二词，概念互通）

▐ 佳兆业身穿旧改衣 在惠另辟扩疆路

2020年，佳兆业通过招拍挂在惠州花了最多的钱，拿了最贵和最多的涉宅地（相关阅读：1708万㎡！吸金超1倍！2020年惠州土拍市场数据整体翻番）。

2021年，中国传统意义上的年刚过，佳兆业城市更新工作小组就已迅速进入工作状态。据热心市民林先生的报料，3月2日，他所在的惠城区汝湖镇虾村多数村民以家庭为单位，签署了相关文件，目前同意征拆的户数已达标。

林先生还分享道，大家得知开发商是佳兆业，都挺期待这件事能落地的。

据林先生描述，此次旧改范围并不覆盖汝湖虾村所有家庭单位，“主要是惠民大道沿江一带及靠近物流园区域，不过并不知晓具体涉及范围。“

除了汝湖虾村，佳兆业还有两个早已筹备但迟迟未开工建设的旧改项目，分别位于虾村的西北向、东南向。

区位示意图

东南向的城市更新项目位于一江之隔外的水口龙津村。

经房掌柜惠州实地走访，该项目是龙津村部分区域，佳兆业已在项目附近设有办公场所。

据现场公示牌的信息显示，该项目占地面积约13.33万㎡，建筑面积预计将超30万㎡，将建17栋高层和1栋低层楼体，目前处于申报手续环节。

通过现场可见，不同于龙津村其它区域，旧改范围的楼体有大范围的抢建，目前仅有少数居民在内生活，其余多为空置状态。

项目现状 

项目周边实景

该项目位置临江，与江湾南岸隔岸相望，与中信大桥直线距离约600米，如沿江一带道路修通，可快速连接隆生大桥、中信大桥，10分钟或可抵达江北中心区。

项目现状实景及区位示意

另一个项目则位于金龙大道旁的江北小金口街道乌石村。

通过佳兆业城市更新集团官方微信消息得知，乌石旧改项目已于2018年9月与乌石村委共同召开统筹改造工作推进宣讲会。

乌石旧改项目效果图及2018年统筹宣讲会

“乌石村项目为惠州市未来城市新中心，总占地面积约210万㎡，2018年被列入省‘三旧’改造重点项目推介，将以‘四区一带一轴两心’打造城市创新总部经济和商务、物流商圈。”佳兆业城市更新集团官方微信写道。

但2年过去，并未见实际进展。

佳兆业乌石旧改项目办公场所

左：乌石旧改项目围挡历经风吹雨淋，陈旧发白

据乌石村田心村村民分享，佳兆业城市更新项目组于2019年进驻，“之前说要征拆，只是说要拆，没有具体谈怎么赔付。他们搬进来之后，也迟迟不见下一步动作。”

周边现状航拍图

除去年斥资近83亿通过招拍挂所获的56.5万㎡、7宗涉宅地，佳兆业还有10个项目在开发，如果在谈的3个旧改项目顺利落地，佳兆业未来在惠州的土储量将轻松超过300万㎡。

佳兆业在惠布局项目一览（来源：佳兆业《2020年中期报告》

▐ 旧改难、周期长 多数房企望而却步

2019年11月，惠州自然资源局公示《惠州市惠城中心区“三旧”改造专项规划》（征求意见稿），规划改造惠城中心区8个街道办和汝湖等三个镇，其中，佳兆业确定和正在推进的小金口乌石、水口龙津、汝湖虾村在十个重点改造区域名单内。

空间格局规划图

其实，早在2009年，惠州就已吹响“旧城改造”的冲锋号，但“拆迁难、回迁慢、拆赔比高企”三大难题一直困扰着惠州的旧改进程。

据南方都市报报道，截至2014年3月，在省国土厅核定的惠州符合“三旧”改造条件的4652宗地块、10.06亩改造面积指标中，2009-2014年这4年间，惠州全市各区县共启动52个项目，面积仅1632亩，其中已办结用地和规划报建手续的只有39个。

南都2014年报道 图片资料

通常一个城市更新项目从启动到落成入市，至少需要5-6年时间，甚至更长。以江北水北新村旧改项目为例，二期项目因拆迁过程不顺利，导致300余户村民陷入逾期两年等待安置房的困局中，整个项目耗时10年。

政府、开发商、拆迁户三者之间的“囚徒困境”，犹如紧箍咒一般紧扼住旧改命脉，再加上2017年12月惠州印发的关于《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知，惠州将“旧改的自主权交给开发商”，在一定层面增加了旧改的难度。

通过仲恺“仲恺大道城市更新”项目也可以发现，政府层面出手统筹，不仅能让村民与房企双方积极参与、配合，整个项目的推进速度也会比单个房企逐个击破、层层提报过审来得快许多。

▐ 佳兆业赢得口碑，又满载金归

佳兆业似乎从一开始就看到了20年后的房地产，会遇到天花板。

1999年、佳兆业成立的第一年，佳兆业改造了深圳的烂尾楼“桂芳园”。这个项目连续推出8期，成为布吉楼王，更是吸引了深圳对岸香港购房者的认可和青睐。

“桂芳园”是佳兆业的旧改起步之作，也是佳兆业地产在地产界立足的根基。伴随着“桂芳园”的成功，佳兆业将旧改领域作为重要的战略性业务。

据佳兆业的《2020年中期报告》和该企业管理层透露的信息，佳兆业拥有2680万㎡的土地储备，土储货值近人民币5300亿元，80%位于一线和重点二线城市。以土储货值计算，粤港澳大湾区项目占51%，深圳地区占整体货储的三分之一，属于旧改项目的货值2200亿元，占比42%。

另据多家机构发布的2020年房企销售排行榜数据，佳兆业的全口径销售额均已突破千亿。在这一年的千亿销售额中，城市更新项目是重要盈利贡献点。

城市更新存在开发周期长、风险高、产权分散等难题，但同时，也存在拿地价格低、相较招拍挂开发商的规划调整空间更大、毛利率更高，据业内人士透露，佳兆业的毛利率达到30%甚至40%（高于同行近10%）。

佳兆业《2020年中期报告》称：

目前，中国房地产正处于从增量市场到存量市场的转轨期，城市更新无疑将成为城市发展新的增长点。面对万亿级的城市更新市场，本集团通过前瞻性的布局，深耕包括深圳、广州、上海在内的一线及重点二线城市旧改市场，积累了大量优质的项目资源，为未来销售增长奠定了坚实的基础。

同时，本集团亦紧随政策导向，积极践行「地产+城市更新+产业」三驾马车驱动的战略，聚焦地产主业的同时，亦依托多元化产业协同发展，以寻求新的利润增长点。

从入行就另辟蹊径、深耕城市更新的佳兆业，经历了20多年的经验沉淀，必将稳站风口，带着“旧改之王”的荣誉，在未来的房地产市场发光发亮，打出更响亮的名声。