中梁控股：急谋IPO 2018年实现营收302.15亿元

　　中梁控股“年报”首秀夺目

　　5月17日，中梁控股在更新招股书中补充2018年全年财务数据。作为一家刚刚跨入千亿阵营的房企，中梁控股2018年答卷亮眼。招股书显示，2018年，中梁控股实现营收302.15亿元，同比增长115.41%，实现净利润25.26亿，同比增406.70%。此前，上市房企也陆陆续续披露年报，相比之下，中梁的“年报”首秀可谓夺目。

　　招股书显示，中梁控股原为长三角区域的区域性房企，后来逐步扩大业务规模，2016年将总部搬迁至上海，全国化布局的步伐加速，截至2019年3月31日，中梁已在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角区域的23个省份124个城市布局了353个项目，土地储备规划总建筑面积3890万平方米。从其布局的城市来看，与国家战略步伐基本一致，如前几日再次摘得的大连的一块地。大连作为“一带一路”重要节点城市，在沿海经济带一体化发展中占据重要地位，该地区地块的获得对于中梁深耕辽宁区域并扩大该区域的市场份额意义重大。

　　在拿地策略上，中梁布局与国家政策步伐基本一致，遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制，在不同市场周期采取不同的投资策略，可概括为复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购的20字方针。去年开始，中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

　　上市申请版本招股书数据显示，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，成功跨入千亿阵营，近三年年复合增长率超过70%。而2018年机构重点关注的12家龙头房企中，平均销售增速为30%，重点关注的6家高成长中小型房企的销售平均增速为70%。

　　同时，伴随着销售额的增长，中梁近三年的营业收入以年复合增长率221.4%从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，增速远高于行业平均。净利润方面，公司2018年的净利润为25.26亿，接近于2017年的5倍。2016~2018年毛利率为21.1%、20.4%、22.9%，毛利率得到改善。

　　2018年，受宏观经济及行业趋势变化影响，大部分房企开启主动降杠杆策略，包括中梁在内。2018年公司降杆杆效果显著。2018年中梁控股净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同时，经营活动现金流净额转负为正，截至2018年底账上现金及银行结余230.8亿，总体来看，中梁的销售回款能力较强。

　　中梁的快速发展得益于阿米巴模式的运用。该体系将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。它解决了中梁的规模瓶颈问题，公司规模达到瓶颈时，主动进行裂变;解决了中梁的市场温差瓶颈，因为敢于授权才能充分在一线发生变化的时候迅速应对，因城施策。

　　同时，中梁拥有完善开放的人才体系。中梁的文化是打造高素质的经营人才，既外部招聘，也要做好内部的提拔与培养，同时设有“中梁学院” ，积极培养有冲劲、懂珍惜、想干敢干的年轻人，同时公司拥有一批经验丰富的职业经理人。老马识途不如孺子可教，公司未来的发展，不能依靠老马，要靠黑马，靠壮马。

　　2018年，虽香港在IPO数量及规模方面为全球市场双第一，但监管趋严也为公认事实。同时，2018年港股IPO的破发率也较往年高。港交所总裁李小加曾表示新股是否破发和公司的质地并不存在必然联系。短期来说，新股发行价格，很大程度上反映更多的是公司上市发行期间的市场情绪，长远来说，价格反映公司的真实价值，对于“好公司”中梁，其在招股书中也对未来的股息政策作出说明，公司拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。对于市场来说，公司挂牌更多只是时间问题，其内在价值也会随着资本市场的不断加深认知而获得合理估值。

　　109个信托融资推高成本

　　大举扩张给中梁带来规模，而支撑公司扩张的，是杠杆的放大。2016至2018年，中梁银行及其他借款总额分别为202.26亿、244.76亿以及270.05亿，整体保持平衡，并没有因为市场规模翻了10倍而大幅度增加。

　　2016年、2017年和2018年，中梁净负债比率分别为1790.2%、339.5%和58.1%。净负债率的大幅度下降，一是来源于净利润增长，另一方面则是公司在2018年引入新的投资者大幅度增厚了股东权益。

　　资料显示，2018年8月22日，雷鸿飞通过盈智投资中梁。盈智为一家2018年7月9日根据英属处女群岛法律注册成立的有限公司，由雷鸿飞全资拥有。据招股书数据，2018年中梁有一笔新发行股份增厚股东权益，数额约9.55亿元。

　　总权益由2016年6.55亿元增加至2017年23.54亿元、2018年67.54亿元，而银行及借款总额增加不明显，中梁降负债率大幅度下降。

　　截至2018年末，中梁账面现金约145亿，与短期银行及其他借款基本相当，显示出一定的现金流弹性。但无法忽视的事实是，中梁的债务结构决定了该公司冲击上市的迫切。

　　数据显示，短期债务中公司账面贸易应付款及应付票据自2016年之19.87亿增加至2018年的84.98亿;其他应付账款及应计款项则由2016年之19.04亿猛增至2018年的204.76亿。

　　更为严峻的是，中梁债务结构和期限与房地产开发业务错位。其短期银行及其他借款144.69亿，而长期银行及其他借款仅有125.36亿，短债占比约53%。

　　鉴于公司属于未上市公司，项目层面的信托融资占比较高。截至2018年末，中梁共合计有109个信托或资产管理计划，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。截至2019年3月末，其借款余额达123亿元，融资成本介乎6%至13%，多数项目在10%~12%之间。大部分项目均有股权质押，土地抵押和担保。

　　有业内人士评论称，中梁最近几年热衷于三四线城市高周转项目的开发，启动资金低，同时公司内部采用回报较高的跟投激励机制，这使得公司资金周转率比较高。

　　在高速扩张之后，中梁的库存从2016年的292.36亿增加到2018年末的994.81亿。随着三四线城市房地产市场逐步降温，中梁奉行的高周转策略能否持续，仍是市场关注的核心问题。

　　如果周转速度因为三四线城市降温而下降，短债长配将是中梁最显著的硬伤之一，因此，中梁正试图通过IPO改变这一局面。据招股书披露，此次IPO募资款项有以下用途：一是公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。二是偿还绝大部分若干现有信托贷款，其中主要是2019年到期的四笔信托贷款。

　　不过，上市之路并非坦途，且中梁最重要的CFO职位却变动频繁、几乎缺位。新递交的招股书和去年一样，财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。

　　同时，为迎合资本市场喜好，中梁还在继续加大投资优化布局。2019年前4个月，中梁共斥资约94亿人民币拿地，中标29幅新地块，位于27个城市，总土地面积160万平方米。新进大连和天津等11个二三线城市，平均土地成本约5951元/平方米。

　　(房掌柜整理自中新网、第一财经、环球老虎财经)