湾区动态——2019年11月版

　　【江门楼市政策优化，大专以上外地人有社保即可购房】

　　11月1日，江门市住建局通知，按照坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，同时为支持各类外来创新创业人员在我市安居乐业，加大招商引资的成效，加快融入粤港澳大湾区，江门市对限购区域的购房资格作出优化：

　　一、继承、赠与、司法拍卖、拆迁补偿、安置补偿、集体土地上自建等取得的房屋不纳入房屋套数认定范围。

　　二、大专及大专以上学历的非本市户籍居民家庭、提供在本市缴纳社保证明的，以及经商务部门认定的重点招商企业非本市户籍员工家庭、提供处于聘用期内的劳动合同的，均可在限购区域购买一套新建商品住房。

　　三、港澳台居民家庭2019年11月1日后无购房记录的，可在限购区域新增购买一套新建商品住房。

　　江门限购政策变化示意图

　　江门限购区域图

　　点评：当前江门处于“房价基本稳定，但库存量多，去化难”的市场行情下，本次限购政策的调整，在保持“房住不炒”基调的同时，又适当开放人才购房限制，鼓励创新创业人才在江门安居，一定程度上也会刺激经济和社会的发展。

　　【港澳居民在大湾区购房全面放开资格】

　　11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议后，“惠港16条”、“惠澳15条”亮相，其中关于购房资格的一项引人注目：

　　“便利港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房。豁免港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，港澳居民享有与内地居民同等的待遇。”

　　这相当于正式宣告全体港人到大湾区的买房限制全面解禁。也就是说，819万的港澳居民，只要你有钱有意愿，都可以来大湾区买房，直接享受湾区发展红利！

　　根据2018年颁布的《港澳台居民居住证申领发放办法》，港澳台居民前往内地（大陆）居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，根据本人意愿，可以申请领取居住证。领取居住证后，港澳台居民即可依法缴存提取和使用住房公积金。

　　而此次推出便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋，直接免去了在当地工作年限证明等限购条件。

　　不仅购房手续更加简化了，湾区内地9城中的教育、医疗、金融等基本服务也对港、澳居民全面敞开“大门”，未来港、澳居民在内地生活完全有可能。

　　点评：港台居民到内地买房享受市民同等待遇，对于部分原本就与港台在经济交流和人员交流关系密切的区域的楼市是一大利好消息，比如深圳、东莞、惠州以及广州南沙等，相信未来会见到更多香港客的身影。但是，我们也要注意到，在很多限购城市享受市民同等待遇其实也是有购买套数的限制的，其鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒是对各地房地产调控的最高指示，并不是说港台居民就可以例外。另外我们也要明白相对于内地的大市场，港台居民的购买力始终是有限的，本身出台这个政策的初衷也不是为了提振楼市，而是为了使港台居民更好地融入内地的发展，它也不会改变目前国内楼市的大周期。

　　【广州南站最新规划出炉】

　　11月6日，广州市发改委公布了《广州南站地区产业发展规划（2019-2025）》。

　　这一次，目标很远大：

　　建设世界一流的火车站，打造面向全球的国际化高端商务区！

　　本规划研究范围为：北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中心，西起陈村水道，东至新 105国道，涉及番禺区石壁街、 钟村街、沙湾镇、大石街、沙头街、洛浦街等6个街镇、19个行政村，占地面积36.2平方公里。其中核心区以广州南站为中心，北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至广州南站幸福涌沿线，东至东新高速公路，占地面积约4.5平方公里。

　　广州南站地区规划范围示意图

　　广州南站的交通通达能力，早已毋庸置疑，领先全国。但从2010年开通至今，广州南站，仍处于交通中转功能阶段，到站客流以去往周边地区为主，人流优势还不能转化为产业优势。核心区未形成产业规模和集群效应，与周边地区产业发展联系也不够，运营效果不理想。但广州南站处于粤港澳大湾区城市群核心区和广佛都市圈地理中心，是联结“一带一路”、 珠三角、中南、西南的关键节点。最新规划显示，广州南站地区，将会成为引领广州南部地区高质量发展的重大平台。

　　未来广州南站地区，将积极对接港澳高端产业资源，联动广佛周边地区产业要素，加快构建以现代服务业为主导，IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业为支撑，文体旅游为特色的现代产业体系。

　　聚焦产业建设，南站地区据此进行了产业发展空间规划布局，包括六大产业片区布局：

　　南站地区产业规划布局图

　　一、枢纽核心区：总部经济与商务服务业组团

　　规划范围：北至石洲西路，南至石都北路，东至东新高速， 西至幸福涌，组团面积 404.27 公顷。

　　功能定位：对接港澳、面向全球高端商务区。

　　二、谢村片区：生物医药与健康产业组团

　　规划范围：北至汉溪大道，南至广明高速，东至 105 国道， 西至石都北路，组团面积为 424.17 公顷。

　　功能定位：粤港澳大湾区健康医疗服务与生物医药产业融合发展示范区。

　　三、韦涌片区：总部经济与专业服务业组团

　　规划范围：北至陈村水道，南至广明高速，东至东新高速， 西至陈村水道，组团面积 603 公顷。

　　功能定位：总部企业与专业服务业集聚区。

　　四、石壁片区：人工智能与高端装备产业组团

　　规划范围：西北至陈村水道，南至石洲西路，东至东新高速，占地 877.33 公顷。

　　功能定位：人工智能和高端装备产业集聚区。

　　五、屏山片区：新一代信息技术产业组团

　　规划范围：北至胜石河，南至屏山河，东至大夫山，西至陈村水道，组团面积为 520.88 公顷。

　　功能定位：新一代信息技术产业集聚区。

　　六、古坝片区：岭南文化创意产业组团

　　规划范围：北至碧桂园居住区、西南至陈村水道，东至东新高速，以古坝东村、新洲村、古坝西村等为主体，组团面积 618.52 公顷。

　　功能定位：文化创意、时尚产业集聚区。

　　此外，规划中还提出将促进跨区域产业合作，深化穗港澳合作，推动广佛高质量融合发展，促进大湾区城市协同创新，同时带动高铁沿线地区联动发展。

　　点评：从2005年初步规划到2010年正式运营，广州南站规划至今已有15年，但南站地区的发展一直呈现“不温不火”的状态。南站地区产业发展、站城融合方面还存在不少问题。一是产业发展层次亟需提升；二是产业用地规模相对紧缺；三是发展环境配套亟需改善。周边片区也由于固定的人流少、离市中心远、商铺人气不足很难发展起来。因此此次规划针对南站的发展短板，提出建设“粤港澳大湾区新兴产业全面合作门户枢纽、现代服务业协同发展示范区、世界一流火车站、面向全球的国际化高端商务区”。但是发展不是一蹴而就的，南站的发展需要产业、交通、资金、人流的支撑，南站腾飞，仍需时日。