盛松成：扭转房价只涨不跌的预期正当其时

　　(三)冲击需求端调控政策，导致调控失效

　　以限购政策为例，大多数城市的调控政策都是在房地产过热时采用，以抑制高涨的需求。正常情况下，限购意味着需求下降，房价下跌，达到调控目的。但是这种调控模式面对房价上涨预期往往会产生相反的结果。如果购房者预期限购之后房价不会跌，但自己却丧失了购买资格，那么最优决策就是在限购前赶紧入市，造成短期需求急剧增加。而住房短期供给弹性较低，变化小。因此，限购政策的出台有时反而引起需求旺盛，推高房价。这种单一需求端调控政策导致房价暴涨已有前车之鉴：1988年8月，英国决定取消夫妻双重按揭贷款利率优惠政策，大量购房者赶在优惠政策结束之前抢购住房，1989年英国房价大幅上涨。

　　三、把握机遇，主动扭转只涨不跌的房价预期

　　自1998年房改以来，我国虽未经历完整的房价涨跌周期，但房价并非没有出现过下降的趋势，可是这样的机会并未被抓住，房价预期重回上涨老路。以深圳为例，2007年1至8月，深圳新房房价从10670元/平方米涨到18976元/平方米。为了平抑房价，深圳9月出台调控措施，加上当年人民币处于加息周期，深圳房价预期很快扭转，到次年12月，房价下降至11084元/平方米。但是，2008年第四季度，为了应对全球金融危机，我国推出了“四万亿”计划，房价预期顷刻再次翻转。深圳的商品住房销售价格从2008年的12654.85元/平方米上涨到2017年的54445.26元/平方米，上涨了330.23%，而同期深圳的年人均可支配收入仅从26729.31元增加到52938元，提高了98.05%，房价过快上涨趋势明显。

　　2016年3月底，最近一轮房地产调控启动，至今已超过两年半。今年7月，中央政治局会议明确提出要“坚决遏制房价上涨”。本轮房地产调控措施之严厉，可谓史无前例。房价过快上涨的势头已被明显遏制，房价逐渐企稳。此外，土地流拍增加。2018年1-9月土地流拍达到935宗，已经接近去年全年的954宗。房企降价促销增多。自9月起多地出现降价销售。我国房价预期呈现了企稳迹象，这是过去两年多来房地产调控取得的巨大成绩。

　　但是从历史经验看，房价调控成果初现即停止调控，致使房价上涨预期再现，不乏先例。为防止前功尽弃，重蹈覆辙，我国目前和未来数年都应该坚持调控不动摇，扭转房价只涨不跌的预期。

　　(一)要坚持房地产调控不动摇，持续平稳房价预期

　　德国是房地产调控的典范，其政策要点就是以各种有力措施来稳定房价预期。例如德国的住房政策有着很强的延续性，宏观经济政策变动不会影响房地产政策。重视供给端调控。在住房问题已经基本解决的情况下，从20世纪90年代到2005年仍然新建了1000万套公共福利住房。坚决打击投机性需求，对房屋投资收益征收高额税负。另一个预期管理的典范就是我国近年来的汇率政策。2015年“8•11”后，人民币汇率出现超调。我国货币当局及时予以引导和干预。首先是行动预期管理，包括启动逆周期调节因子，适度运用外汇储备以及加强资本流动管理等。其次是舆论预期管理，决策者和专家反复强调人民币不具有持续贬值的基础。人民币汇率得以稳定。我国房地产调控可以借鉴两者成功的预期管理经验。要坚持调控措施不动摇，消除市场对政策再次摇摆的幻想，继续稳定房价，扭转房价只涨不跌的预期。

　　(二)建立房地产调控长效机制，供需调控并重

　　建立房地产调控长效机制是党中央的既定方针，要长期坚持贯彻落实。第一，要完善多层次住房供给体系，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。第二，要探索房地产财税制度改革，运用财税制度引导合理住房需求。第三，改变“土地财政”制度，构建合理的土地定价机制。第四，完善房地产调控的法律法规体系，提高房地产市场的法治化水平。

　　长期以来，我国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果，后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此我们要注重供给调控与需求调控相结合。

　　(三)贯彻落实“一城一策”，针对性管控房价预期

　　不同城市的人口、经济等情况不同，房地产市场也不尽相同，因此，贯彻落实“一城一策”是预期管理的重要一环。

　　2017年4月住建部提出指导意见：“对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”这就是 “一城一策”调控思想的具体举措。此外，全国性政策的出台应考虑对不同城市房价预期的影响，并给与地方政府一定的自主操作空间。

　　(四)降低市场信息不对称，重建市场契约精神

　　为了降低市场信息不对称，首先要建立高效的住房信息收集和披露系统，使市场参与者的决策建立在充分的信息基础之上。其次，要大力打击各种操纵市场行为，维护市场正常秩序。再次，要主动引导舆论，对相关政策进行广泛、深入的宣传，使政策得到及时、正确解读。同时知名专业人士要有自律意识和社会责任感，公开发表言论需要谨慎，避免引发公众恐慌情绪。

　　重建市场契约精神，打击一跌就闹的房闹行为也是管控房价预期的重要手段。对于房闹行为要以事实为根据、以法律为准绳进行合适处理，以维护市场的稳定。

　　行百里路者半九十。目前平稳市场预期的努力已看到曙光，但仍不可掉以轻心。我们必须坚定房价预期调控的决心，抓住当前房价初步企稳的有利时机，扭转房价预期正当其时。我们要毫不动摇地将调控措施坚持下去，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫，又防止房价大起大落，这一调控目标是可以实现的。

　　（作者：盛松成 上海市人民政府参事、中欧陆家嘴(13.08 -0.91%,诊股)国际金融研究院常务副院长;宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员）