惠州楼市供应量增加销售放缓 库存重回400万平高位

　　迈入年末的惠州楼市出现下行势头已成行业共识。日前，国家统计局惠州调查队结合调查结果指出，市场已转入供大于求局面，调查数据显示，惠州市区(不含大亚湾，下同)新建商品房库存面积407.69万平方米，库存量升至近一年的次高点，重回400万平方米高位。

　　动态的市场表现也印证了这一行情。华泓星岸成推出“6字头”特价房、中海水岸城设定9.4折的员工价，以及富力惠林温泉喊出“10万买别墅”的噱头等，过去两年市场难得一见的营销折扣优惠集中出现。

　　根据以往年终市场不断出现的房企冲业绩、博回款等例行操作，多位市场专家均认为后续市场的推售房源还将继续增大，市场库存的压力也将进一步明显。

　　如何理解和应对惠州房地产市场的新形势？楼市专家胡光宇直言，刚性的、常态化的楼市调控有效给了当前市场良好的基础面，大环境平稳健康，自住性客户为主导，也有利于市场回归最原始的本质价值，关注产品和服务的提质。胡光宇同时对市场诚信经营的房企表达了认可，认为这些企业做出了行业担当，维护了惠州楼市的价值。

　　销售行情

　　市场出现阶段性的下行势头

　　在刚刚过去的三季度，楼市传统的“金九银十”没能如期而至，市场出现明显的下行势头。“现在市场主要是上门客户少了，就算是议价空间增大也没太大作用。”惠城水口、惠博沿线，以及仲恺等区域多楼盘售楼员介绍。

　　国家统计局惠州调查队日前发布的季度商品房销售情况体现了这一势头。据该调查队数据显示，今年三季度，惠州市区(不含大亚湾，下同)新建商品住宅成交套数分别为5677套、5301套、5244套，均维持在月均5000套以上的高位，同比去年同期增速分别为59.4%、8.2%和8.2%，增速放缓；环比降幅则表现为21.3%、6.6%和1.1%。

　　“根据这一涨跌表现可以看到，惠州市区的房屋销售表现经过7月、8月的快速回落后，逐步开始平稳，环比降幅收窄。”惠州房地产资深策划人范忠洲分析认为，这表明市场已经初步完成去“虚火”，理性回归后实现高位稳定。

　　再看回全市交易数据表现，据惠州中原地产监测的动态交易，在过去的9月份，全市成交商品房源11980套，面积为112.35万平方米；10月份则为11010套，面积规模113.68万平方米。相较于5月、6月月度150万平方米的火热表现，当前市场销售形势下行明显。

　　范忠洲认为，从阶段性的市场来看确实下滑明显，但同时也要看到市场交易的绝对值，月度破100万平方米的规模并不算低，这也意味着市场销售量在高位稳定。

　　营销折扣

　　特价房员工价“重出江湖”

　　聚焦动态市场，于日前首度推售的金山湖某新楼盘项目，据开发商方面后续发布的信息显示取得九成去化成绩。但结合该区域供应表现和该项目长时间的客户积累情况，这一局面并不乐观，此前同区域的中洲天御、奥园誉山湖等楼盘都一度出现供不应求的现象。同时值得注意的还有市场折扣优惠的再度出现，如中海水岸城的员工价9.4折、华泓星岸成推出的特价房，富力惠林温泉别墅垫首付等销售优惠方式集中出现，市场再度放开了议价空间。

　　“市场议价空间的出现最直接的原因就是客户的减少和供应量的增加，从投机购房需求的撤离来看客户的减少成为事实，而供应量的不断增加则有效加快了企业释放议价空间。”惠州中原地产资源策略中心总监叶晓燕指出，从该中心监测的动态推售情况来看，长期困扰市场的供不应求局面已逐步得到反转，其中在9月和10月推售的房源数就分别达到了24252套、12738套，较同期销售数多出1.4万套房源。

　　国家统计局惠州调查队相关负责人则分析指出，2018年以来，惠州市区楼市从一季度供不应求、二季度供需平衡，转入三季度供大于求的局面。调查数据显示，截至9月底，市区新建商品房库存35094套升至近一年次高点，库存面积407.69万平方米，重回400万平方米大关。该调查报告称，如果按照今年上半年惠州市区新建商品房月均消化65.7万平方米计算，市区新建商品房库存量将需要6.2个月才能消化完毕。

　　结合惠州中原年初预测的全年2600万平方米的推售规模，叶晓燕介绍，随着年尾开发企业面临着业绩冲刺、集团回款等方面压力，企业房源推售规模大概率还将继续加大，市场库存还将进一步加大。

　　市场环境

　　常态化调控稳定市场预期

　　而据惠州市政府发布的《前三季度惠州经济运行情况》介绍，2018年前三季度，惠州商品房销售面积1196.7万平方米，商品房施工面积7116.97万平方米，增长3.5%，房屋新开工面积1405.97万平方米，增长18.5%。

　　惠州楼市专家、世联行副总胡光宇介绍，尽管前三季度的市场销售表现已经足够乐观，但仍然可以看到，在这一周期内新开工建设的商品房面积还将大幅超过这一规模，施工面积数更是超过7000万平方米的超高值，这表示着未来市场的供应量非常丰富。“结合这两年的暖市环境，众多国内规模型房企入惠布局开发，很多暂缓开发的地块都进入迅速建设阶段，在后续一两年内都将陆续推出市场。”胡光宇说，新城、星河、新力等将有多个项目集中入市，在片区的分布上也各不相同，整个北站高铁新城和惠博路区域供应量尤为集中。

　　如何面对这一市场形势？惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室相关负责人坦言，在深化各项调控措施的同时也密切关注市场的变化。该负责人介绍，惠州在落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”定位的同时也将不断推动调控的差异化和精准化，与时俱进、因地制宜因时制宜维护市场的健康稳定。

　　“坚持调控不动摇，维护市场稳定的决心运行不动摇。”市房管局相关负责人介绍，在前期调控市场，部分企业高价拿地，劝也劝不住，因为在顺市环境下看不见风险，现在市场回归理性，企业不合理的投资行为就会显露出来。他坦言，该局针对预售资金的监管已形成体系，能够切实有效保障市民的权益。

　　行业突围

　　企业诚信经营促进行业健康

　　“政府调控的目的和预期就是尽全力维护市场的稳定，维护大市场环境的平稳运行。”市房管局相关负责人同时介绍，具体到市场的发展、企业的经营和房源销售则是企业需要深度思考的，有效辨别市场的变化和顺势实现发展。

　　“市场潮起潮落，投机者来得快去得也快，现在回到理性的市场才是最可爱的市场。”在惠州深耕20余载的老牌房企德威集团营销中心总经理刘友介绍，惠州是一个外来人口聚集的城市，是一个包容的城市，房地产市场也是开放的包容的，这种包容是对于热爱惠州和进驻惠州工作生活的人，不包括投机炒房的炒房客。他认为，在过去两年里，购房客集中涌入，市场供需失衡，房源供不应求，行业已经逐渐没有了高低优劣之分，只要有房就能够销售，失却了行业最本质的市场价值。

　　“房企已经不关注产品了，唯一考虑的只有压缩成本，过去两年里建的很多房子质量可能是最糟糕的。”某行业评论人也直言批评。

　　“在调控以来的多次专项整治行动中，部分企业因销售、客户投诉各种违规行为被查处，但需注意到仍有大量企业始终恪守诚信经营，稳定了市场的预期。”市房地产市场监督管理工作领导小组办公室相关负责人介绍，结合调控表现，总体说来还是优良的企业多，也与政府一道推动了市场的平稳健康发展。

　　“调控不只是政府的事情，也是市场企业共同的市场，共同维护稳定市场预期才意味着行业的未来。”胡光宇对于调控周期恪守诚信经营的企业给予了充分认可，他介绍，作为开发企业，维护的市场就是自己的市场，只有市场规范健康行业才有未来。

　　此外，结合当前市场下行的环境，胡光宇坦言，面对加剧的市场竞争，诚信经营仍将是企业赢得竞争、获得市场认可的关键。

　　（来源：南方日报 张峰）