装修入住还是继续租房？“洼地房”业主有了新烦恼

　　当初因为房价处于“低洼”而入市，在收楼后又觉得没有考虑齐全，面对交通配套暂时没有完善，家庭人口的变化，当初在周边镇区购房的刚需购房者有了新的烦恼。收楼后是装修入住还是继续在中心城区租房住，成为近期收楼的刚需房业主的新纠结。

　　从目前市场情况来看，进入年底，房企降价促销回笼资金，东莞特价房增加，刺激购房者。业内人士对此表示，面对低价诱惑，购房者还要有更全面、更长远的考虑，买房不应该只看价格和长远的规划利好。

　　故事一

　　没考虑人口变化 装修有烦恼　

　　昨天，小林带着装修公司的朋友前往他的新房收楼。除了房子的质量，购了房的小林有了新烦恼，入住后是否要将这套户型为两房的房子改造成四房，以满足一家五口的生活需求？

　　小林新婚后购买了一套两房户型的房子。今年小林的孩子出生，等房子装修好，父母和孩子都要搬来一起住，原来的两房户型显然不够了。幸好小林的房子有一个开发商赠送的空中阳台，他和设计师商量，打算将空中阳台改造成一个房间，将厨房位置封闭起来做成另一个小房间，两房就变成四房。厨房则移到餐厅的位置做一个开放式厨房。

　　小林告诉笔者，买房时没考虑生活的变化，只考虑眼前状况，但如今再买一套大房子经济条件又达不到。他提醒年轻的购房者，买房时最好也要考虑几年后家中人口的变化。

　　故事二

　　低价冲动购房 交通不方便

　　去年年初，吴阿姨在东莞万江买了一套三房的住宅，今年就装不装修房子的问题，一家人出现了不同意见。吴阿姨希望房子马上装修，之后搬进新房住，但女儿、女婿都想等房子“证满两年”后卖掉，重新在中心城区买一套房。

　　吴阿姨告诉笔者，女儿、女婿都在东城工作，他们认为住在万江每天花在路上的时间成本很高。“当初急着在万江买房是因为南城、东城的房价都比较高，只有万江一些楼盘价格是万元出头。”由于担心房价会继续上涨，吴阿姨就买了这套房子。

　　如今吴阿姨一家后悔太早买房了。吴阿姨说，如果他们搬到新房子住，每天将要花很多时间在接送孩子和上下班的路上，现在7点钟起床，以后6点钟就得起床了。

　　故事三

　　看中利好购房 收楼时利好没来

　　小黄夫妇去年买了婚房。当时入市的价格比现在还高，为了买房子，他们还向亲戚借了钱。

　　买房时他们看中楼盘距离东莞西站这一枢纽站点不远的特点。“当初想着地铁1号线一开通，可以坐着地铁回中心城区上班，很方便。”明年年底，小黄的新房子要交楼了，但他现在却纠结要不要搬家。由于明年收楼后地铁1号线还没开通，没法马上享受到交通规划的利好，如何上下班将成为他们的新难题。小黄说，他们有点后悔在这么远的地方买房。“从现在的情况来看，只能先放一放，等到存够了装修和买家具的钱，还得买两辆车再搬过去住。”

　　镇区房价低 吸引城区客

　　从2016年开始，东莞中心城区的房价快速上升，东莞周边镇区开始抢夺中心城区的白领购房客源，大量的中心城区刚需客流向周边镇区。

　　由于价格相对较低，目前中心城区周边镇区楼市仍然是东莞住宅成交量最好的区域之一，开发商也看好这些区域的楼市发展潜力，纷纷进驻开发新盘。了解到，目前在东莞中心城区周边有刚需楼盘供应的开发商有保利、碧桂园、万科、阳光城等品牌房企。

　　在去年年初，这些镇区楼盘打出“东城一半价”的价格优势进行促销，以1.1万~1.2万元/平方米的定价成功吸引了大量中心城区的白领、刚需购房者流向处于价格洼地的周边镇区楼市，并且推动这些区域房价上涨；至去年下半年，周边镇区房价上涨了不少。今年以来，随着楼市调控政策持续收紧，成交回落，周边镇区楼盘竞争激烈，房价再次回归理性，1.3万~1.6万元/平方米的定价让这些周边镇区楼市再度受到关注。以价格优势吸引中心城区白领购房者的镇区包括城区片区的石碣、高埗；水乡新城片区的麻涌、洪梅、中堂、望牛墩、道滘；甚至是滨海片区的厚街等。这些镇区的楼盘不断推出新品，以低于市场预期的价格入市，同时由于东莞中心城区房价仍然在2万元/平方米以上，且新增供应量少，周边镇区楼盘成功吸引了市民的目光。

　　规划利好被透支 购房者暂时小歇

　　笔者发现，今年以来，中心城区周边镇区楼盘的成交情况较去年差了不少。除了受到楼市调控政策的持续影响，市场的观望氛围浓重外，刚性需求在2016~2017年快速释放后，也需要重新积累。

　　此外，在房价回归理性，市场调整期，购房者也变得日趋理性。笔者在踩盘时发现，这些中心城区周边镇区楼盘在进行推售时除了进行价格优势宣传外，还会借助轻轨、城轨及片区规划利好进行推销。受到未来规划利好吸引，看好未来区域发展前景，许多购房者愿意掏钱买单。但随着入市购房者的增加，周边镇区价格“洼地”逐渐被填平，规划利好被透支，购房者逐渐回归理性。

　　在水乡片区购买了房子的李先生告诉笔者，他在买房后查了资料才发现，有可能在收楼后好几年之内，他所关心的那条轨道交通仍没能通行，他不仅不能享受到交通利好，还要忍受好几年不便利的交通，需要增加很多时间和金钱成本。

　　在莞城购买了二手房的陈先生说，虽然周边的镇区离中心城区近，目前交通方便，但考虑到上下班堵车的时间，还有日常生活的配套设施问题，他还是决定多花点钱在中心城区买房。

　　另外，由于陈先生夫妻俩都在中心城区上班，孩子在莞城上学，他表示为了让孩子早上能多睡一会，宁愿多花点钱在中心城区买房。

　　东莞六大片区，到底哪里是洼地，哪里是坑呢？

　　城区片区

　　很明显这就是所谓东莞的市中心，包括莞城、东城、南城、万江、石碣镇、高埗镇。城区片区是东莞的行政中心和商贸中心，但不是东莞的产业中心。东莞的功能定位是高新科技制造业中心，科创研发中心，所以谁有产业谁才是一哥，很明显东莞的城区不是一哥。

　　虽然城区片区距离广州比较近，但靠近的是与广州经济排名靠后的增城，也很少有产业上互动，没有特别大的价值。城区片区距离深圳很远，可以说是隔了一整个东莞，比起其他紧靠深圳的片区，在这一点绝对是弱爆了！

　　城区片区作为东莞的行政中心，房地产市场基本以本地人为主。两大一线城市都很难辐射得到，产业也不突出。当地人买来住可以，但是投资的话价值在东莞片区中并不高，不建议投资该片区。

　　松山湖片区

　　这个估计是东莞当前最火的片区了，包括松山湖高新区，和周边的一系列镇（石龙镇、石排镇、茶山镇、寮步镇、大岭山镇、大朗镇）。2012年开始，东莞政府已不再拍售松山湖高新区区内的住宅用地。因此，对于买房我们要扩展到泛松山湖区域，就是围绕松山湖高新区被它能够辐射得到的周边区域。

　　松山湖片区是东莞产业升级的关键，承担着东莞科技产业创新中心的重大使命。2017年，松山湖片区GDP 1464亿元，同比增长10.9%，增速居全市六大片区之首，而东莞纳税的冠军企业——华为，就在松山湖！

　　那松山湖到底有哪些产业呢？

　　当前东莞的高新企业有200家，目标是到2020年高新技术企业数量超过500家。伴随着企业的落户，大量的高端科技人才也将汇聚在这里。2020年，松山湖园区居住人口20万，就业人口达49万。有产业就有人才有人才就要有居住，政府的人才房配套和企业配房的数量，远远满足不了这样的人口增长！

　　提到居住，不得不说的是，松山湖绿化覆盖率超过60%，这里有山、有湖、绿树成荫，是东莞最漂亮的湖泊风景区。打死你也想不到，这么漂亮这么舒服的地方既然还是个高新科技产业园。真的是把产业发展和环境融合到极致了。

　　轨道交通规划上，松山湖片区规划有地铁R1、R3线、莞深快轨、佛莞惠城轨，构成南通深圳市中心，北达东莞主城区，西接广州番禺，东连惠州市中心的，四个方向放射性交通网络。

　　松山湖的CBD和产业聚集区在北部板块。北部板块发展已非常成熟，这里不仅聚集了最多的产业，也是松山湖的轨道交通核心，未来，地铁R3线、莞深快轨、佛莞惠城轨都必经过松山湖北站，从这里换乘深圳地铁，可到达深圳机场、前海、南山到福田！

　　松山湖片区内实际上没有什么楼盘，所以要投资松山湖，重点考虑泛松山湖区域。而投资泛松山湖区域，当然是首选产业聚集和交通枢纽的北部板块。目前，泛松山湖区域房价大约在2.3-2.8万/㎡之间。

　　作为东莞产业最强的区域之一，又有这么好的环境，松山湖片区是难得的宜业宜居之地，稍微有点遗憾就是离深圳在物理距离上不是那么近。但是瑕不掩瑜，就凭自身的产业都足以支撑片区的发展，何况还有轨道连接深圳呢？

　　滨海片区

　　包括虎门镇、长安镇、厚街镇、沙田镇。

　　一听滨海片区，大家会以为是旅居度假区，那你就大错特错了！这个片区只不过是靠海而已，绵延28公里的海岸线，绝大部分是港口用地，一眼望去，海里都是泥黄色的水，都是货运船、码头、集装箱……没错，这里就是著名的东莞港所在地，这个海跟度假没有一毛钱关系！

　　这个片区位置非常不错，正好处在粤港澳大湾区黄金区域上。东南部靠近深圳前海自贸区，西靠广州南沙自贸区，这种区位价值简直了！

　　滨海片区，不仅在大湾区黄金区域上，而且还会是粤港澳大湾区交通网络的中间点。已开通广州到深圳段的广深港高铁，和今年开通的深茂高铁，都是在东莞有且只有一个站点，都是设在滨海片区的虎门；还有明年通车的穗莞深城轨，完美地经过滨海片区的每一个镇；东莞地铁R2线不仅打通东莞城区与虎门的联系，延长线又能连接到深圳地铁20号线。

　　位置好，交通好就算了，滨海片区还是东莞经济的龙头，2017年东莞GDP前五的镇区，有3个都在滨海片区，分别是第一名的虎门、第二名的长安、第五名的厚街，滨海片区4个镇的GDP总量占全市32个镇区的5分之一的比例。

　　刚才给大家提到的东莞港，2017年货物吞吐量401.1万吨，同比增长10.2%，总量排行全国第12位。

　　除了港口业，滨海片区的产业也是东莞最强的，比如长安的步步高， vivo、OPPO，虎门的服装品牌以纯等都是全国知名品牌。

投资滨海片区主要关注两个板块：

　　第一，虎门核心板块。

　　过去东莞的交通枢纽是常平，而接下来新的枢纽一定是虎门。加上自身产业和经济实力强，连续7年领跑东莞GDP。核心板块发展完善，居住配套成熟。伴随粤港澳大湾区发展加速，虎门绝对是东莞的价值常青树。核心板块新房售价在2.3-2.7万/㎡之间，目前处于缺货期，大部分楼盘集中在下半年推货。

　　第二，长安临深板块。

　　长安南部紧靠深圳宝安，与深圳11号线终点站也只有500米，而且这里还规划修建地铁R3线与深圳地铁接驳。该线直接能通往前海，最终到达福田。前海、福田的房价都已经超过10万/㎡了，而长安是3万/㎡。

　　长安的产业和经济实力也很强，排东莞第二，仅次于虎门。目前，长安临深板块新房均价在2.8-3.4万/㎡之间，应该说这里是东莞房价最贵的一个镇，但目前却很缺货。

　　滨海片区自身经济实力强，又紧邻两大一线城市的自贸区，很明显，这里就是东莞的龙头片区。这个片区发展起来，我认为至少可以和一线城市：广州、深圳一个排中等位置的区房价相比。

　　水乡新城片区

　　包括麻涌镇、洪梅镇、中堂镇、望牛墩镇、道滘镇。

　　水乡新城片区是东莞距离广州最近的片区，靠近广州东部的黄埔区，有地铁规划与广州相连接。对于东莞即靠深圳又靠广州而言，广州的辐射能力要比深圳差得多。

　　而且该片区是东莞最落后的区域，GDP整体上也是排名东莞倒数。虽然目前房价较低，但依旧不建议投资。

　　东部片区

　　包括常平镇、企石镇、桥头镇、横沥镇、谢岗镇、樟木头镇、东坑镇。

　　东部片区处于东莞中间位置，不靠深圳也不靠广州，完全没有地缘优势。

　　另一方面，由于东部片区是东莞最早有铁路连通深圳、香港的片区。因此，成了早期深圳和香港的传统制造业转移的核心地区。但近年东莞传统制造业衰落，大量工厂搬走，而一度黄色产业猖狂的东部片区现在也被扫掉了。所以当前整个东部片区，貌似还没有从过往的悲伤中走出来，没有打造起新的产业优势！所以，东部片区也是不建议投资的。

　　东南临深片区

　　包括塘厦镇、凤岗镇、黄江镇、清溪镇4个镇。

　　临深片区，从字面意思能知道就是离深圳最近的片区，尤其是塘厦、凤岗两个镇都已经直接插入深圳腹地，被深圳给包围了。

　　这个趟在深圳怀里的片区，产业在东莞其实并不亮眼，除了塘厦的经济好点，其他的镇都一般。但是没有办法，挨着深圳就是这个片区的最大法宝。尤其是靠近龙岗的片区，龙岗作为深圳的“东进战略”的中心，对这个片区的影响和辐射力度会非常大！该片区距离龙岗大运中心最近的距离仅2.4公里，距离深圳国际大学城也才2.5公里，大部分区域到深圳福田也大概在1个小时车程之内。

　　当然，东南临深片区不会放过任何的机会，把自己的地铁线连到深圳去。规划中的地铁R1线和R1支线，从黄江和塘厦分别接轨深圳地铁6号线、4号和22号线。除此以外，还有深圳外环高速，西起宝安，途经塘厦和凤岗，通往龙岗、大鹏。因为它是横向连接，所以它能够打通所有竖向通往深圳的高速环线。又有地铁连接，又有纵横交错的高速，这个片区作为深圳的睡城还是可以的。

　　投资东南临深片区，可以考虑以下板块：

　　第一，凤岗临近大运城板块，大运城板块是深圳“东进策略”的中心区域，而凤岗有部分区域紧挨着龙岗大运城，我把它称之为凤岗临大运城板块。该板块距离规划中的深圳地铁16号和21号线都不远，而且21号线可直达深圳前海。目前，该板块在售新盘不多，但是有一个去年地价去到2.6万的地王项目准备开售，预计高层洋房要卖到3.6万的价格。

　　第二，凤岗临近平湖中心板块，这个板块靠近龙岗平湖，正在修建的深圳地铁10号线，离凤岗最近的地方，直线距离在2公里之内，可以直接连通福田CBD。该片区目前房价2.5万/㎡左右，与福田相比自然是存在一个很大的价差！

　　东南临深片区直入深圳腹地，离深圳近是最大的优势，但是在产业和经济上并不是东莞最强的片区，只能看后期能不能抓住机会发展起来。但是对于投资而言，作为深圳的睡城承接深圳的购房外溢人群是没有问题的。

　　究竟是投资产业升级的代表松山湖呢？还是投资经济最强，西靠南沙，南靠宝安的滨海片区，或者是买离深圳最近的临深片区呢？接下来我给大家做最终的总结和建议。

　　东莞各区投资攻略和最佳选择

　　东莞6大片区中，最有投资价值是这3大片区：松山湖片区、滨海新区，东南临深片区，但是这3个片区之间又该如何选，投资价值排序是怎么样呢？片区内部的板块和项目又该如何做选择呢？

　　（房掌柜·综合整理自广州日报、大胡子说房公众号）