从“假”负债率看楼市假摔 鲜少房企死在调控期

　　最近，调控多时的房地产政策出现了松动的、似有似无的暧昧信号。寒冬中的开发商们也似乎看到了黎明前的曙光。

　　多年经验证明，政府、开发商和购房者一直唱着三重奏。房价涨——购房者有意见——政府调控——房价微跌——开发商叫崩盘——放松调控——房价继续涨，如此循环。

　　一边是媒体喊开发商资金链断裂，而一边实际情况却是，鲜少见到有房地产公司死在调控期。

　　其实，公众的错觉很大程度上来自对房地产公司“资产负债率”的误读。

　　以龙头万科为例。２０１１年９月末，万科资产负债率(总负债／总资产)为７８．９７％，乍一看，这是一个高得吓人的负债比例。

　　但分析一下万科总负债的结构，你会大吃一惊。

　　２０１１年前三季，万科预收账款从７４４亿元增长到１２２８亿元，短短９个月，增加了４８４亿元。同期，万科只结转确认了２９３亿元的营业收入，但预收账款却足足多了近５００亿元，用分析师们惯用术语是“如此高的预收账款，锁定了万科未来的业绩”。这预收账款自然是购房者的预交款。

　　预收账款和预付账款的比例多少，可以微妙地反映一个公司在产业链上下游的地位和话语权。预收账款越多，说明公司越牛，款到货才发，客户甚至得排队买货。这一类公司多是掌握稀缺资源或核心技术的公司。预付账款则反之。

　　最牛的莫过于贵州茅台，２０１１年前三季末预收账款高达６８．２亿元，超过同期３２９亿元总资产的１／５。这当然归功于争先恐后抢货的经销商们。

　　通俗地讲，预收账款的多寡，直接与开发商们对购房者的资金占用能力挂钩。把预收账款剔除，万科其它负债占总资产的比例其实只有３５．６１％。