房贷收紧下的惠州市场表现理性平稳 开发企业和购房者回归本质

　　月度销售保持破100万平方米高位，市场逐步恢复理性

　　在过去两年的调控周期里，市场供需旺盛，房源供不应求已然成为楼市常态，大量项目推售入市便能迅速取得乐观的销售局面。“现在只要有房源推出来基本上都能够迅速卖掉，最无奈的就是工地工程进度太慢。”记者在今年5月走访中，多位销售人员如是表示。

　　今年黄金周国庆假期（10月1日—10月7日），惠城区新房网签数据仅为146套，网签面积1.52万平方米。具体到整个9月份市场，区域月度新房住宅网签数量也仅为1895套，而同期的供应房源数量则达到了4649套的高位值。

　　延伸到全市层面，在9月份，全市共计领取预售许可证109个，批售新建商品房源24252套，环比上升约47%。在销售表现上则为11980套，成交面积112.35万平米。相较前期市场的150万平方米左右的高位交易表现出现较为明显的滑落。

　　“现在的市场销售局面是真的变了。看房选房的客户数量明显减少，房源的去化速度很明显地减缓。”多位开发企业负责人在记者走访时透露。仲恺某标杆楼盘项目负责人就称，在两个月以前，项目每周的上门客户量基本在250批次左右，但在近两个月，降到了只有50批次左右，下降得非常明显。

　　如何理解市场出现的滑落？“你不可能时时刻刻都想着客户扎堆抢房，新房一推出来就被销售一空，市场永远都是在处在不断的动态变化之中的。”胡光宇认为，对比过去两年的暖市，当前的市场会有些许凉意，但从更长周期的市场来看，仍然是处在高位的销售表现，单月度的销售规模仍然保持着破100万平方米的成交，这意味着市场表现依然良好，供需面也保持着较为乐观的局面。

　　“这种市场局面并非意味着‘寒冬’，更大程度上或许还是意味着市场的更加理性，在调控的深度发酵之下不断回归理性。”惠州自身营销策划人、攻略联盟负责人李建锋介绍，事实上，过去两年左右的市场本身不是十分正常，过度旺盛的市场需求掩盖了楼市的本质价值，产品研发、户型设计、工程打磨，以及营销策略等都变得可有可无。“跟随调控的深化，市场回归理性，回归到房地产开发的本质价值这是最关键的。”

　　如何理解市场发展机遇？

　　城市发展前景优越，市场长效支撑有力

　　“无论是购房市民的集聚，还是开发企业的扎堆，惠州楼市最本质的吸引力都是在于清晰而乐观的城市发展面。”惠州世联行董事总经理周玉仁介绍，不管是粤港澳大湾区的发展进程，还是市委全会提出的创一流城市目标，惠州这座城市在内外两个方面都有着足够的发展潜力。

　　他认为，城市的这种发展机遇切实为房地产业的发展带来长效支撑。

　　结合动态的市场表现，记者注意到，应对市场的变化，富辰、金裕等企业收缩，中海、隆生等企业仍在拿地扩张，碧桂园、恒大、海伦堡、新力等规模型房企更是频繁加持土地，深度布局惠州市场。实际上，这在很大程度上代表着企业正在根据自身的实际理性经营，或扩张、或安稳，差异化发展明显。

　　具体到当前呈现出下行势头的市场，在碧桂园、恒大、万科等巨头纷纷表态战略放缓周期，多家房企表现出了对后续市场的看好。“前一阶段很显然是抢不过什么地都要的碧桂园，现在大量企业开始收缩策略，拿地议价空间也增大了，反而是一个比较好的拿地时机。”在惠布局20余个项目的某房企营销负责人称。

　　通过前期的拿地和并购等方式完成超过10个项目布局的中洲控股惠州公司副总经理曾焕中认为，深度布局惠州是必然的选择。尽管当前的调控有一定影响，但基于粤港澳大湾区的进程，以及高铁、城际和地铁轨道等利好交通布局的规划落地，城市未来的发展前景对企业来说就是一种保障，也能够有效给企业以时间换发展空间的机会。

　　“城市的发展面优越，但对于房地产市场的发展，能否高效高质发展与城市的高效发展相匹配也是需要关注的焦点。”刘潇介绍，就当前的市场发展现状来说，与粤港澳大湾区要素集聚发展要求，以及与泛区域要素配置能否有效对接，市场的产品质量、多样性，以及服务的规范化等行业软硬件能否快速发展提升都将成为关键。

　　周玉仁同时介绍，结合城市针对城市能级提升、土地效能提质方面的规范引导，房地产企业如何在短周期的开发之外更深度融入城市区域建设和产业构建也将是值得深思的问题。周玉仁认为，尽管在当前的调控势头之下，利润空间被摊薄，但跟随着城市发展，只有更为深度地参与和融入城市发展才意味着未来的红利。

　　供需表现▶▶供不应求局面改变市场供应量充足

　　记者监测惠州各县区房管部门动态数据发现，在过去的9月份，惠州全市商品房销售规模出现明显的下滑。据数据显示，该月度全市商品房成交面积为112.35万平方米（房源套数为11980套），环比下降9.7%，同比也出现6.3%的下滑。值得注意的是，尽管对比出现滑落，但单月销售规模仍保持在100万平方米的高位值。

　　另外，值得关注的则是该周期的市场供应表现。据预售许可证监测数据，全市三县四区在9月份共有109个新预售许可证发放，供应房源数量达到了24252套，环比增幅近50%，其中博罗破6000套的供应数量位居各县区首位，此前市场供不应求的局面出现反转，市场供应新房较为充足。

　　记者注意到，随着市场调控的持续深化，前期放缓推售或放慢工期的楼盘项目开始加速推售回笼资金，市场在下半年逐步出现推售高峰期，这一方面有效补充了市场房源满足购房需求，另一方面则有效拓宽了市民的选择面，推动市场在产品打造、服务水平等方面的有效提升。

　　土地市场▶▶高溢价局面不再企业拿地更谨慎

　　今年7月，多宗优质地块进入土地挂牌公告阶段宜居打破了长达半年的土地供应荒局面。金山湖、桥东、马安等区域多宗规模土地进入市场，随着8月、9月份陆续挂牌出让，惠州土地市场出现阶段性的活跃局面。

　　结合动态市场，记者注意到，金山湖等核心区多宗地块的入市引起了众多市场企业的关注、其中位于金山湖片区的规划编号为JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2的两宗总面积为15万平方米的组合地块，由于地块区位和规模优良，多位业界人士结合此前小金口地块的争夺局面认为该宗地不出意外也将引起企业的竞夺。

　　然而，随着8月28日落槌，深圳华侨城置业投资有限公司、深圳市润投咨询有限公司和保利湾区投资发展有限公司三家央企组成联合体以32.7亿元的底价拍得。另在惠城东平窑头，桥东文头岭，以及马安阅粮畜牧场鹿江沥等地的多宗土地均未出现企业高价竞夺局面，最终地块的交易价格土地溢价率均保持在50%以内。

　　“结合当前市场的运行势头，以及调控的长效趋势，企业在土地竞拍市场呈现出谨慎姿态属于意料之中。”相关业内人士介绍，从市场发展来看，企业拿地要避免“面粉比面包贵”的局面，在价格监制机制严格执行的情况下，土地的过度溢价就意味着利润空间的压缩。以马安区域为例，当前价格监制的指导价格区间为10000元/平方米左右，企业过高价格拿地就意味着开发风险的加剧。“另一方面也可以看到，跟随调控的常态化，企业的扩张投资也正在不断理性化。”

　　政府声音▶▶逐步建立多主体供应的住房机制

　　市房管局相关负责人再度重申了调控的坚决性。他介绍，政府对于房地产市场的调控是长效的，将逐步建立起多主体供应的住房机制。

　　该负责人认为企业应该谨慎拿地扩张，有效防控风险。“从长效的市场周期来看，楼市永远都处在一个动态的变化过程之中，对于企业来说，时刻保持有效现金流应对市场风险很关键。”

　　他透露，该局当前正联合发改、住建、金融等多个部门筹备新一轮专项整治行动，除了对于企业违规行为的严肃查处，对于企业潜在的经营风险、资金风险等方面也将及时予以规范。这意味着市场调控的深化不单是有效规范企业行为，同时也将更为有效地规避市场运行的风险。

　　（南方日报记者 张峰）