姜超：房价下跌不是末日，为什么我对中国未来充满信心

　　　房价下跌不是末日

　　但是有人会说，虽然我们大家都很勤奋努力，但是问题也很严重啊，这几年居民举债买房，产生了严重的地产泡沫，万一房价大幅下跌了怎么办?毕竟房地产是中国经济的支柱，而且大家谁也不知道房价会跌多少，会有多大影响。

　　确实，放任居民举债买房是条不归路，相信如果大家看到了今年消费增速大幅下滑的恶果，肯定会遗憾当初我们为什么会走上这条路。我们在16年写过的报告《居民加杠杆、危险的游戏!》、17年的报告《繁荣的顶点》，包括我们在过去两年一直在怒怼高房价，其实是就是担心举债发展会带来现在的后果。

　　但是经济发展就像人一样，并不是犯了错就没有了机会，而这一次我们去了加拿大，发现他们过去犯了和我们一样的错误，但是只要愿意改正错误，太阳依然会照常升起。

　　在金融危机之后，加拿大全国的房价涨幅高达220%，而在多伦多、温哥华等大城市，房价上涨主要发生在2013年以后，13年至今的房价涨幅超过一倍。房价上涨的原因包括海外买家涌入导致的投机买房等，但核心原因还是在于超低利率环境，刺激居民持续举债买房，目前其居民债务/GDP已经超过了100%，居民债务/居民收入已经超过150%，这比我们中国还要严重得多。

　　而基于对房价上涨过快的担忧，加拿大不少地方政府都在17年实施了各种政策抑制房价，比如说出台了外国人交易税，也就是没有绿卡买房要多交15%的税，在温哥华甚至开始实施1%的房屋空置税，你要敢买房不住就收税收到你痛!在多重政策打压之下，加拿大的房价出现了大幅下跌。

　　虽然房价大幅下跌，但是并没有导致加拿大经济的崩盘，其经济依然保持持续的增长，我们观察到其房价下跌有如下两个重要特点：

　　首先，虽然房价涨幅超过一倍，但是房价并没有因为下跌50%而跌回到原点，即便最先征税的温哥华，其房价跌幅也在30%以内。

　　其次，并不是所有房子的价格都在跌，投机性比较强的别墅房价格大幅下跌，但有刚需支撑的公寓房价格相对比较稳定。

　　加拿大的房价变化其实可以对中国的未来的房价走势给出重要的启示：

　　首先，我们预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。但是另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，而我们认为，跌30%左右应该是极致。

　　我们知道在中国购房对首付有着明确的要求，首套房的首付比例在三成以上，二套房的首付比例在五成以上，因此只要房价跌幅不超过30%，就不会出现大量的房屋负资产，对于中国金融体系就不会产生系统性风险的冲击。

　　其次，这一次的房价下跌，对不同区域的影响会有显著差异。对于投机性的购房，尤其是在三线以下城市，由于缺乏人口流入、产业支持，其房价上涨明显是受到棚改货币化的推动，而目前棚改货币化正在陆续退出，所以这些投机性购房的区域房价会面临大幅回调的压力。

　　但是在一二线城市及其周边，人口依然在持续流入，而且拥有产业、教育、医疗等资源支撑，其房价上涨背后有着刚需的支持，加上过去几年为了调控房价而实施的限购政策，其实一旦略有放松就会带来新增需求，所以一二线房价的跌幅应该相对有限。

　　所以，对于未来中国的房价下跌，其实没有必要过于恐慌，首先其跌幅应该有限的，不会普遍击穿30%的首付比例、引发对金融危机的担心;其次在中国经济命脉的广大一二线城市，由于人口流入等刚需的支持，其房价跌幅相对更小。

　　因此，与我们类似的加拿大已经用经验告诉我们，房价下跌并非世界末日，经济离开了房地产照样可以正常运转!

　　　教育医疗才真值钱，服务消费就是未来

　　问题是，中国经济如果离开了房地产，未来还能靠什么?

　　其实在加拿大，我们发现这个问题的背后，有两个重要的答案。

　　第一个答案是服务业。

　　虽然华人在持续移民加拿大，但是最近这二十年很多是从中国大陆过去的新移民，由于到加拿大的时间比较晚，所以好的地方都被当地人住了，所以华人新移民并不住在唐人街，而是住得离市中心比较远。

　　但是华人比较喜欢抱团，所以大家都住在一起，另外华人的一个重要特点是重视教育，所以在华人搬过去以后，当地的学校考试成绩就开始突飞猛进，于是就变成了学区房，然后房子就涨价了。

　　这个故事其实告诉我们真正值钱的并不是房子，房子只是一堆钢筋水泥，真正值钱的是房子背后的教育、医疗、公共服务等资源。

　　其实在中国也是类似的，比如说目前上海的房价已经阴跌了不少了，但是学区房的价格其实并没有怎么下跌，这就是教育的价值。

　　所以，教育、医疗这些服务业，一定是中国经济未来发展的希望。

　　而第二个答案，其实是来自于资本市场。

　　其实，加拿大拿得出手的产业并不多，比如说加拿大的油砂资源丰富，但是由于政府效率低下，修不了油管，所以油价卖得特别便宜。以前房地产是支柱产业，但是这几年也熄火了，那么加拿大凭什么还能这么发达?

　　一个很重要的原因其实在于发达的企业年金。我们在加拿大接触到了许多规模巨大的年金机构，几乎每个大省都有各式各样的年金机构，比如教师基金、医生基金等等，加拿大统计局数据显示，2018年2季度加拿大居民持有的养老保险和年金的价值达到2.6万亿加币，是其GDP总量的120%。

　　而这些年金机构都是市场化运作，把居民的资产投向全球最有希望的资本市场。我们可以简单算一笔账，如果加拿大年金的回报率能达到5%，其实其居民养老金的增长就会超过经济增长，所以哪怕居民的房地产泡沫破掉了一些，但是通过其年金的持续增值，最终可以通过时间来消化这个泡沫。

　　而加拿大年金投资的最主要市场是美国，美国的纳斯达克指数在过去40年的年均回报率高达10%，是加拿大居民财富保值增值的主因。

　　所以，在房地产熄火之后，加拿大经济靠的是服务业，以及美国资本市场的繁荣支持居民财富增长，归根到底其实就是服务业和美国经济，那么靠什么发展服务业，美国经济强大的奥秘又是什么?