南京三大“改善新宠”板块的蜕变之路

随着一些老板块的开发殆尽，如今南京楼市诞生了一批新生板块，而在这些新兴崛起的板块中，不乏几个如日中天的，比如河西南的鱼嘴商务板块、江宁的上秦淮板块以及城北的玄武新中心板块。

现在来看，以上3个板块都有一个共同的特点——“改善新宠”。但实际上，它们的蜕变之路，似乎都演绎了一种“备胎转正”的剧情。

一飞冲天的鱼嘴商务板块

首先，我们来看最近横空出世的鱼嘴商务板块。随着升龙天汇的收官，河西南“星八客”落下帷幕。紧接着，鱼嘴区域的纯新盘鱼嘴金茂悦揭开神秘面纱，走进了买房人视野。于是，河西南的鱼嘴商务板块顶着近4万/㎡房价皇冠亮相了。明明属于河西南区域，换了一个名字，房价竟涨了近5000元/㎡，不得不说这个鱼嘴商务板块的诞生让人有点猝不及防。

（鱼嘴商务板块|图源网络）

在1.0版本的河西南时代，板块发展主要集中在了渔腹、渔背区域，彼时由世茂、正荣、招商、佳兆业、升龙、鲁能、朗诗、五矿八大品牌房企组成的河西南楼市“星八客”，提振了板块形象，加上区域内利好不断落地，所以后来河西南板块价值得到了快速释放。然而，那时的鱼嘴片区却是无人问津的。

如今，河西南终结了“星八客”时代，意味着2.0版本的河西南来了。换句话说，河西南区域的发展已从鱼背、鱼腹发展过渡到了鱼嘴片区。而且，鱼嘴商务板块房价并没有被限在3.5万/㎡，反而一举跃升到了39800元/㎡。坦白说，这样的房价，直接拔高了鱼嘴商务板块的逼格，给人一种一飞冲天的即视感。

（鱼嘴金茂悦效果图）

但不管怎么说，随着鱼嘴金茂悦以39800元/㎡的均价首开售罄，已然说明了市场对于该板块的心理价位已经升至4万/㎡。总之鱼嘴商务板块算是一炮而红了，不同于曾经“星八客”时代的是，现在的河西南鱼嘴商务板块改善气质更明显了。

目前，鱼嘴商务板块有两个“一母同胞”住宅盘，分别是鱼嘴金茂悦和华润置地瑞府。其中鱼嘴金茂悦于上月初5首开，当天售罄；而纯新盘华润置地瑞府预计将于本月首开G1、G2两栋楼，共计192套精装房源，预计首开推出100、120、143㎡三种户型，价格基本会参考鱼嘴金茂悦。

崭露头角的上秦淮板块

最近几年，江宁楼市的发展重心逐渐从九龙湖、大学城板块，转移到了上秦淮、禄口等板块，区域发展南移趋势明显。

继九龙湖板块后，眼下上秦淮板块发展成为了江宁楼市的“改善新秀”。起先，可能是担心市场接受度的原因，上秦淮板块还用过一段时间的曾用名，即九龙湖南板块。原因很简单：一是为了蹭九龙湖板块的热度，二是上秦淮板块紧邻九龙湖板块，二者之间属于邻居关系。

直到2016年9月，区域内集中出让了葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉铂悦源墅、五矿澜悦栖原、银城旭辉云台天境项目四幅宅地，最高楼面价直逼2万/㎡！而后碧桂园也在2017年底的土拍中摘得区域内G64地块，楼面价19132元/㎡，即碧桂园泊云间项目。

于是，在迎来一批房企进驻之后，上秦淮板块开始甩掉“九龙湖南”标签，底气十足的以“上秦淮”之名，活跃在南京楼市。那一刻，上秦淮板块颇有一番咸鱼翻身的味道。

随着大牌房企的相继进驻，板块内多个品质楼盘一个接一个拔地而起，区域品质人居氛围正在逐渐形成。由于得益于上秦淮区域内的优越自然环境，板块内高端低密住宅成为开发商热衷打造的产品。

上文提到的5个高价地项目，构成了目前“上秦淮五虎”的楼市格局。除了银城旭辉云台天境全部打造高层住宅外，其他4个项目均规划有低密度产品，其中银城旭辉铂悦源墅和碧桂园泊云间两个纯新盘打造的均是别墅产品。

（银城旭辉铂悦源墅沙盘）

现在，上秦淮板块银城旭辉云台天境在售的高层房源，前期精装均价29000元/㎡，而葛洲坝融创紫郡府和五矿澜悦栖原2盘在售的毛坯叠墅，均价都超过了板块3万/㎡限价红线，尤其是近日五矿澜悦栖原拿到的一批新叠墅房源销许，整体均价更是达到了3.2万+/㎡。

不可否认的是，在高价地助推下，加上产品打造的差异化，如今上秦淮板块定位更趋于改善化。难怪有业内人士指出，未来2-3年，上秦淮板块有望成为江宁楼市最火爆的改善板块新宠。

后劲十足的玄武新中心板块

提到城北板块，相信熟悉南京楼市的朋友，都能随口说出其中几个微小板块。这两年，城北楼市有一个改善板块，通过“易名”方式，逐渐成为南京楼市最具影响力的改善板块之一。这个板块现在的名字是，玄武新中心。

（玄武新中心区位图|图源网络）

2015年6月，中海摘得城北G16华飞路剩余地块，楼面地价15039元/㎡，打造了中海玄武公馆。在那个时候，中海玄武公馆所在的板块还叫“新玄武”。而到了2017年2月，星河竞得城北G101地块（即星河天赋），楼面价高达30006元/㎡，该地块与中海玄武公馆仅一路之隔。后来，随着星河天赋项目上市，板块名字悄无声息的变成了“玄武新中心”。

（星河天赋实景图）

2018年5月，星河再进玄武新中心板块，以底价40.8亿元拿下了区域内的G16地块。至此之后，玄武新中心板块成为了南京楼市热点改善板块的高频词汇。

如今，凭借背靠紫金山、紧邻玄武湖的区位优势，玄武新中心板块在改善人群眼里，其地位重要性已经不言而喻。应该说，短短3-4年的时间，玄武新中新板块的发展成型，令人咋舌。

目前，玄武新中新板块只有星河WORLD在售。项目一期住宅——星河天赋预计近期加推新房源，前期毛坯均价38973元/㎡，现房销售；二期住宅——星河国际售楼处已公开，二期规划11栋小高层住宅，面积115-180㎡，精装交付，最快7月份上市。

（星河国际效果图）

眼下，鱼嘴商务、上秦淮以及玄武新中心三个板块，可以说是南京江南主城内西、南、北三个方向，改善新宠板块的代表，区域楼市格局仍在潜移默化中发生着蜕变……