龙头房企拿地也“手软” 资金链压力传导至土地市场

　　年底抢收

　　土地市场在2018年整体呈现放缓态势。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月6日，在过去的10个多月内，一二线土地市场整体涨幅放缓，累计土地出让金2.25万亿，同比只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率也只有12.37%，而2017年则高达24%，2016年土地溢价率为48%。

　　尽管北京10月份加速了推地步伐，但整体而言，2018年北京的土地供应力度较2017年有所下降。我爱我家数据统计显示，截至10月，北京新增50宗土地供应，较2017年前10个月的94宗下降46.8%。

　　其中住宅用地34宗，较2017年前10个月的63宗下降46%。单月来看，今年10月的供应高峰也低于去年，2017年3月、6月、12月的土地供应量都达到或超过了20宗。

　　因土地供应减少，今年3月开始，北京住宅用地月成交量明显降低，3月、5月甚至没有成交，10月相比之下已经有所复苏。截至10月，2018年北京住宅用地已成交34宗，同比减少41.4%。

　　临近年底，土地供应开始加速。中国指数研究院数据监测显示，一线城市整体供求量较上月倍增，成交均价上涨逾两成，出让金总额环比显增。推出方面，一线城市共推出土地74宗，面积396万平方米，环比增加 123%，同比增加51%;成交方面，共成交土地65宗，面积320万平方米，环比增加96%，同比增加1%;土地出让金613亿元，环比增加146%，同比增加14%;成交楼面均价为8614元/平方米，环比增加 23%，同比增加10%;土地平均溢价率为4%，较上月下降1个百分点，比去年同期下降11个百分点。

　　二线城市推地态度也相当积极。供应量增加近两成，成交方面环比量涨价跌，收金总额较上月降逾两成。推出方面，共推出土地883宗，面积4239万平方米，环比增加19%，同比增加11%;成交方面，共成交土地712宗，面积 3333万平方米，环比增加11%，同比增加9%。

　　房企拿地难度加大

　　可以预见的是，一二线土地供应高峰还将持续。

　　11月7日，济南一口气推出12宗土地挂牌，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元;同日，广州再迎推地潮，集中挂牌了18宗地块，总起拍价达约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录。

　　11月，北京将迎来年内土地出让高峰。其中，11月5日，两宗地块出让。11月，北京合计将出让经营性质地块共18宗，总起始价为461.56亿元。其中住宅多达16宗。整体看，截至11月首周，确定在11月入市的住宅地价一二线40个城市已经多达357宗。从供应趋势看，预计11-12月，一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

　　尽管地方政府推地积极，但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，这些限制条件对项目盈利和周转带来压力，且对企业资金实力提出了更高要求。

　　其中，金融街以15.7亿元获得东莞茶山居住用地，竞拍采用“竞价+竞自持年限”的方式, 以17.1亿元摘得惠州惠城区商住地块，出让方式为“限地价+竞自持商品住房面积+随机摇珠”;绿城 26.6亿元竞得的合肥市滨湖区地块，出让条件为“限地价”;金隅以33.2亿元摘得北京经济技术开发区河西区X89R1地块，采用“限房价、竞地价”的出让方式。

　　由于土地出让方式限制条件较多，土地市场整体溢价率不高。以北京为例，10月北京共成交土地6宗，均为住宅用地，总金额177.59亿元，平均楼面价31852元/平米，整体溢价率13.41%。

　　10月份，北京新增的宅地绝大部分继续沿用“限房价、竞地价、竞自持比例”模式。唯一例外的是，“延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块”的公告要求中并没有限制商品房的销售价格，这打破了2016年“930新政”以后北京新增住宅用地普遍采用的“限房价、竞地价”模式。

　　“底价成交，低溢价率成交依然将是市场主流。”中原地产首席分析师张大伟认为，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企尤其对住宅类土地拿地积极性较高。三四线城市土地市场明显活跃，2018年，大量房企进入三四线城市积极拿地，推动了这些城市土地销售额创历史同期纪录。

　　不过，张大伟表示，土地市场高位同时，房企资金压力逐渐出现。从2016年“930”调控开始，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但房企再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，也导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

　　(房掌柜整理来源自北京商报、21世纪经济报道)