一二线城市房价呈现下行 楼市该如何保持稳定健康？

　　近日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》，报告指出，坚决遏制房价上涨提出后，房价预期有了显著的改变，投资投机热情下降。在诸多内外因素的综合作用下，一二线城市房价由微涨转为小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。

　　一二线城市出现跌情

　　报告指出，在坚决遏制房价上涨的政策背景下，今年9月北京、深圳房价回升进程中断。与8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。其中，北京 、深圳、上海环比分别下跌0.21%、0.85%和1.3%，广州环比持平。

　　报告分析称，一线城市在严厉的限购限贷政策作用下，大量中等及以上收入群体由购转租，推动租金变化。另外，一线城市整体进入存量房市场，但二手房换房交易时间长、成本高，造成二手房市场流动性降低、配置效率下降。因此报告认为，一线城市房价已得到有效控制，但房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。

　　在准一线及二线城市，由于各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的作用，房价也由涨转跌。与今年8月相比，准一线城市房价环比下跌0.01%，其中最高的杭州房价中位数为31557元/建筑平方米，比上月下降475元，最低的重庆为14113元/建筑平方米，比上月下降93元。

　　二线城市环比下降0.563%，涨速回落0.53个百分点。西安、青岛、成都、武汉、厦门等热门城市均出现环比下跌，其中成都环比下跌3.74%、武汉下跌2.1%、西安下跌1.38%。热点二线城市房价由涨转跌，也带动了周边三四线城市房价下跌。如成都房价下跌带动周边乐山、自贡、遂宁等地房价下跌；厦门下跌带动了漳州等地房价下跌等。

　　报告指出，此前准一线与二线城市房价上涨，与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。房价在短时间内的迅速上涨，使得房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制，房价可能会出现迅速下跌。目前成都、天津、厦门等城市已经出现下行，后期或还有部分城市复制这种房价走势。

　　三四线城市房价接近停涨

　　此前在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因，一二线城市房价变化也对三四线城市产生影响。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。

　　报告指出，9月三四线城市房价环比微涨0.154%，涨速比上月进一步回落0.49个百分点。在热点城市周边的保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌，但部分三四线城市房价仍惯性上涨。

　　另外报告还认为，三四线城市商品住房然实现了快速出售去库存，但在房价水平处于历史高点的剌激下，住房库存或将再度进入攀升通道。已经售出住房的利用效率低，存量空置现象也较为严重。

　　保持政策定力，稳定房价预期

　　这份报告指出，从政策面看，抑制房价上涨的决心不会发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使房企转变经营方式。

　　从城市层级看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小；二三四线城市一旦销售不畅，住房库存将再度增加。

　　从市场和资金层面看，部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。随着定向降准等稳健货币政策的实施，市场利率有所下降，预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。

　　报告基于综合因素推测称，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。报告建议，应当坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期，加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。