全省NO.1！去年惠州新房成交152396套 面积1574万㎡

　　延续前两年市场的调控势头，2018年惠州楼市的主题依然是不断深化发展的调控。在这一市场环境影响下，尽管四季度出现了明显的下行势头，但前三季度市场供需两旺的表现作用仍然显著，全年市场总交易规模处在高位。

　　进入到2019年初，行业多个数据监测统计机构纷纷发布2018年惠州楼市年度成交数据统计榜单。据惠州中原地产发布数据显示，惠州全年交易新建住宅数量152396套，成交面积规模则达到1574万平方米，环比2017年暖市再度出现微涨行情，在多地市限购影响下位居全省首位。在交易金额上则达到了1764亿元的高位体量规模。

　　市场集中程度增加

　　前10房企销售业绩占比破五成

　　具体到交易情况，最受行业关注的仍是房企排行榜单。

　　在房企销售表现上，继2017年惠州首度出现单个企业交易规模破200亿元后，今年集中程度再度增强，碧桂园通过近年来的多项目集中布局，供应持续增加，全年290亿元的交易量排行榜首。排名第二位的新力地产同样得益于多个项目入市销售，在惠城、惠阳和大亚湾市场纷纷发力，取得77亿元的销售表现。星河地产则凭借着星河丹堤系列产品取得52亿元业绩排名第三。

　　对比往年市场，进入年度榜单的房企门槛明显提高。在前10位房企中，除前三均破50亿元规模外，其余全部取得超过30亿元的销售金额。其中，龙光、中海、中洲控股、海伦堡和佳兆业5家房企均取得超过40亿元规模。

　　记者注意到，在大型房企集中布局的大背景下，跟随推货节奏的提速，惠州市场集中程度也更加明显。排名前10位的房企销售总额已达到750亿元左右，占比接近50%。而前20位房企规模则更是超过1000亿元规模，占比超过60%。

　　值得注意的是，在外来房企加速布局的同时，长期深耕惠州的本土房企也开始发力。聚焦惠城区范围，在中海、碧桂园和新力地产因多盘布局取得前三排行之外，成长于惠州的方直集团、中洲控股和德威集团均进入前10，其中方直集团的28亿元业绩更是跻身惠城区域企业排行的第四位。

　　临深片区最受关注

　　行业巨头布局惠州步伐再提速

　　具体到单个楼盘的交易表现，记者注意到，2018年的市场出现了多个“明星楼盘”，排名前10的楼盘项目销售金额均突破20亿元。其中，碧桂园旗下多楼盘取得乐观成交，除润杨溪谷72亿元交易领跑市场，牧云溪谷、翡翠山、深荟城等多个临深布局项目均取得30亿元左右的业绩，在前5楼盘中占据4席，其他的仅有星河丹堤花园35亿元交易跻身前列。

　　新力城、东江新城、御湖观邸、珑誉花园、雅居乐花园等项目也全部取得超20亿元的销售规模。销售业绩前10的楼盘大部分位于交易最为活跃的惠阳大亚湾片区。前10名中，仅有惠城的新力城和珑誉花园以及博罗的佳兆业东江新城3个项目。

　　综合克尔瑞研究中心发布的2018年度全国房企销售排行榜单，对比惠州的销售榜单发现，全国百亿房企布局惠州的趋势仍在进一步凸显。

　　碧桂园、万科和恒大地产等3家破5000亿元级房企均已悉数布局惠州，其中碧桂园和恒大地产更是实现了多楼盘的布局。此外，在1000亿元级别的房企中，中海地产、新城控股、华润置地、富力地产、荣盛发展等多家企业均在惠州取得显著的业绩增长。此外，龙湖地产、华侨城、绿地、绿城等企业也处在加速布局中，将于后续市场推出相应的楼盘项目。

　　据记者不完全统计，截至当前，在惠州已有项目入市销售进入监测统计的全国千亿级企业已有12家实现相关项目销售，另有3家企业处在建设周期；破100亿元规模的154家企业已有超过37家企业开始销售，近50家企业实现布局。

　　更为值得关注的则是行业巨头在惠州项目的销售比重也在不断增加。其中碧桂园290亿元创新高，星河、新力、龙光、中海、中洲、海伦堡等均取得破40亿元的销售额，成为企业深度布局的重要市场。

　　■观察眼

　　2019或成惠州楼市价值重塑元年

　　在过去两年的调控市场，惠州楼市供需两旺，在销售表现上，连续突破1500万平方米的规模表现亮眼。然而，随着调控深化，边际效应凸显，这种供需两旺的局面显然到了尽头。

　　具体会怎么发展？从现有的市场销售反馈，结合潜在的供应量、金融市场的环境，前期过度透支的刚性需求，以及行业大环境，市场下行已然成为行业共识。

　　笔者认为，2019年的市场短周期内也将会延续这一下行和理性回归的势头。在这里，我们不去讨论市场下行，或者最极端出现“淡市”怎么办的问题，因为过往的惠州市场的涨跌起伏已经足够教会市场的后来者。再者，政府和媒体的呼吁也已足够频繁：快速走量高周转、稳定的现金流、量力而行……

　　笔者要谈的是市场将面临的发展。经历了过去两年的市场“野蛮生长”，不管你怎么建房、不管你怎么卖房、也不管你怎么服务，只要你有房子就能够取得收益。市场的潮水涌起来，原本的市场价值都已然被各方主体忽略。

　　2019年我们将面临着淡一些的市场，退去了潮水，反倒可以认真思考些问题。基于百亿级规模房企在惠的集中布局程度，基于集中入市的供应量和住房需求，拓宽的购房选择面和不断加大的市场竞争都有望推动市场价值的重塑和回归。

　　就如同在商业市场，任何一桩买卖，良性的需求在于选择，货比三家，优中选优；而对于卖家而言，“人无我有，人有我优”，用更好的产品、更好的服务，更好的售后保障来吸引消费者。对于房地产市场而言同样如此。

　　聚焦当前市场，时隔近3年之后再度出现的折扣、特价等优惠方式显示出企业面对市场竞争表现出来的求生应对。当然这是最初级别的，随着市场调控的持续深入，市场竞争的进一步加剧，更好的产品品质、更精细的研发工艺、更用心的售后服务，以及更细致的社区管理等都将有可能成为市场努力深耕的方向。

　　最为重要的是，经历了多年的起起伏伏，各家房企的产品线如何嫁接和优化，如何与惠州市场更有效对接，以及如何更有区分度满足各个层级市民的购房需求，这些都将是未来市场的需求。

　　（来源：南方日报 张峰）