融创孙宏斌: 将全部接盘万达文旅，王健林变现退出

　　彻底卖掉文旅业务意味着万达相信现在的钱比未来的钱值钱，对于融创，这笔交易意味着它将在文旅赛道上大干一场  。

　　孙宏斌和王健林又在酝酿大事了。

　　2017年7月，融创斥资438.44亿元收购万达13个文化旅游项目91%的股权。

　　当时双方达成的共识是，这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持，融创要连续20年，每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达，共计130亿元。

　　在拿下13座万达城的四百多天后，融创与万达之间的资产交割仍未全部完成。但是计划赶不上变化。

　　10月16日，万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都交易予融创，而王健林准备彻底告别文旅业务。

　　记者独家获悉，王健林已经做好了准备，彻底告别文旅业务。万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创。

　　这次交易会涉及文旅集团中的设计规划、建设、运营等大多数业务领域。具体包括文旅规划院、文旅项目建设中心、文旅项目公司、主题娱乐公司等主要部门，人员涉及到文旅集团总部核心创作团队以及运营维护管理团队等等。

　　简单来说，万达去年卖掉的是文旅项目的壳，现在要卖的是文旅项目的瓤。要把去年卖出去的文旅项目对应的设计规划、建设、运营管理这些业务部门及人员全部转让给融创，由融创自己操盘。包括项目里的商业业态，都不再由万达来做商业运营管理。

　　转让过后，万达只单纯保留对13个文旅项目9%的股权，不再负责其他任何事务。

　　在万达文旅集团，除了宝贝王、酒店管理公司等，其他核心部门未来基本都会清空。也就是说，万达已经决定彻底告别文旅业务。

　　这笔交易正在进行，还未对外公开。具体交易对价、交易方式，以及前述共计130亿元的品牌使用费融创是继续缴纳，还是直接取消，仍是未知数。但相比去年438.44亿元的交易规模，这笔交易价要小得多。

　　记者获悉，融创会给万达文旅集团人员半年左右考核期，他们的编制从万达转到融创后，薪酬、职级也大概率会保留半年不变。

　　记者就本次交易向万达与融创方面求证，截至发稿未有回复。

　　这场正在发生的交易是去年那场大交易的一个转折式收尾，但它起初并不在万达与融创的预想范围内。

　　收了天量存货

　　孙宏斌四年前就开始在国内四处寻觅并购目标，直到2017年终于大举收购、斩获颇丰。

　　2017年年报显示，融创中国当年总计新增土地储备6764.2万平方米。仅2018年上半年，他们就获得了建筑面积2920万平方米的土地，综合成本仅为3620元/平方米。

　　顶着“并购之王”帽子的孙宏斌在过去一年多来曾饱受非议，无论是他入股乐视、接盘万达抑或高价收下天津的烂尾大盘，其行动屡屡招来质疑。

　　但今天成绩似乎又说明了一切，对于曾叫板王石、挑战万科的孙宏斌来说，他已具有充足的争霸资本。今天的融创手握土地储备共计2.31亿平方米，总货值3.29万亿。中报显示，仅2018年下半年就预计将有360个项目在售，可售资源将超过4900亿元。

　　不能说接盘万达给融创带来了多大好处，但如果没有那场“世纪交易”，面对眼下调控紧缩的环境，孙宏斌恐怕也无法像现在这样气定神闲。

　　最明显的优势来源于土地成本。融创中国副总裁高曦在近期公司中期业绩会上说，“目前融创土储超过70%是通过收并购合作方式获取，平均成本只有4470元/平米，现有土地储备足够支持未来发展，可以轻松合理判断市场。”

　　对于一家此前聚焦于一二线城市的房企来说，如此低廉的土地价格得益于其在二级市场的收购行为，其中接盘万达文旅产业则是拉低地价的关键。以2018年6月份刚刚成交的济南万达城二期土地为例，其中居住用地起始楼面价最高仅为2909元/平方米。

　　在此之前，万达凭借其品牌优势，与地方政府签订万达城投资协议时，往往能够以极低廉的价格拿下大片土地，这也是万达多年来仰仗的资本。而13个文旅项目为融创带来了规划建筑总面积合计为5940万平方米的廉价土地储备，其中销售部分面积5006万平方米。超过84%仍为可售面积。

　　手握天量存货，现在融创似乎仅需要注意开发节奏即可。但在花掉438.44亿，买下13座万达城之后，如何盘活这些持有型物业，应该是其眼下最需要思考的事。

　　万达城，此前被王健林称作万达模式的“第四代产品”。一度看好文旅产业的王健林，曾希望万达城有朝一日能给万达带来当初“万达广场”所成就的辉煌。万达内部为了做好这块业务还曾多次试验，包括武汉万达、长白山万达以及后来的西双版纳万达城，实际在内部都属于“试验品”。

　　与住宅或商业地产不同，文旅地产考验的是运营和操盘能力，能否带动人气，形成吸引力是一个项目成功的关键。尽管有万达经验借鉴，但对于融创来说，如何搞好这门生意，对他们来说无疑是一场“大冒险”。

　　融创此前从未接触过文旅地产。融创中国副总裁高曦曾在2018年4月份的业绩会上说，融创在文旅板块的短期目标是成立独立、专业的文旅集团，提升运营和盈利能力，希望未来能成为中国最具行业竞争力的文旅地产运营商，为公司打造新的增长点。

　　但关于增长点如何打造，目前还没有答案。早在2017年，孙宏斌曾多次出席论坛，向外界阐述融创投资文化娱乐产业的逻辑，“幸福生活就是买融创的房子，看乐视的电视，去万达城游玩”。这个说法似乎过于简单。

　　目前，融创文旅集团已正式成立，总部设在海南，由公司执行总裁路鹏挂帅。一位接近融创的人士对南方周末记者透露，因为大部分文旅城仍未开业，且品牌管理由万达方面负责输出，因此融创目前在这方面并没有详细规划。

　　尽管能在未来20年沿用万达品牌资源，但融创依然要为此付出一笔不菲的“学费”——每年都要向万达商业关联方支付5000万品牌管理费。

　　是什么让双方态度改变并促成了新交易？这笔交易对万达与融创又分别意味着什么？

　　吾之蜜糖，彼之砒霜

　　融创奔着万达文旅集团总部而来，看中的无疑就是文旅业务主创与管理人员。

　　文化旅游业务的门槛还是相当高的，万达文旅业务团队的专业度在国内排名靠前，是一支经验丰富、战力强大的队伍。

　　王健林当年对文旅业务的野心有多大，这个团队的含金量就有多高。他们才是文旅业务车轮能够滚动下去的核心力量，设计、建设、运营、管理，都是高精尖的技术活。

　　其中，万达文化旅游规划研究院是中国文化旅游产业首家获得国家高新技术企业认定的研发机构，汇集了大量国内外顶尖艺术大师和科技英才，业务涵盖主题娱乐业态及其衍生品的创意研发、制作、知识产权授权及服务等。

　　今年，融创新成立了文旅集团，已经开始独立运营，而专业人才团队还在空缺。

　　这次交易达成，相当于融创给万达下的聘礼，纳入豪华班底，既是人才补足，也是顺水推舟，两全其美。

　　这也像是一场吾之蜜糖，彼之砒霜的交易。交易的逻辑在于，万达与融创的诉求不同，但双方各取所需，谋求双赢，它是复杂现实局面下的，双方利益最佳平衡点。

　　如今，王健林与孙宏斌对文旅业务的不同看法，正是公司与公司之间战略目标、资产底盘、资金实力、业务重心不同的体现。从这个角度看，没有孰优孰劣，只有合不合适。

　　据记者了解，在万达，文旅集团已经发起人才去留问题的讨论，文旅建设业务的人力与务人数已经消减到了个位数。

　　融创文旅业务步入新台阶

　　融创对文旅业务以及专业团队的重要性认知，是一个循序渐进的过程。

　　去年和万达交易，只是单体项目和项目层面人员的转移，当时的共识里，文旅项目设计建造、管理运营等都授权给万达，由万达直接负责，融创充当的更像是一个金主角色，有所有权，但无管理权。

　　这个机制设计其实也埋下了一个伏笔，在实际推进过程中，它容易导致融创对文旅项目的管控和约束都较为有限。

　　孙宏斌看好文旅业务前景， 看重消费升级，赌的是未来成果。当今年融创开始把文旅作为一个重要的业务板块，开始重金投入的时候，新的发展诉求就会放大这种管控无力感。

　　文旅项目的销售物业已经给融创提供了不错的货值和现金流，可售面积4973万平方米。但其他持有物业还需要重金投入，持续多年。

　　对融创来说，未来要把文旅资产盘活，谋求好回报，必须把实干能力补足，把管理权限理清。他们会成为孙宏斌文旅计划展开路上的核武器，这是融创接手万达文旅团队的一个重要出发点。

　　打个比方，融创已经花了438.44亿元买下了13个文旅项目，准备大干一场，就相当于花重金买了单反相机，再买一个好一点儿的镜头，做高质量的配置，也是情理之中。

　　更何况，这次的团队配置，相比买项目本身，还是便宜多了。

　　内容与形式同样重要，强强结合之后，融创的文旅业务才可能自此正式步入新台阶，改变以前一条腿走路，需要万达做拐杖的阶段。

　　万达：现在的钱比未来的钱值钱

　　万达为什么愿意放手它曾经引以为傲的文旅核心业务与骨干部队？

　　虽然去年与融创的交易中，万达已经拟定了要对融创持续收取运营管理费的要求，看起来是万达要持续保留文旅集团核心业务与团队，做文旅轻资产运营。

　　但实际上，打包出售所有的文旅项目，这个行为本身就是一个信号，它是王健林放弃文旅业务的第一步。

　　从第一步走到如今彻底放弃，也只是一个时间问题。

　　从万达的诉求点来看，没有项目，只有团队，做轻资产配置，就需要符合讲轻资产故事的硬性前提条件。

　　万达商业轻资产的故事已然成立，如火如荼，但文旅轻资产的故事与商业轻资产并不一样。

　　轻资产商业模式都需要做到有看得见的增量利益，做有成长性的生意。万达如果要做大文旅轻资产，每年接管的文旅项目与收益至少要有上升趋势。

　　但是，文旅项目体量大，获取难度大，沉淀资金多，一个单体项目就可能投入百亿到千亿，做一个文旅项目就是开启一个长线工程。

　　国内在文旅领域走得最快的开发商便是万达自己，但也不过一共13个项目。同行进攻文旅业务，在项目数量和进攻力度上，能与万达匹敌的不多。

　　这意味着，万达文旅轻资产对外接活，独立经营的空间并不大。

　　对王健林而言，剥离文旅业务，是万达转型之路上的最佳动作，也是一次必然的取舍。万达借这次出售，彻底摆脱了文旅业务的重负，可以将注意力聚焦在最具含金量的业务上，进一步做轻资产转型。放手力度之大，可见王健林转型决心之大。

　　用他自己的话说，是万达已持有大量重资产的万达广场，就没有必要再去持有重资产的文旅项目，后者十几年才能收回投资，负债压力相当大。

　　如今，彻底告别文旅集团业务与团队，也是基于利益之举。与其等待每年不确定的管理费用回报 ，不如直接出售，直接获取稳定的现金流。

　　对于文旅，万达宁愿相信，现在的钱比未来的钱值钱。当然，这也可能从另一个侧面反映出，资金对现阶段的万达还非常重要。

　　抛售文旅之后的万达

　　对于王健林来说，大举售卖资产，在他的从商履历中还是第一次。

　　从1988年成立万达以来，无论盖房子还是做商业，“万达速度”一度曾是国内房地产企业中的标杆。

　　而在2017年那场“世纪交易”后，万达的总资产和收入指标，直接减少了11.5%和10.8%，其他各项经营指标也均有下降。不过，今天的万达仍是个庞然大物。2017年实现收入2273.7亿元，总资产达到7000亿。

　　从创立至今，万达总共经历过四次转型，从最开始的地产商，到后来的商业地产大亨。万达广场令王健林登顶首富，随后向文化板块进军，又造就了万达电影，并开始更加多元化扩张——金融、体育、旅游、互联网。

　　但在那场“世纪交易”后，一切都发生了变化。此前，好不容易研发出“万达城”，希望将其做成中国“迪士尼”的万达，一直希望能依靠文旅地产来取代过去的万达广场模式。

　　与万达广场相比，万达城是靠文化旅游的概念来刺激消费。让原本偏僻的地区借助文旅产业带来的人气发展。它面积更大，配套更全，也更受地方政府欢迎。

　　而在万达过去的组织架构里，一座万达城实际上促成了两家公司的现金流。一位万达内部人士告诉南方周末记者，万达城的开发和写字楼、住宅的销售产生的现金流都由万达商业承接，而娱乐项目、酒店等业态的运营则归属于万达文化旗下。

　　这原本将成为“百年万达”的新武器，却被突如其来的变故改变了。王健林选择了“断臂求生”，彻底推翻了过去的逻辑。

　　现在，万达的金融业务也已经重回传统。而在2017年年会上，王健林提出，在以万达广场为核心支柱产业的基础上，曾经激情扩张的体育产业将把精力回归国内，回归自有IP。文旅产业将以酒店管理为核心，尽早做到管理百家高星级酒店。而影视板块则要努力向非万达物业扩张。

　　（房掌柜整理来自财经杂志、观点地产网、南方周末）