管清友：未来十年中国很多房子将推倒重建 改善空间大

　　1月6日，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示，长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会，但是也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力，房地产行业进入一个集中度提高，杠杆率下降，房地产企业向综合化运营转型这样一个态势。

　　目前，中国真实的城镇化率42%，名义城镇化率刚刚超过58%，每年城镇化率还在提高一个百分点，管清友认为这是中国房地产行业最大的供给。在过去改革开放40年历程里面，中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络，但是唯有房地产没有出现过剩，总量平衡。

　　在管清友看来，未来中国人均住房改善空间非常大。他介绍到，如果按照建筑面积折算后的水平，中国人均住房面积不到26平米，跟发达经济体相比差距非常大，而且住房平均寿命是30年，英国也好，美国也好，这些发达经济体平均的住房寿命是在80-100年，也就是说，再过10年中国过去盖的很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住面积，考虑到住房结构上的巨大差异，房地产行业发展空间非常大。

　　对于高房价问题，管清友介绍，按照绝对价格划分成汇率，北京(楼盘)、上海(楼盘)房价仅次于香港，核心城市中心城区的房价如果按绝对数算，北京、上海、深圳(楼盘)都是排在前面的，排在最前面的都是中国城市，他进一步解释，供给层面结构性的失衡是房地产经历20年大牛市非常重要基础。

　　管清友认为，未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重，房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。

　　据他观察，前100家公司集中度的提高非常明显，同时房地产销售金额门槛不断提高，这是大趋势，尽管房地产企业经常在短期遇到现金流的压力，调控的压力，但是过去的经验证明，做金融是赶不上盖房子的，过去的实践经验也证明拍电影也赶不上盖房子的，他认为大家应该多鼓励自己，毕竟房地产是一个十几万亿级别的生意，而且未来还将持续更长的时间。

　　全球经济风险可能加速爆发

　　先看全球经济，2019年全球风险可能会加速爆发，因为存在以下三大导火索：

　　一是金融紧缩。全球金融化红利正在退潮，这个退潮不是因为2017年一年，也不是因为前年一年，而是因为2008年以来这轮的金融上行周期到达了拐点。

　　和中国一样，同样是新兴经济体的土耳其、阿根廷、印尼、南非这些国家都出现了问题，甚至原来的发达国家，也是欧洲次贷危机爆发地之一的意大利再次面临债务危机，所以我们看到全球金融退潮的迹象没有消失，并且还将持续若干年，如果说2018年是星星之火，2019年可能是烽火狼烟。

　　二是贸易紧缩。2018年对我们影响最大、讨论最多的应该是中美贸易摩擦，近期有一个好消息，那就是中美两国领导人通电话，又达成了一些共识，外交部发言人也对此作出回应，这90天的谈判到底能谈到什么程度，会有哪些成果落地？我们不妨拭目以待。

　　但毫无疑问，就像基辛格先生前一段时间在北京说的，中美关系未来可能会形成一种新范式，但他没有说这个新范式是什么，但有一点是肯定的，就是肯定回不到过去了，这个对于今天在场的很多企业家是一个非常有意义的判断。

　　而且需要注意的是，美国发起的贸易摩擦不仅是针对中国，韩国、日本、加拿大墨西哥等国也未能幸免，是全球贸易冲突。如果说2018年只是全球贸易冲突的开始，2019年可能也不是结束。

　　三是实体紧缩。全球经济增速放缓，领先指标全球制造业PMI(采购经理人指数)指数持续下行。IMF(国际货币基金组织)将2018年增速预测从4月的3.9%下调到10月的3.7%，全球经济减速成为一致性预期。

　　在金融、贸易和实体紧缩的大背景下，全球资产盛宴终结，资产泡沫一个又一个破掉。

　　统计数据显示，2018年除了美元指数和天然气在全球资产当中是正收益之外，其他的资产几乎全是负收益，这是自1929~1933年大萧条以来第一次在资产市场上出现如此惨烈的场景。

　　具体表现为美股估值创新高，纳斯达克在全球主要市场估值最高，正在高位盘整，波动加大；美国和日本房价接连调整，中国连北上广深一线城市的房价由于调控和周期的因素，也出现了不同程度的下跌；比特币出现崩盘式下跌，就像吴晓波老师讲的，2017年年底接近2万美元，现在只有4000美元左右。

　　国内经济下行压力主要表现在四个方面

　　回到国内经济，摆在我们面前最大的威胁是经济下行压力，就像不久前召开的中央经济工作会议所描述的“经济面临下行压力”，这已经不是学界的一个共识，是中央文件的一个判断。主要表现在以下四个方面：

　　第一是房地产。因为地产在整个投资当中所占的比重太大，所以地产的调控、地产周期的下行会带来非常大的经济下行压力。

　　从供给端看，房地产开发投资主要是由土地购置支撑，由于土地市场遇冷，现已出现回落，剔除土地购置费后房地产开发投资额累计同比增速为负。

　　从需求端看，房地产调控趋严，信贷收紧，商品房销售整体处于下行周期，销售处于相对低位。

　　第二是基础设施建设。过去经济主要是靠基础设施建设拉动，现在由于地方杠杆高企，地方隐形债务面临清理风险，再加上地方政府融资行为发生了很大变化，政府引导基金大幅萎缩，地方融资渠道受限，基建投资出现断崖式下跌，通过加大基础设施建设投入来拉动经济的方式难以为继。

　　第三是出口。2018年原本贸易摩擦对出口影响非常负面，但是2018年的出口表现却非常好，为什么呢？因为很多企业都在抢出口，同时人民币兑美元出现了一定程度的贬值，对冲掉了出口的压力。但是2019年关税开始征收或者中美贸易谈判仍在进行中，出口会存在更大的不确定性，可能面临更大的压力。

　　第四是金融。现在整个金融领域发生了非常大的变化，金融周期的拐点其实发生在2016年，从指标上来看，中国在那一年金融业增加值占GDP的比重达到了8.35%，高于美国和日本，中国过度金融化催生资产泡沫。

　　我们看到当金融下行周期到来的时候，P2P出现暴雷、跑路，很多资产管理公司出现问题，整个行业开始出现产能收缩、失业裁员等迹象，所以宏观指标虽然是冷冰冰的，它一定是以微观非常鲜活的个案呈现出来的，在这种情况我们怎么看待2019年呢？

　　我们对2019年的基本判断叫冰火两重天，上半年的经济下行压力仍然存在，现在市场最乐观的估计，整个2019年经济增速大概在6.3%的水平。

　　2018年三季度6.5%的增速已经是大大低于市场预期，6.3%的增速预期还是市场相对比较乐观的预期。但是我们恰恰希望2019年上半年经济出现一个相对的底部，2019年下半年经济能有所起色。

　　房地产泡沫主要在三四线城市

　　房地产市场核心房产泡沫回潮，边缘房产泡沫出清。未来房地产市场分化会越来越严重，前一段时间我专门有一个发言，中国的房地产市场可能会呈现港股化，区域分化和企业分化越来越严重。

　　从统计指标上来看，一线城市商品房销售企稳回升，二三四线边际回落，特别是三四线城市由于棚改货币化安置透支了未来2~3年的购买力，未来市场缺乏支撑。所以如果说房地产市场有一点泡沫的话，它并不主要表现在一线城市，而是在三四线城市。

　　假如核心资产再度出现泡沫化，一线城市的房地产有可能再度成为核心资产的标的，核心房产泡沫会回潮，边缘房地产泡沫可能会继续出清。

　　债券市场是2018是唯一的牛市，2019依然可期。在2019年，如果说其他资产相对是不确定的话，那债券市场相对是确定的。因为经济下行周期，货币环境相对宽松，利率继续下行，利率债的整体表现值得期待，可能会再出现一个牛市。

　　但需要注意的是信用债领域仍然会面临很多企业偿债问题，甚至出现很多债务的暴雷问题，不要急于拉长久期和下沉评级。

　　所以债券市场利率债是相对确定的，信用债存在一定的不确定性，这也是我们总结的未来一年资产市场的特点。

　　简单总结和回顾我们2017年年底对2018年的预判和现在对2019年的展望，可归纳为两点：

　　第一点，国内情况相对是比较明确的，外部的冲击相对是不明确的。第二点，凡是形成一致性预期的判断从短期来看基本上都是错的。

　　（房掌柜整理来自和讯房产、第一财经）