冯仑陈劲松林中左晖等17位知识分享者 剖析房地产的未来

　　房地产的未来是什么？它就像“薛定谔的猫”，不打开盒子永远不知道结果，打开了盒子又不一定能承受后果。

　　17位知识分享者，
　　与300位“活在未来的人”，
　　用18分钟脱口秀，
　　和未来好好谈谈。
　　房地产的未来是什么？它就像“薛定谔的猫”，不打开盒子永远不知道结果，打开了盒子又不一定能承受后果。
　　如果蹦出来的是更大规模的洗牌、更深层次的换血、更高强度的自我革命，今天的我们该选一条怎样的路，才能保证自己不至步步惊心。
　　没有人有确切答案，就像两年前的“万宝之争”，一年前的“千亿红线”，以及今天的“冬至预言”。
　　唯一能确定的是，冬天来了，成功经历周期的、正在经历阵痛的、对未来怀有恐惧或者信心的、有自己独到过冬方法的企业家朋友圈，可以聚在一起说说，关于冬天的那些预言。
　　2018年12月2日，“和未来好好谈谈——第四届中城联盟论坛”在京举办。“宇宙耿直先生”田明、“地产思想家”冯仑、“预言家”陈劲松、“战略王”林中、“市场洞察家”左晖、“金融女神”吕莉、“学术派”路林、“知识大神”吴伯凡、“人工智能科学家”秦曾昌等17位知识分享者，与300位“活在未来的人”，用7小时，从今天到未来三年、从城市规律到资本纽带、从市场结构到时间的赠礼、从“经济支柱”走向“受人尊敬”、从品质地产到机器智能、从中国碳排放到后开发时代……打开未来的薛定谔之盒。
　　在现场，他们说——
　　判断城市的三个定律
　　在中国房地产行业，城市是当今乃至未来相当长一段时间内，我们判断市场行情最重要的方向之一。
　　我自己判断城市有三个定律：
　　第一是陀螺定律。影响陀螺旋转的有三个变量：质量、半径和外力。当三个变量相互作用影响陀螺旋转但仍然遵守能量守恒定律时，陀螺不怕失速，就算失速仍能“失速而立”。
　　第二是简·雅各布斯定律。当一个城市的产业过度依赖于某个单一产业的话，未来发展会出现很大的问题。任何一个城市，当它的第一步产业动作是替代进口，城市的产业还是有希望的。从替代进口到开始出口，城市就会进入兴旺发达期。当我们考察一个城市的产业结构时，我们不只考察结构，还要考察这个城市的产业，有没有形成这种闭环。
　　另外，如果一个城市只是高消费，而没有向未来投资，这是城市衰败的迹象。创投代表城市产业的未来，代表有可能替代进口，甚至颠覆现有的产业结构，这是判断城市兴旺的一个非常先导的指标。
　　第三是价格定律。价格定律与市场产权状态无关，管制政策的颁布既不能替代也不能增加真实的供应。供应不足的话，无论向租还是向购倾斜，事实上价格规律依然存在。供需是决定价格唯一的规律，与开发属性、产权状态无关。
　　成品房解困之道
　　中城联盟第八任轮值主席、一德集团董事长陈俊
　　早年有业内同仁提出“夜壶论”，把国内房地产比作夜壶。今天互联网、人工智能为房地产设计板块做了大量工作，很多房企开创出新的业务模式，夜壶时代走向了抽水马桶时代。习总书记连续两年提出“厕所革命”，房地产开发把装修难题帮老百姓解决，老百姓不仅拎包入住，而且直接开火做饭，借助网络协同和众筹等社会化解决方案是可以实现的。
　　从“夜壶论”到“抽水马桶”，未来我们要做“智能马桶”。房企不能仅停留在装修做完，智能家电、科学联动等各个方面都有很大的长尾效应。地产行业有巨大的机会，把思路开拓起来，我们的机会是很大的。
　　市场的结构
　　链家董事长左晖
　　中国城市的住宅总量从40年前大概5亿平方米，到现在250亿平方米50倍左右的状态。中国人基本度过了住宅紧缺的阶段。关于行业的变化，一般我们会从五个维度观察。
　　第一个维度是2C和2B的服务。过去20年很多市场在C端，未来可能更多市场是在B端；第二个维度是看住宅、非住宅的市场。今天大家基本都在做住宅市场，未来可能做大量非住宅领域；第三个维度是城市的视角。中国城市正在发生巨大的变化，人口也在发生非常大的变化；第四个维度是线上和线下。过去20年我们看的是线下的生意，最近5年互联网越来越深地影响不动产的交易和消费；第五个维度是把整个产业分成制造业、交易平台、房后市场和服务金融支持四个大的核心领域来剖析。
　　人间与天上的幸福生活
　　花样年控股集团董事局主席潘军
　　从“人间到天上”是指从“线下到线上”，未来我们的线下一定要和线上互动起来。
　　小区只是一个硬件的概念，而社区有它的文化属性。其实，要从荒漠型小区到有温度的社区，业主对我们的期望可能没我们想得那么高，反而我们连最基础的工作都做不好。这也是我认为整个物业行业，最重要、最需要做的一件事情是推进我们和业主之间的关系。
　　原来我们讲互联网，后来我们讲物联网，现在我们讲万物互联、大数据、人工智能，但最终要回归人。人之所以身为人，很多人都愿意把它解构，但解构之后一定要有整合。上天让人拥有更高效率的时候，人一定要有更接近客户的，促进人与人交流的方式，我想那可能是我们人间的幸福。
　　那些时间教我们的事
　　中城联盟第七任轮值主席、新地集团董事长漆洪波
　　知道一个东西的名字，与真正懂得一个东西是两回事。
　　经验带给一个人信心的时候，可能比任何形式的垃圾还糟。
　　人们在谈到未来说的都非事实、都是观点，不管我们多精明，我们所有的知识都是源于过去的经验，但决策都是面向未来的。凡是对未来特别确定的说法都是不靠谱的、都是要仔细想一想的。
　　互联网视角中的地产生意：
　　痛点、难点与赚点
　　58集团CEO姚劲波
　　如果你坚持开放平台、坚持服务整个行业，事实上可以让服务普惠到整个行业，可以贡献最大的价值。
　　越是因为市场不好，我们服务的客户越需要我们。在这种环境下如果只保自己的利润，让我们自己财报好看是不负责任的，反而在这种市场里，我们应该逆势而上，加大研发、市场投入。
　　商业地产新时代
　　凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓
　　商业地产是每一个城市经济发展的基础配置，所以我们长期看好。在商业地产往前发展的过程中，会对企业形成三重考验：第一重是商业地产的持有体系，第二个是资本运作的体系，第三个是商业地产的运营体系。
　　长期和主动持有商业地产是必要的。经营和增加它的价值对资本要求非常高，资产金融化、证券化是必要的工具。但金融化、证券化都不是起死回生的良药，把商业地产做到更高价值，必须具备优质的运营体系。
　　为什么中国碳排放量占全球的30%？
　　中城联盟轮值主席、朗诗绿色集团董事长田明
　　全球30%的碳排放是中国带来的，房地产的能耗又占全中国能耗的48%。房地产和建造业、建筑业是中国能源消耗的第一大行业，也是中国碳排放的第一大行业。
　　一定要把绿色、可持续发展提到最高等级上来，否则等雪崩来临的时候，没有一片雪花是无辜的，我们每个人都要承担责任。
　　2000年国家统计局第一次统计了商品房销售金额，当年的销售金额是4600亿，到了2017年，商品房销售金额达到13万亿。在17年间，房地产规模增长了30倍。这样突飞猛进的阶段永远地过去了，今天谈转型，我们在谈什么？要实现可持续发展。只有这样，这个行业、行业里的企业才有生机。
　　未来三年，我眼中的地产世界
　　中城联盟副主席、旭辉集团董事长林中
　　学会判断未来是一个方面，但我们更需要的是提高对环境的适应性，以及强化我们快速的反映和灵活应变的能力。
　　对房地产市场的预测，短期就是看政策，政策有很多逻辑性可以去把握；中期主要看基本面、人口和经济；长期主要看国运。
　　2019年、2020年、2021年是短周期的。2019年用一个字概括就是“稳”，涵盖稳量、稳价、稳投资、稳杠杆、稳增长、稳预期、稳政策七个层面。
　　2020年用一个字概括就是“转”，政策会稍微宽松，市场会转暖，供需结构会转好，高增长转高质量，房地产行业回归制造服务业，盈利会转平。
　　2021年用一个字概括就是“启”，新一轮周期的开启，未来是一个平稳增长的周期，这轮周期更健康、更有质量。未来上升周期比较长，下行周期比较短。
　　未来是中国城市化从58%到70%阶段，将迎来中国房地产下一个黄金10年。未来中国城市将围绕19个城市群发展，特别是中西部一些新兴城市群的澎湃发展。
　　从“经济支柱”走向“受人尊敬”
　　台湾信义企业集团董事长周俊吉
　　经济成长繁荣需要靠企业家，可是文明的提升跟社会的和谐需要靠君子。而这两者能够合在一起的才叫做君子企业家。
　　承担起企业社会责任这件事，看起来是跟利润没有关系的，可是这能让你的人员稳定，让人员向心力很好，当然就会有很好的成绩。
　　下医医病，中医医人，上医医国。经商只是看利润还是照顾人民？又或者经商能够帮助整个国家更兴旺？让我们的国家因为企业存在变得更好——环境更好、生活更和谐、经济更繁荣。