【楼市半年特辑】深圳新房半年卖了17681套 平均1天卖97套

　　时光荏苒，白驹过隙。

　　转眼进入2019年下半场。上半年，深圳楼市发生了哪些大事件？房价涨跌如何？哪个楼盘最抢手？

　　带着这些疑问，回顾2019年上半年深圳楼市，我们通过一组数据来回答。

　　2019年上半年，深圳住宅新增预售套数19292套，环比下跌26.43%，同比增长66.08%;住宅成交数量17681套，环比上涨6.56%，同比上涨38.09%;住宅成交面积172.05万㎡，环比上涨5.19%，同比上涨33.51%。

　　总的来看，上半年，深圳新房住宅市场表现亮眼，受新版征信谣言影响以及房贷利率下调，大量需求在上半年集中释放，这是继“104新政”以来，成交量达到的最高值。深圳住宅去化周期9个月，库存处于合理区间。

　　预售：上半年住宅获批预售19292套，同比增长6成

　　2月，粤港澳大湾区发展规划纲要出台，给市场注入了一剂强心针，开发商对市场的判断出现微妙变化。

　　上半年，深圳有46个项目取得预售证，新批预售大区仍然是龙岗，共有11个项目；南山有9个，宝安有8个，坪山有9个，龙华有5个。

　　其中住宅类项目有29个，住宅新增预售总套数19292套，环比下跌26.43%，同比增长66.08%;新增预售总面积184.17万㎡，环比下跌28.83%，同比增长55.09%。

　　从2012-2019年深圳商品房新批预售走势来看，上半年新批预售量明显少于下半年，2016年例外(104新政影响)。2019年上半年，新批预售量远超2017年、2018年同期。

　　截至上半年，住宅新批预售总套数29651套，环比下跌39.61%，同比增长69.06%;新批预售总面积281.11万㎡，环比下跌43.83%，同比增长63.52%。供应量出现大增。

　　从2012年至今，深圳住宅新批预售量经历了一轮迅猛的增长，持续到2015年。之后，受政策调控出现大幅下滑，2017年上半年更是降至谷底，随后开始缓慢上升，2019年一季度住宅新批预售量比2017年、2018年同期有大幅增长。

　　成交量：上半年住宅成交17681套，同比上涨3成

　　2019年上半年，深圳一手商品房共成交27302套，环比下跌4.31%，同比上涨16.59%;成交面积共计250.23万㎡，环比下跌7.23%，同比上涨29.48%。

　　其中，住宅成交17681套，环比上涨6.56%，同比上涨38.09%;面积共计成交172.05万㎡，环比上涨5.19%，同比上涨33.51%。

　　这是自2016年“104新政”出台以来，深圳新房住宅成交量到达的最高值，为近三年之最。

　　成交量的大增，一方面，由于供应量大增，刚需、改善、豪宅产品均有大量释放供应；另一方面，粤港澳大湾区规划纲要出台，置业者对市场持续看好信心强化，加上上半年集中批售项目选择空间大，以及房贷利率下调，还有个人征信传言影响，上半年大量的需求被提前释放。随着征信辟谣，市场逐步回归理性，6月备案开始有所下调。

　　从成交周期来看，月度成交量需求大量释放，成交表现亮眼。上半年，深圳住宅月成交量数据还不错，受春节假期影响，仅有2月成交量低于2000套，3月后成交企稳上扬，月成交量超2000套，5月成交量更是高达4605套。

　　具体到各区，宝安成交量位居首位，盐田成交量创新记录。

　　上半年，宝安和龙岗仍为成交大区，分别以8801套、6066套位列前二，南山区成交1410套位列第三，罗湖、福田、盐田三区量值依然很少。

　　值得注意的是，盐田近几年来再现高值，成交量达599套，环比上涨160%。

　　就项目而言，上半年深圳新房市场有个显著的特点，价格优势明显的刚需项目销量大好引领市场。

　　上半年新房成交排名前十的项目中，仅有3个项目均价超过5万。排名前十的项目只有1个在福田，宝安、光明、坪山出现频率最高。

　　自2014年以来，龙岗半年成交均值遥遥领先各区，达9027套，位列第一，远高于宝安平均值。

　　但近一年来，宝安奋起直追，西部当红沙井片区成交量大增，贡献了不少份额，上半年华强城二期开盘售罄贡献464套成交，龙岗成交数量被宝安赶超。

　　成交价：3月后不再更新 一季度均价54086元/㎡

　　由于一些原因，备受市场关注的成交价，自3月后就不再更新了。

　　截至3月，来自深圳市房地产信息平台的数据显示，2019年第一季度深圳新房住宅成交均价54086元/㎡，环比上涨0.04%，同比下跌0.2%。

　　事实上，自2017年第一季度起，深圳新房住宅成交均价就稳定在5.4万/㎡的水平。

　　具体到各区，2019年第一季度福田以92936元/㎡的均价位列第一，龙岗区均价最低，为40583元/㎡。其它各区均价依次为：南山区82272元/㎡，罗湖区71145元/㎡，宝安区49293元/㎡，盐田区47873元/㎡。

　　国家统计局公布全国70城房价数据指标中，深圳的涨跌幅度非常微弱。

　　去化周期：住宅去化周期9个月，龙岗盐田去化周期长

　　上半年，深圳商品房库存量56178套，库存去化周期12个月。

　　具体到各区，南山、福田和宝安三区商品房去化压力较小，南山区去化周期7个月，为最低。其他区域去化压力很大，尤其是罗湖商品房去化达36个月，商办物业去化更为艰难。

　　其中，住宅库存量27675套，去化周期为9个月，整体库存压力较小。

　　从各个区域的库存周期来看，龙岗和盐田的去化周期压力最大，分别为16个月、13个月，超出平均线。其他区住宅库存压力不超过10个月，福田、宝安、南山分别为6个月，罗湖8个月。