谢逸枫：楼市回暖回春？房价触底反弹？判断为时尚早

　　全国正全力打扫清理疫情，防止二次反弹，同时正在全力中断输入型疫情，防止再度爆发之时，楼市回暖回春，房价触底反弹基本上是不可能的。在疫情未全面彻底清零、结束前，有专家居然以3月小部分城市的销售成交量、房价 、土地市场数据作为根据，就呐喊全国楼市回暖回春，房价触底反弹的结论。通过下面的具体分析之后，显然是操之过急的片面、武断、错误的市场预判，不符合当下的市场真实与房地产形势的变化。

　　正如目前中国经济没有触底、企稳回升，也没有回暖复苏一样。现在社会秩序正在加快恢复，仅凭3月份与一季度数据尚不能判断经济是否已经走出最低迷、最低谷、最糟糕、最危险的时刻，是否能够安然无恙的应对全球经济、金融危机的冲击。不仅是因为国内疫情没有全面清除、结束，关键是全球疫情不断恶化、蔓延，已经影响到中国贸易，一季度的贸易数据全面暴跌就是最好的说明，不需要讲什么了。

　　而中国保增长、保企业、保就业的政策，非常的具有针对性、目标性、保守性。没有像美国等欧美国家一样，实施的经济刺激计划，已经超过了1929年-1933年、1997年、2008年经济大萧条、经济金融危机。中国应对疫情的措施目前停留在阶段性、小范围、小规模的扶持中小企业，没有实施大规模的一揽子经济刺激计划，更没有启动货币、信贷、财政的大招。经济是否回暖还要看未来三个月数据能否延续扩张走势。

　　为什么非要讲楼市回暖回春，房价触底反弹?下面的数据，就是能够说明这一切吗?其一是根据诸葛找房数据显示，2020年3月，100个重点城市二手住宅市场均价为15097元/平方米，环比微涨0.08%，同比上涨0.90%,涨幅收窄0.19个百分点。其二是开发商宣布，上调2020年销售业绩目标，不降价。在已公布销售目标的房企中，至少有15家房企上调销售目标，最高上调比例为20%。说明的两个数据存在典型的上面分析原因，上调销售目标只是能说房企看好未来市场。

　　其三是中原数据显示，今年3月，广州一手住宅成交量为4391宗，环比上涨487%;总成交面积为47.82万㎡，环比上升480%。二手中介网签量为2469宗，环比大增4.5倍。今年3月的成交同比下滑了41%，这个数据下降的非常严重。2017年和2019年3月由于政策的强刺激，成交量出现暴涨，而同成交量处于正常状况的2018年相比，今年的成交套数已经攀升至2018年同等水平。想毕是忘记了这个数据存在严重的滞后性，缺乏真实性。

　　如果对比2019年同期，3月成交量为7446套，成交面积为78.22万㎡。相比之下，今年同比成交量少了3055套，成交面积少了30.4万㎡。由此可见，以3月一手住宅的成交水平来判断楼市回暖，未免为时尚早。其实，要判断楼市是否回暖，单以一手住宅的数据作为依据，会有失偏颇。广州作为存量房市场较为成熟的城市，二手房市场一直占据着重要的市场份额。从数据可以看出，近5年广州二手房市场成交量都在10万套以上，每年占市场份额的50%以上。

　　因此如果抛开二手住宅市场，谈广州楼市是否回暖，那就是耍流氓。中原数据显示，2020年3月广州市二手中介网签量为2469宗，同样地环比有较大的升幅，达到4.5倍。去年同期是什么水平?成交超过5000套。有人会说数据只能是一个参考，但业主的反应是不会骗人的，可以十分真实地表现出市场的冷暖。受整体经济萎缩的影响，目前市场上涌现不少急售物业，当中绝大多数有议价空间。

　　据链家数据，2019年底，广州降价房源占比达98.2%，环比增加4.1%，为有记录以来最高值。然而，库存量并没有减少，反而呈上升的趋势。截至2020年3月31日，链家网广州二手放盘量已达65546套。来到今年3月，依然没有止住业主降价的势头。今年第11周二手住宅盘源报价，有60%出现降价的情况，其中降价幅度为1-5%的占大多数，占比为44%。显然，成交周期较长消磨了业主信心，促使业主做出降价的举动，这反映了市场成交表现相对低迷。

　　其四是部分城市的销售火爆现象。经过一个多月的蓄客，北京市顺义区某楼盘在开售20分钟，售出了814套房源，而多地楼市现部分“日光盘”，深圳、成都、苏州、北京、南京等城市都有新盘项目开盘就售罄的现象，在疫情有所缓解的情况下，楼市真的要报复性反弹了吗?只能说当前确实有个别楼盘销售火热，但多数是因为项目本身的性价比、品质较好，这并不能代表整体市场的表现。市场在逐渐恢复，谈不上回暖。

　　其五是部分城市土地市场火爆。深圳、南京、苏州和北京、广州等多地楼市、土地市场迎来新变化。譬如以苏州为例，3月25日，苏州6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块开始竞拍，引来了超70家房企争夺，86家房企争夺一宗地，6幅地块一天揽金约124亿元，平均溢价率为11.63%。3月27日上午，北京挂牌6宗土地，起始总价191.27亿元。1月份至2月份，全国100个城市居住用地价格为5863元/平方米，同比上涨20.4%。

　　其六是贝壳研究院发布的数据显示，2020年第一季度，全国66座大中城市新房成交套数与成交面积分别为4247万平方米、37万套，同比分别下滑28.6%、30.7%。其中，一线城市的下滑幅度较大，达到四成。二线城市成交套数同比下滑34.9%，成交面积同比下滑31.7%。三四线城市受影响相对较小，成交套数同比下滑17.1%，成交面积同比下滑15.6%。二手房交易同样受到较大影响。

　　其七是链家地产覆盖的18个城市，2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%。当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势。

　　其八是2020年一季度，全国352座城市合计住宅用地成交量为11296万㎡，累计下滑25.2%，为近三年最大下跌幅度，由于疫情影响，多数城市土拍延期，预计二季度起住宅用地成交规模会有大幅度回升。不同于土拍规模的收缩，全国楼面价和溢价率保持回升态势，其中，一线城市成交楼面价突破2万元/㎡，同比增长35.1%，环比增长46.1%。

　　以上所谓的个别城市，100个或66个城市的销售、房价上升，部分城市的个盘火热，既不是楼市迅速反弹、回暖回春，房价触底反弹，更加不是楼市短暂小阳春，只是数据累计与数据滞后性、线上卖房预定金效应、市场结构性、政策微调、人才刺激、多地土地拍卖降低标准、长期累计的客户集中销售的结果表现，不代表着什么。最多只能说明楼市正在逐渐的恢复供需关系，正在逐渐恢复生机，离楼市迅速反弹、回暖回春，房价触底反弹还早。

　　不管是以3月份的楼市成交量、房价 、土地市场，还是一季度的房地产市场数据作为根据，目前就判断全国楼市回暖回春，房价触底反弹，一切都是为时尚早。因为缺乏足够强大的市场支撑力与客观的根据及政策的支持。这就是为什么说3月或一季度的成交量、房价 、土地市场数据，存在一定的问题。不仅是因为网签数据的滞后性、市场结构性、限价、限签政策的暂时性放松等问题有直接的关系，影响着房地产市场走势的判断。

　　为什么说楼市回暖回春，房价触底反弹一切为时过早?下面的数据，就是能够说明这一切。其一是根据全国房价行情数据显示，3月121个城市二手房价环比2月份下跌。总体上来，房价下跌的城市比例不算高，最具有象征意义的四大一线城市，北上广深3月份二手房价全部下跌，这实质上就是风向标的信号。首当其冲的是上海下跌5.85%，位居四大一线城市跌幅榜首位，跌了3401元/平方米，领先全国。

　　这是比较有直观性的数据，虽然存在一定网签滞后性、结构性、政策性，却比新房的房价更加具有市场参考的价值与意义。3月的一线城市房价全部下跌，上海跌超5%，即使是房价频频创出历史新高的深圳，终于在3月份低下了高昂的头颅。全国房价行情数据显示，深圳3月份二手房平均单价为71790元，依然位居全国第一(不包括港澳台，下同)，环比下跌1.21%，每平下跌879元。

　　一线城市房价全部下跌，直叫人怀疑。按照环比的数据看，上海下跌5.85%，北京下跌2.85%，广州下跌3.63%，深圳下跌1.21%。按照一线城市的房价跌幅来看，上海位居全国首位，跌3401元/平方米。福州、北京、厦门等一二线城市每平方米下跌超2000元。三四线城市的广元3月份二手房均价跌幅最大，达到14.36%。中卫、丹东、雅安等城市二手房均价跌幅均超过8%。

　　其二是按照中指数的数据显示，2020年一季度价格累计涨幅为近五年同期最低。2020年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.18%，是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37个百分点。其中2月线下售楼处受限，企业转战线上营销，部分项目降价促销，致百城住宅均价出现阶段性小幅调整。3月线下售楼处逐步开放，市场情绪有所恢复，价格环比小幅上涨0.14%，整体保持平稳，均价为15195元/平方米。

　　从各级城市来看，一季度一线城市价格相对平稳，三四线代表城市小幅调整。一线城市一季度各月价格环比均运行在0.1%以内，整体累计上涨0.19%，与去年同期基本持平。二线、三四线代表城市受疫情影响，2月价格小幅调整，3月随着被抑制的需求逐渐释放，价格环比均止跌转涨，二线城市一季度价格累计上涨0.13%，三四线代表城市累计下跌0.07%。说明房价还没有见底，正在恢复过程之中。

　　而2020年一季度50城新房整体成交规模为近十年同期最低，3月市场低位回升，明显不及去年同期。2020年一季度，50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为2011年以来同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交规模同环比下降均在70%以上，进入3月，随着国内疫情得到有效控制，叠加多地出台稳市场相关政策，市场情绪有所恢复，交易规模低位回升，不及去年同期，同比下降超40%，降幅较2月有所收窄。

　　一季度地方政府推地节奏放缓，各类用地供需规模同比均下降。受疫情的影响，多地延迟或暂停土地出让。2020年一季度，全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米，同比下降11.4%，其中住宅用地推出1.8亿平方米，同比下降14.5%;成交方面，全国300个城市各类用地共成交3.2亿平方米，同比下降20.0%，其中住宅用地成交1.3亿平方米，同比下降28.9%。

　　一季度除一线城市外，其余各线城市供需规模均明显缩减。一季度，一线城市住宅用地成交720万平方米，同比增长7.8%;二线城市住宅用地成交5596万平方米，同比下降31.1%;三四线城市住宅用地成交6388万平方米，同比下降29.3%。价格方面，一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨，其中一线城市涨幅领先，同比上涨37.3%，溢价率较去年同期提高3.2个百分点。

　　其三是一季度销售规模排名前100大房企销售总额同比下降22.3%。不过疫情期间，各大房企转战线上积累客户，同时，恒大等房企采取打折销售策略。应该讲，3月份这波成交回升现象。是前期聚集的刚性需求近期集中释放。其次是地产商为缓冲疫情影响推出不少优惠措施。三是疫情之前已有多个地方松绑限购规定，人才吸引政策的利好。最后是货币放松。当然，这些数据存在严重的滞后性、结构性的问题。

　　其四是是58安居客数据显示，2020年一季度，北上深三个一线城市的二手房挂牌价“破五”(突破5万元/平方米)，其中上海、深圳的价格要高于去年同期。部分热点二线城市的二手房挂牌价涨幅明显，宁波、无锡、苏州二手房挂牌价同比涨幅约15%。二手房交易往往被视为市场的先行指标，二手房价格的上涨，是否意味着整体市场将迎来一波涨价潮。

　　目前市场正在复苏，成交量并不足以支撑房价上涨。从新房市场来看，多数房企受困于资金链压力，不会贸然涨价。随着市场进入下行通道，从去年下半年开始，新房和二手房市场都出现降价现象。疫情期间，由于交易停滞导致资金链承压，部分房企在线上实施降价卖房。说明当前大多数城市的二手房成交周期在120天，市场并未恢复到足够的热度，价格难以得到足够的支撑。2月份，100个监测城市中，房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多。

　　其五是易居数据显示，2020年一季度中国40个城市新房成交面积同比大降三成以上，其中东部二线城市降幅最小，三四线城市降幅最大。由于全球疫情前景未明，国内处于控制清除阶段，叠加经济下行走势，房市短期难有支撑的动能。今年受疫情影响，东南沿海大批外贸工厂裁员、关门，外地员工大多是这类返乡买房的主力军。因此，三四线城市购房需求会更差，房价下跌不可避免。部分东南沿海的发达三四线城市抗跌性较好。

　　最关键的是3月或一季度的成交量、房价 、土地市场数据，基本上是线上卖房或者是预定的，不是实际的、真实的市场数据。一方面是去年12月的数据，不排除在1月获得网签通过，或者是高价楼盘、项目在1月或2月或3月才因限价限签的政策放松，获得通过。另一方面是蓄客或预定金，或者合同累计数据。因此，数据存在严重的滞后性、结构性、政策性、不真实性等问题，至少4月、5月、6月的数据才能反应出市场真实的变化。

　　来源：房地产信息网