惠州房地产市场“金九银十”成色不足 成交环比回落

　　“9月之后上门的客户就少了，推货量却又多起来了，这两年来再一次感受到了拓客的压力。”在记者走访过程中，仲恺某楼盘销售人员成菲（化名）如是介绍市场动态。

　　在国庆前夕，万科秋季例会喊出“活下去”口号后，市场下行的相关消息不断出现。具体到惠州市场，在调控年满两周年之际，市场正在理性回落和回归。

　　惠州市各县区房管部门的动态数据显示，在过去的9月份，惠州商品房交易规模112.35万平方米，环比下滑明显，当前的10月份市场同样如此，“金九银十”成色不足。但与此同时市场推售不断活跃，全市批准预售许可证达到109个，新增房源面积248.53万平方米，为销售规模的两倍有余。

　　如何理解这一发展势头？惠州房地产业内专家认为市场调控的边际效益正在不断凸显，市场正在理性回归。该业内专家表示，尽管楼市行情出现下滑，但保持在110万平方米的高位月度交易值仍然代表着市场环境稳定。但同时，该专家也指出应谨惕供应量的不断增大带来潜在库存压力，各区域应因地制宜部署应对。

　　交易数据▶▶单月销售规模为110万平方米

　　随着市场调控的不断完善，进入四季度的惠州楼市回落明显。其中最为明显的就是传统销售黄金周期的“金九银十”的平淡。

　　惠州市各县区房管部门的动态数据显示，在过去的9月份，惠州全市商品房成交面积为112.35万平方米（房源套数为11980套），环比下降9.7%，同比也出现6.3%的下滑。其中主城区惠城区域为22.14万平方米和1895套的网签交易规模。10月的交易情况同样如此，市场动态销售出现较为明显的滑落。

　　事实上，不单是“金九银十”期间，自第三季度以来，市场都处在这一形势中。据惠州知名数据检测机构合纵联行发布的《惠州第三季度楼市数据报告》显示，第三季度，惠州一手住宅交易面积规模为393.7万平方米，套数则为38444套，环比也出现19个百分点的滑落。

　　从数据看来，当前的市场交易数无论是环比还是同比均出现滑落，如何看待这一局面？惠州楼市专家、世联行副总经理胡光宇分析认为，部分行业声音认为市场要下行，但细看这个市场的统计数据，单月度的销售规模均在110万平方米之上徘徊。“从销售绝对值来看还是稳定在较高位，市场的回落可以看成是一种理性回归。”

　　在销售区域分布上，记者发现差异化开始出现。在数据报告统计中显示，惠阳大亚湾在三季度的市场销售表现上依然占据主导，分别为大亚湾9544套、惠阳7774套，交易量占据全市四区三县的半数规模，另外惠城和博罗也分别达到5898套、5393套，惠东、仲恺和龙门则处在较后位置，分别为4319套、3610套和1906套。

　　市场走访▶▶不同区域销售表现有差异

　　市场数据呈现出来的涨跌表现在动态市场表现得更为真切。近阶段，记者多次来到惠城、仲恺，博罗等多个县区多个楼盘踩盘。

　　“行业舆论说冬天来了，这种说法是从万科季度会议打出‘活下去’主题开始的，但我们在一线的销售人员感受是最为真实的。”在惠博沿江路周边的某楼盘营销负责人介绍，今年内楼盘共计已经卖出400多套房，已经完成了全年的销售目标，但超过70%都是上半年的销售业绩，三季度以来下降得很明显。

　　另在仲恺高新区的壹城中心项目，项目某销售人员就介绍，8月底和9月初这段时间是一个分水岭，前后的差别很明显。“在8月以前，项目的周上门客户量基本都是稳定在250批次左右，但9月中旬以来，周客户上门量就只有50批次左右了，下降了80%。”

　　他介绍，尽管会有7月、8月两拨推售消化客户的因素影响，但市场出现了下行势头也是不争的事实。

　　然而在金山湖区域的项目则呈现出另外一种局面。正在推售的金山湖中心、世纪金湖项目受到购房者的广泛关注，两个项目的销售人员均表示，推出的新批次房源楼层选择都有限，近期看房的客户数量都比较多，需要认购需要早做决定。

　　同在金山湖边，当前正处在赶工阶段的景富双湖湾项目营销总监魏一明就认为，尽管市场环境在发生着变化，但也需要看到不同的区域和不同项目之间的差异也不断在加剧。他介绍，对于城市核心地段的优质楼盘，由于本身地段的稀缺性，客户面仍然会比较可观，但对于城区周边的项目，供应规模大、竞争也明显，市场也会出现明显的差别化发展。