又一个城市取消限售，看看菏泽太原的效果吧

　　今日，媒体报道，河南开封为提振市场信心，取消新建商品住房限售令。

　　7月17日，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

　　2017年5月15日，开封发布最严限售令，有史上最强“汴九条”之称。

　　除了限售之外，该文件还其他8项“禁令”，其中包括：

　　-限制价格涨幅。原则上半年内涨幅不得高于5％，一年内涨幅不得高于10％；

　　-严打高价捂盘。

　　-高价土地现房销售。居住用地出让溢价率溢价150％以上需项目主体结构完工后才能办理预售，溢价200％以上，只能现房销售；

　　自2017年5月开封实施限售令以来，房价稳步攀升，截止到2019年6月，开封新房价格约8657元/平方米，二手房价格约6960元/平方米。限售两年之后的新房和二手房房价分别较2017年5月上涨57％和30.5％。

　　开封放松限售令，可能与今年以来开封楼市出现下行趋势有较大关系。

　　开封市统计局官网数据显示，2018年，开封全市房地产开发投资（含兰考）

　　240.84亿元，同比下降12.1%，其中住宅181.25亿元，下降11.0%；全市商品房销售面积（含兰考）同比下降10.6%。

　　要知道，房地产投资数据下滑，是直接影响当地GDP增长的。

　　诸葛找房资料显示，开封2019年的新房市场则呈现了先升后降过程。4月达到最高位8202元/平方米后开始下跌，6月均价为7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51万平方米，销售金额97.37亿元，整体来看上涨乏力。

数据来源：诸葛找房

　　土地方面，克而瑞统计显示，2019年1-7月开封市土地出让金为43.9亿元，成交土地楼面均价不到三千一平米。集中成交于2月及5、6月。相比去年同期还多卖了5亿左右，但基本上没什么溢价。

　　据每日经济新闻报道，一位河南房地产业内人士说，开封楼市从今年初便逐渐惨淡，很多开发商都开始借以各种名目打折，比如“特价房”、“周年庆”，甚至总房价打到8折但还是没有起色，很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。

　　上涨，还未上车的人会怨声载道，对于已经上车的人来说，就是资产升值，笑开了花；而一旦下跌，对于业主们来说，就是资产缩水，对于还没有买房的人来说，却可以更少的成本买房了，当然乐于见到房价下跌。

　　所以房价涨跌，终归是不同利益群体的一种博弈吧。

　　这并非第一个取消限售的四线城市，早在去年年底，山东菏泽就发布取消了限售令，震惊全国楼市圈，而去年7月，还有二线城市太原也取消了对二手房的限售。

　　效果如何呢？

　　先看同等级别的城市菏泽。

　　根据菏泽房产网报道，从今年4月份开始各大项目开始降价——“优惠券、特价房、送车位、送储藏室、分期首付、0首付”等营销手段将置业门槛拉低到近几年的最低点！项目报价与成交价之间竟存在500-800元/㎡的价格差额！

　　在市场销量方面：低于预期的价格提升了成交量！

　　2019年上半年菏泽城区新建商品房成交约13000套左右，相比2018年同期销量11000套上升了近20个百分点！

　　在市场新推房源去化方面：大部分去化率较低！只有低于市场价的盘去化率才高一些！

　　在2019上半年中，除去新推时间较短的房源，大多数项目1-6月新推的房源去化率在30%-40%左右，部分改善项目在60%-70%左右，个别项目新推、首推去化率达到90%以上！

　　它们都有一个特点——人群定位明确且低于市场同类房源价格！

　　在住宅交易均价方面：新房二手房都比较稳定！

　　2019年上半年新房交易价格起伏不大，1-6月份仅有2%的增幅，相比2018年上半年9%的增幅来说，今年城区的新房交易价格十分稳定！

　　2019上半年，二手房交易价格1-6月份仅有2.5%的增幅，相比2018年上半年8.5%的增幅来说，今年二手房的交易价格也十分稳定！

　　在批准预售方面：今年大量房源上市！新增供应量比去年多了一倍！棚改拆迁的滞后效应出来了！就是需求减少了，供给量上来了！

　　2019年上半年共入市了38167套、341.79万㎡体量的房源，相比2018年上半年175.65万㎡的体量约上升了95个百分点！

　　在城区土地出让成交方面：土地少卖了一半！因为市场库存太多了！开发商也不敢拿地啊！

　　2019年上半年，菏泽城区共成交了27宗（居住、商业、服务业）用地，共计2104.21亩！与2018年上半年同比下降了大约55个百分点！

　　再看太原。

　　根据乐居买房报道，2019年上半年太原商品房市场就是量跌价涨！成交均价达13516元/㎡，相比去年同期上涨9.2%，平均涨了1139元/㎡；上半年太原商品房成交金额超400亿元，相比去年同期下降近三成。

　　从商品房供应量和成交量上看，相比去年同期都有所下降。太原上半年商品房销售套数为31731套，同比下降51%；商品房销售面积为299万㎡，同比下降41%；商品房销售金额为413亿元，同比下降33%。

　　如下图所示，截止6月，太原商品房已推未售量库存面积为353万㎡，去化周期约为7个月，相比2018年来说，去化周期还在一路走高；在售项目未推量约2072万㎡，主要集中在万柏林与小店区。

　　所以从最近半年的市场表现来看，菏泽和太原放松限售后，对市场成交都没有太明显的刺激作用，该降价还是降价，成交量要下降的还是难以阻止。

　　同样，开封市场取消限售令，效果会有多大？

　　虽然未来在一城一策的指导下，市场低迷，成交乏力，投资下滑的城市，可能进一步放松调控，但想要挽救市场向上，关键的还在于项目本身的性价比，是否能够打动购房者的钱包。

　　但可能有的人会说，既然效果不大，那为什么地方还要削减脑袋取消限售呢？话不能这么说，毕竟放松调控对市场传递的信号还是不一样嘛，证明政府在维护房地产市场稳定啊，给了市场信心啊，可以防止进一步下跌嘛。

　　（来源：樱桃大房子）