销售额临近15万亿元的房地产行业：今年市场承压或将增大

　　日前，国家统计局公布的相关数据显示，2018年全国商品房销售面积突破17亿平方米，销售金额接近15万亿元，两项数据均创下历史新高。与此同时，截至去年年底，商品房待售面积为52414万平方米，与2017年末相比减少6510万平方米，去库存效果显著。

　　但与此同时，房地产行业的相关变化还是体现在了数据之上。尽管不论是开发投资额还是销售，与2017年相比均有不同程度的增长，但增速已经呈现出放缓迹象。有机构认为，进入2019年，房地产行业相关指标增速或将进一步放缓。

　　成交破纪录但后劲不足

　　“在过去的若干年，整个市场规模是越来越大的”，在1月8日举行的一场发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱演讲时结合克而瑞相关数据指出，2018年商品房销售已达到17亿平方米、15万亿的市场规模，且每一年都在放大。

　　而国家统计局的官方数据也与其发布的信息相一致。去年商品房销售面积达到17.1654亿平方米，相较上年增长1.3%，商品房销售额14.9973亿元，增长12.2%。特别是在去年最后一个月，成交面积与成交金额均迎来年末集体爆发，环比增幅冲至49%和51%。

　　以广州市场为例，去年年末，广州一手房市场曾引发“翘尾”行情。根据网易房产数据中心监测阳光家缘网站的成交信息，去年12月，全市一手住宅网签成交15316套，网签面积160.6443万平方米，环比11月分别上升180%和175%。广州楼市“翘尾”的背后，是由于对限价限签政策的调整，以及在穗开发商冲高业绩、年末加紧推货所致。

　　尽管年尾广州行情不错，但放眼国内市场就会看到，区域间的分化依然在持续加剧。

　　国家统计局在公布房地产开发和销售的相关数据时，会按照东部、中部、西部和东北四个地区进行比对。中部和西部增速分别为6.8%和6.9%。但东部和东北地区则出现增长乏力，其中东部地区商品房销售面积比上年下降5.0%，而东北地区同样下降了4.4%。

　　地产研究机构克而瑞指出，近10年来行业规模一直处于爬坡增长模式，但总体增速自2016年以来已经明显放缓，增长后劲略有不足。

　　企业投资趋向谨慎

　　在销售冲高的同时，房地产开发投资也有一定的涨幅，国家统计局数据显示，去年全国房地产开发投资120264亿元，比2017年增长9.5%，其中住宅投资85192亿元，增长13.4%。

　　此外，去年房屋新开工面积也达到20.93亿平方米，同比增长17.2%，同样创下近10年新高。有分析认为，这是由于企业采取“高周转”策略，这种模式也有利于企业加快资金回笼。

　　但国内房企并非一直保持着高昂的投资热情，这一点体现在房企购置土地的数据表现上。2018年，房地产开发企业土地购置面积为29142万平方米，比上年增长14.2%。尽管面积数字仍在稳步增长，但增速与去年同期相比回落了1.6个百分点，土地成交价款16102亿元，增长18.0%，增速比上年回落31.4个百分点。

　　对此克而瑞分析认为，拿地节奏放缓一方面由于去年年末房企的拿地指标基本已经完成，工作重点从投资向销售转移，另一方面是由于市场下行期，房企投资态度也日趋谨慎。克而瑞援引监测数据指出，去年12月，国内二线和三四线城市土地成交量同比分别下滑19%和16%。

　　相比此前几年的大幅扩张，从2018年开始，“高周转”策略的部分弊病开始显现，房屋质量、安全事故等问题也曾引发舆论争议。“光有高周转没有市场容量的放大的话，再继续保持高增长模式是非常困难的，甚至太高速的增长是有点危险的”，丁祖昱在他的演讲中指出了这一点。而进入2019年，部分房企已经开始对“高周转”策略进行调整。

　　“市场下行的时候，我们怎么办？”在1月21日碧桂园2019年度会议上，杨国强在台上发出了这样的提问。

　　杨国强随后给出了答案：接下来要以销定产、量入为出。一定要追求有质量的发展，一定要科学地去谋划，提升全周期竞争力，精准地投入，实现长期效益和短期效益的有机结合。

　　“盘整”下市场压力增大

　　2018年楼市调控政策出台密集，在各地调控政策不断加码的过程中，房地产市场从高温逐步退烧。相关数据出台后，国家统计局投资司司长彭永涛指出，从供给和需求两端来看，2018年房地产市场运行以“稳”为主，其中在需求一端，年底商品房待售面积比2017年明显下降，去库存成效显著。

　　楼市降温的同时，业绩增长乏力也成为2018年下半年以来的显著现象。中原地产首席分析师张大伟指出，从之前一年多房企普遍上涨，逐步开始出现龙头房企上涨速度放缓。他表示，如果剔除保障房的因素，事实上去年房地产开发商信贷明显收紧，房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企的资金压力依然较大。

　　克而瑞的分析观点认为，2019年行业销售面积势必会高位微降，但销售金额在房价惯性的背景下或将小幅微增。但鉴于整体调控力度依旧会维持，资金面也难以得到真正放松，因此2019年市场会迎来压力最大的一年。

　　一方面，去年三四线城市成交规模占比达到69%，但今年市场势必面临调整，尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘的城市市场商品房销售形势更不乐观。而一二线城市有关政策微调的可能性增大，如果限购限贷政策放松，销售形势或会好于2018年。