9大房企的魔都商业地产“争夺”战！

　　自1843年开埠以来，上海一直是商业繁荣的代名词，是公认的时尚地标。探究其原因，离不开城市的包容性，成就了一座座具有鲜明个性的商业项目。

　　作为这些项目的开发者与运营者，不同类型的开发商对项目定位与位置，有着不同的布局计划，但无一例外，它们都希望通过“抢夺”魔都优质资源，树立市场地位与影响力。

　　在这场“争夺战”中，赢商网选取了9家颇具规模的房企——凯德瑞安、新鸿基、印力、华润置地、万达、宝龙龙湖、崇邦进行比较分析，以探求以下问题的答案：不同的企业，在打开上海市场和布局策略上有何差异性?目前在上海的商业版图各自的特点是什么?面对日益激烈的竞争环境，它们又会如何规划，以保持自身地位?

　　最早开业者积极调改 “新进者”转向新兴商圈

　　据悉，这是华润置地在上海的第一个商业项目，集百货、娱乐、餐饮、办公等为一体，与第一八佰伴一条马路之隔。2017年，华润时代广场开启了20年来最大规模的一次整体升级改造，预计今年重新亮相。

　　同样于20世纪90年代在上海开出首个商业项目的是新鸿基。1999年，位于淮海中路商圈的上海中环广场亮相，其原址为法式建筑，为保留古迹的历史价值，新鸿基地产将古典建筑并为商场的一部分，尽量保留原有特色，内部则采用现代化设计。不过，该商业裙楼开业后整改不断，目前，商场现正进行翻新工程，预计于2019年完成。

　　时间前进至21世纪初，这是上海购物中心发展史上的第一阶段，当时市民的高档消费仍集中于百货商场内，高档的都市型购物中心普遍要经历3-6年的培育期。瑞安房地产以城市更新为切入点，打造了上海第一个项目——上海新天地。

　　在此之后的十多年时间里(2003—2016年)，上海购物中心经历了快速发展成长期、加速爆发期，不仅高档购物中心挺过培育期，社区型和区域型购物中心也迎来了蓬勃发展。

　　正是这一阶段，凯德、万达、崇邦、宝龙、印力、龙湖相继开出了各自的上海首个作品，并不断扩张版图，以坚定市场地位。

　　储备项目谁最多? 

　　进入市场的时间早，固然能占据一定的优势，但论起发展速度的快慢、商业版图的大小，与之并不一定成正比例关系。

　　据赢商网统计，截止到发稿前：已开业商业项目数量最多的当属于瑞安房地产，共有12个;万达和宝龙次之，均在上海开业9个商业项目(万达的已开业项目包含嘉定中信泰富万达广场、文旅项目万达茂);位于第三名的则是凯德，在上海共有7个已开业项目;反观最早在上海开出商业项目的华润置地和新鸿基，在上海已开业商业项目的数量均为3个;崇邦、龙湖、印力在上海已开业商业项目分别为：4个、3个、2个。

　　市中心还是郊区? 9大房企给了三类方向

　　对于一个商业项目而言，地理位置一定程度上发挥着重要的作用。因此，企业在拿地开发过程中，十分注重周边的消费力与交通情况。不过，核心地段不仅存在成本高、竞争程度激烈的问题，还出现了土地供应逐渐减少的现状，新兴商圈与近郊从而成为新的“争夺点”。

　　赢商大数据智能选址评估系统“赢在选址”显示，上海的商圈主要集中于外环内，市中心的商业项目基本饱和，郊区则存在很大的机会，为此，很多房企早早地在郊区布局了储备地块。

　　从这9家企业的项目所处位置来看：凯德、新鸿基、瑞安房地产由于进入上海市场较早，“占领”的地块多位于市中心的核心地段/核心商圈;华润置地、印力、崇邦在区域中心与近郊兼有商业项目;宝龙、万达、龙湖的大部分商业项目则位于外环外或近郊。

　　其中，凯德、新鸿基、瑞安房地产在上海的首个商业项目分别位于人民广场、淮海路、新天地三大市级商圈，在以后的布局中，这三家企业也一直倾向于市中心核心商圈。

　　进入上海市场17年后，万达已形成开业9座万达广场，分布上海杨浦、闵行、浦东新区、金山等8大区域，待开业项目有5个，位于闵行区、浦东新区、奉贤区、崇明区，从分布区域来看，除五角场万达广场位于中心城区，其他均位于郊区或非传统核心商圈。从项目数量和分布区域来看，万达和宝龙已然拉开了上海近郊购物中心的“对决”。

　　从龙湖在上海的三个已开业购物中心来看，龙湖商业选择入驻的板块基本上位于上海外环区域，还未开业的颛桥龙湖天街和奉贤龙湖天街也是如此，位于徐汇区的华泾龙湖天街则是由华泾商业商务中心改造而成，将于今年9月亮相。