东莞土拍持续高热 大咖预判下半年东莞楼市这样走!

粤港澳大湾区规划正式出台，房贷利率有所下调，在“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，东莞楼市上半年稳中又升。

上半年，东莞楼市主要有三大看点，包括：1、土拍狂欢，提前锁地全国独一份！2、新房价格创新高，遇上短期瓶颈！3、二手房迎甘露，有个别业主报价暴涨！

下半年，东莞楼市会怎样走？开发商、业主、购房者又应该怎么做？文章后半部将带大家直接体会东莞楼市大咖们想法，他们的观点或许已经蕴含东莞楼市的发展趋势。

1、土拍狂欢，提前锁地全国独一份！

在房企和一些研究机构眼里，东莞作为唯一夹在两个一线城市之间的都市，随着产业升级的逐步完善，前途一片光明，不少房企不惜重金围猎东莞土地市场。

7宗！31万㎡！104亿！东莞2019上半年招拍挂商住地收金总额再创历史同期新高，同比上涨24.69%，住宅项目土地成本已经居高不下。

深夜抢拍、秒拍、独家秀、提前锁定……众房企给全国人民在东莞土拍市场的舞台上演了一出又一出的好戏，不少剧情被认为全国独一份，开了全国先河！

正是因为疯狂，再度引来了数波土拍新规。在禁止深夜报价之后，东莞专门针对提前锁地现象出台了“终次报价”新规，价高手快未必拿到东莞地，最终赢家可能靠的是缘分。从源头遏制土地过热势头，重新规范竞拍秩序。

2、新房价格创新高，遇上短期瓶颈！

根据东莞统计局公布的最新数据显示，2019年5月东莞住宅网签均价再次突破2万，达到20133元/㎡。有民间统计数据显示，东莞6月的住宅网签均价也超过了2万/㎡，达到20879元/㎡。

在整个粤港澳大湾区来看，内地9市里，东莞房价已经仅次于深圳和广州，与珠海同处2万+的级别，远远高于佛山、惠州、中山、江门、肇庆等城市。

当前东莞楼市均价低于1.5万/㎡的新房已经非常罕见，中海云麓公馆、中海莞府、万科皇马郦宫、万科翡翠东望、万科金地天空之城、正中峰璟湾等多个新房项目定价接近甚至已经远远超过3万/㎡。

虽然定价高的项目越来越多，但是高价项目普遍走货缓慢，原多个高价地开发项目更遇上定价烦恼，迟迟未入市。市场最为热销的还是均价为1.5-2万/㎡且价格低于周边的笋盘，如上半年住宅网签前三位的万科第五城、海逸豪庭和御城花园。

3、二手房迎甘露，有个别业主报价暴涨！

经历三价合一、利率上浮、一手促销……东莞二手房一度变成了一潭死水，上半年竞意外落下了甘露。

2019年3月11日起，东莞二手房交易领域，不动声色执行起了个税新政。个税可按照两种方式征收，即全额2%或差额20%，具体哪种可以由购房者自行选择。

据乐有家监控数据显示，税改新政实施后，东莞3月二手房成交量上涨两倍多，业主放盘量和求购客户量也出现上涨，其中业主放盘量环比上涨117.18%。

个税缴纳方式可自由选择后，价格低洼的二手房迅速成交，个别不着急卖的业主报价暴涨。

2019年上半年已经拉上帷幕，东莞下半年楼市下半年会怎么走？我们来听一听东莞楼市大咖们怎么说。

合富研究院高级分析师李兴旺：刚需一族不必过多犹豫

上半年受供应不足的制约，东莞成交量增幅有限。下半年，随着供应的补充，需求将进一步激活，总体成交形势将好于上半年。

受大湾区利好规划影响，东莞城市价值及楼市前景被积极看好，众多房企将继续在东莞抢地，预计下半年整体地价仍保持高位。“稳房价、稳地价、稳预期”及“房住不炒”调控大背景下，无论新房市场还是土地市场，总体会维持一定的理性与平稳。

虽说东莞今年迎来重大利好，但短期内，东莞楼市需求增幅有限，房价过快上涨将会大幅减缓交易量，开发商宜理性定价。

东莞城市前景一片大好，地价上升明显，当前东莞房价仍处于洼地，刚需一族不必过多犹豫。置业首选及必选轨道物业，其次优先品牌房企。

东莞中原战略中心总经理车德锐：开发商要降低预期

地市下半年温度应该依然高企，地少，开发商多，生多粥少，拿地还得靠抢！看好地市。

楼市下半年仍然会延续继续调整、继续分化的趋势，回归价值。下半年，成交量还会处于低位徘徊的状态，原因是供应不足和价格快速上涨，上半年一手房涨价9%，二手房涨价18%，一二手成交依然萎缩。假设下半年美国降息，中国也跟着降息的话，东莞楼市或许会稍微好一点。

开发商要降低预期，不管是房价还是地价，因为东莞处于一个调整期，这个调整期不知道会持续多长时间。如果太高预期去拿地，太高预期的价格入市的话，只会越来越远离市场购买力。因为在大湾区里头，东莞房价已经相当高，几乎与珠海齐平，佛山比东莞低，惠州、中山也比远比东莞低，东莞楼市价格压力已经相当大。

业主不要太惜售，投资可以通过流通换手，来持续赚钱，持续盈利。死守一套房，然后把价格拉得很高很高，到最后没人买，何必呢！

市场在分化，回归价值。购房者买房的时候，一定要好好地分析楼盘到底值多少钱，可以从地段、配套、品质、物业、品牌等五个维度进行考虑。如果价值配得上价格，就可以入手。

东莞地产资深营销负责人：下半年会有更多盘低价跑量

2019上半年，东莞楼市总体上低于开放商的预期，新盘走得非常辛苦，只有虎门、城区、松山湖个别盘能够开盘热销。

土地市场依然火热，房企们都看好大湾区的发展。想法很丰满，现实很骨感，很多开发商惦记着深圳神话在东莞重演，实际上已经出现房企亏本卖楼的现象。地价能够预估房价？其实还是市场说了算。

下半年，东莞楼市会继续放大供应量，但是如果市场无法转向，也无政策利好支撑，东莞今年不会有更大的突破。价格上涨动力不足，会有更多盘出现低价跑量，不会追求太高的利润。

当然东莞楼市也没有往下的趋势，走得非常稳健，已经到达了短期的价格瓶颈。房价是否会进一步突破？关键看东莞城市软硬实力的打造成果。值得一提的是，长期楼市看人口，东莞交通、产业、入户、入学等利好都在持续吸引人口流入。