房地产投资流转至二三线城市 刚需品仍将是保值工具

前4月房地产开发投资增长较快

　　2019年1—4月份，全国共完成固定资产投资(不含农户)155747亿元，同比增长6.1%，增速比一季度回落0.2个百分点，比去年全年加快0.2个百分点。1—4月份固定资产投资运行有以下特点：

　　基础设施投资增速持平：1—4月份，基础设施投资同比增长4.4%，增速与一季度持平，比去年全年加快0.6个百分点。基础设施投资中，生态保护和环境治理业投资增长37.6%，信息传输业投资增长26.1%，铁路运输业投资增长12.3%，道路运输业投资增长7%。

　　房地产开发投资增长较快：1—4月份，房地产开发投资同比增长11.9%，增速比一季度小幅提高0.1个百分点;房地产开发企业新开工面积增长13.1%，提高1.2个百分点;商品房销售额增长8.1%，提高2.5个百分点;4月末，全国商品房待售面积比3月末减少266万平方米，同比下降9.4%。

中西部仍是市场“主力军”

国家统计局的数据显示，今年前4月，全国商品房销售额39141亿元，同比增长8.1%，增速比一季度提高2.5个百分点。商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅收窄0.6个百分点。

由于春节期间市场低迷，2019年以来，全国商品房累计销售面积始终低于上年同期。但由于市场在最近两个月有所起色，到今年前4月，这一差距已经微不足道。考虑到去年前4月的销售规模创下历史同期新高，因此今年的绝对销售规模之大，仍然不容忽视。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，季节性和政策性的因素值得关注。一方面，春节假期累积的需求，在3月和4月集中释放；另一方面，二线城市出台落户新政，加上房贷利率有所下降，刺激了市场需求。

另外，近期的市场回暖，还在于去年的楼市“余温犹在”。“虽然棚改规模缩水，但三四线城市的销售规模不会那么快降下来，而且一些二线城市的销售规模有所提升。”

分区域来看，前4月东部地区和东北地区的销售面积下降，中部地区和西部地区的销售面积继续增长，这种格局与最近一年多的表现一脉相承。

销售升温 现金流改善

对于房企来说，销售升温的直接好处在于现金流改善，前4月房企“定金及预收款”、“个人按揭贷款”两项指标分别增长了15.1%和12.4%。加上去年末以来融资闸门大开，目前房企的到位资金增速为8.9%，达到近20个月来的最好水平。

受此影响，投资端的信心也得以恢复。前4月房地产开发投资同比增速达到11.9%，创下最近四年多以来的最高纪录。同时，房地产企业的施工面积、新开工面积增速都有所提高。

虽然销售负增长，但今年以来，房地产投资增速始终保持在11%以上的高位。多数分析人士认为，这是因为在持续高周转的节奏下，房企的有效库存已经不足，必须加快拿地和开工、施工的步伐。

但拿地的数据变化稍显意外。前4月房企拿地面积和土地成交价款均下降了33%以上，似乎与直观感受不符。

严跃进认为，这是因为企业拿地主要集中在热点一二线城市，而广大三四线城市的土地交易规模明显下降。另外，年初的供地节奏通常较慢，与房企的迫切需求也形成一定反差。因此，这轮土地市场的升温是“区域性和季节性的”。

（房掌柜整理来自慧聪房产网、21世纪经济报道、中国网财经）