惠城旧村庄改造征求意见 拆迁补偿要保证“居者有其屋”

　　《惠州市惠城区旧村庄更新改造实施办法》的出台将有利于更好规范旧村庄更新改造。

　　为规范旧村庄更新改造活动，促进城乡建设协调发展，优化城乡生态环境，保障农村集体经济组织和村民的合法权益，惠城区法制局起草了 《惠州市惠城区旧村庄更新改造实施办法 （第二次征求意见稿）》（下称 《实施办法》），并在惠城区人民政府网公布，公开征求社会公众的意见。

　　改造分类

　　拆除重建类改造和微改造两类

　　《实施办法》提出，惠城区行政区域范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的旧村庄更新改造工作，适用本办法。旧村庄改造分为拆除重建类改造和非拆除重建类改造（微改造）。拆除重建类改造主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的 “三旧”改造项目。涉及历史文化街区、历史文化名村以及历史文化遗产的，不适用拆除重建类改造。

　　非拆除重建类改造 （微改造）主要分为综合整治类改造、功能改变类改造、局部加建类改造、历史文化保护类改造和生态修复类改造，主要是针对原有上盖物年代较新、质量较好的项目，在维持现状建设格局基本不变的情况下，通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施、修缮与维护历史建筑等方式实施的改造；或通过土地整治、拆旧和复垦等措施，恢复生态景观用途、作为农用地使用的改造。

　　村民委员会 （或村民小组）变更为社区居民委员会的，原农村集体经济组织保留的集体建设用地实施改造，依照本办法执行。惠城区范围内的全民所有或者集体所有的旧厂区（旧厂房）实施改造，参照本办法执行。

　　改造条件

　　拟改造地块须在2009年底前建成使用

　　根据《实施办法》，申请旧村庄改造应当满足下列条件：

　　符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造项目单元规划和所在地区产业发展规划，纳入年度改造计划；拟改造地块在2009年12月31日前已经建成使用，经过第二次全国土地调查确认，且在最新的土地利用现状图上标注为建设用地；改造地块上盖建筑物基底面积占入库单元地块面积比例须达到30%以上；拟改造地块必须是已经完成地籍调查和确权登记的地块，土地权属清晰，权属界线准确，地类用途明确；无论拟改造用地在办理用地报批前是否具有合法权属来源，均应在动工建设前依法办理确权登记。

　　合作企业

　　每个改造项目应缴不少于1亿元保证金

　　《实施办法》鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续，将集体建设用地征收转为国有建设用地，自主实施改造或合作改造。也可以依法开展旧村庄土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。旧村庄改造涉及将集体建设用地征收转为国有建设用地的，应当按照 《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》规定的标准缴交土地出让金。

　　旧村庄改造项目的基础数据报经区政府审核同意公布后，农村集体经济组织方能组织开展合作企业的引入工作。农村集体经济组织拟与市场主体合作进行改造的，农村集体经济组织应当作为委托方，通过惠州市公共资源交易惠城分中心或者区政府指定的镇街农村“三资”产权流转管理服务平台进行招标的方式，公开选择合作改造候选企业，然后按程序进行投票表决确定合作改造主体。

　　参与旧村庄改造的报名申请合作企业（市场主体）应当具备相应的资金实力、开发建设资质、企业信用良好、社会责任感强等方面的能力，具体资格条件要求为实缴注册资本金不低于1亿元人民币(以验资报告为准)，企业自有资金比例不得低于项目总投资额的30%，近3年自主开发的房屋建筑面积累计竣工达到20万平方米以上且工程质量合格率均达到100%，并且近3年内在惠州市范围内不得存在欠缴地价款、烂尾工程、问题楼盘、税务处罚、列入黑名单等违法违规或不良信用记录。

　　同时，要求合作企业每个旧村庄改造项目应缴纳不少于1亿元人民币的履约保证金（企业联合体可视作为一个企业主体），根据拟改造旧村庄项目的规模，农村集体经济组织可以考虑适当增加相应保证金的数额。

　　监督管理

　　签约工作100%完成后方能清拆

　　凡已申报入库的旧村庄改造项目，原则上需在批准入库备案后2年内启动前期基础数据的采集工作，并向区政府提出申请实施改造。逾期未申请启动前期基础数据的采集工作或者未申请实施改造的，区“三旧”改造工作领导小组办公室可以报原审批机关批准，调整出“三旧”改造地块监管数据库和“三旧”改造年度实施计划。

　　旧村庄改造项目合作企业在取得改造实施主体资格认定之日起1年内，应当完成与全体房屋和其他地上建（构）筑物、附着物权属人（权利人）签订拆迁补偿安置协议工作。签约工作达到100%完成后，方能组织实施房屋清拆。

　　若逾期无法完成拆迁补偿安置协议签约工作的，可视情况给予6个月的宽限期。逾期仍不能完成的，则区“三旧”办可以报请原审批机关批准，撤销该项目享受的“三旧”改造相关优惠政策，并将该旧村庄改造项目调整出当年度的“三旧”改造计划和“三旧”改造实施方案项目库，延后3年方可允许重新启动实施。

　　合作改造实施主体应当在旧村庄改造实施方案获市 “三旧”办批准之日起3个月内，与属地镇政府（街道办事处）和农村集体经济组织共同签订 《旧村庄改造项目三方监管协议书》。凡未签订监管协议的，国土部门不予办理供地手续。

　　补偿安置

　　保障安置对象基本住房需求

　　按程序确定合作改造实施主体后，合作改造实施主体应当与农村集体经济组织签订 《旧村庄改造合作合同》，明确约定合作改造的范围、期限、权利义务、投(融)资方式、土地整理、拆迁补偿安置、规划设计与建设要求、分配方式、违约责任、履约保证金、其他权责要求及合同生效条件等。

　　其中，针对旧村庄改造项目范围内的房屋和其他建（构）筑物、附着物的拆迁补偿安置方案，应当单项公示征求意见，由房屋权属人（权利人）单独进行表决，须征得全体房屋权属人、其他建（构）筑物或者附着物权利人达到95%以上（含本数）的同意并签名确认。

　　拆迁补偿安置方案应当遵循公平、公正、合理和依法保护合法利益原则，兼顾历史和客观现实情况，保障农村集体经济组织成员“居者有其屋”和人均建筑面积最低不少于25平方米的基本住房需求。

　　旧村庄改造合作项目的实施方案中必须包括返回给农村集体经济组织可分得建成后物业的分配比例、方位、交付标准和时间等。农村集体经济组织可分得物业的价值应当不得低于旧村庄改造用地经批准转为国有建设用地后，依法出让给改造实施主体的国有建设用地使用权价值的60%（按国有建设用地使用权出让合同确定的交易总价格计算）。

　　按照合同或协议约定应当分配给农村集体经济组织的物业在未进行分配、未办理登记和未交付使用前，改造实施主体不得将该旧村庄改造项目及与其相关联的物业进行整体或部分转让、出售、抵押或者出租。香金群

　　责任追究

　　改造中欺瞒群众将追究刑事责任

　　农村集体经济组织在旧村庄改造过程中有下列行为之一的，由属地镇政府（街道办事处）责令限期整改或者纠正。拒不整改或者纠正，情节严重的，由纪检监察机关依法追究单位主要负责人和直接责任人的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

　　1

　　未按法定程序申报并组织召开村民会议或者户代表会议或村民代表会议讨论表决和签名确认并公示，擅自与企业签订旧村庄改造合作合同或合作协议的；

　　2

　　未按规定程序进行公开招标私自决定引入合作企业，或者在公开招标前先行与企业签订旧村庄改造合作合同或合作协议的；

　　3

　　欺瞒群众或者与合作企业恶意串通，在原方案或合同（协议）的基础上私自允许合作企业提高建筑容积率，或者约定农村集体经济组织放弃享有提高容积率后新增加物业再分配的权利，损害集体或者群众利益的；

　　4

　　其他严重违反有关法律、法规、规章、政策文件和本规定的行为。

　　实施主体严重违约将列入失信黑名单

　　旧村庄合作改造实施主体有下列行为之一的，有关部门应当将其列入失信企业黑名单。凡惠城区的政府财政性资金工程项目、公益性工程项目和其它旧村庄改造项目、农村留用地村企合作项目等，限制已列入黑名单的失信企业参加投标报名的资格：

　　1

　　与农村集体经济组织或其村干部恶意串通，损害国家、集体或者群众利益的；

　　2

　　严重违约，致使《旧村庄合作改造合同》或工程施工合同及其他相关联的合同（协议）无法履行，或者导致农村集体经济组织合同权益不能实现或严重受损的；

　　3

　　无发生不可抗力的法定事由而中途停止工程建设，严重欠薪引发群体性时间，或者致使农村集体经济组织的合同权益不能按期实现且超过合同履行期6个月以上的；

　　4

　　私自转让、转包、抵押、抵偿或者出售改造项目权益，致使农村集体经济组织的合同权益可能受损的；

　　5

　　法律、法规、规章和有关规范性文件规定的其他失信行为。