惠州年度新增建设用地指标 六成以上拟用于工业

　　城市土地是一座城市发展的根基。对于在珠三角城市群中占据土地面积优势的惠州来说，如何更为有效地用好土地无疑是在粤港澳大湾区机遇面前取得快速发展的关键。

　　日前召开的惠州市委十一届六次全会提出，惠州要立足功能定位提升城市品质和能级，加强对城市经济的研究，不断改进现有土地管理方法，提高土地资源综合利用水平，以质量效益论英雄，实现更有效率、更有秩序的发展。同时提出加强房地产的研究，避免过热的房地产开发挤占制造业发展空间。

　　惠州拥有113.46万公顷的陆地面积，占了珠三角9座城市总面积的1/4，然而在严格的城市用地指标分配和旧改奖励机制下，城市发展所面临的土地供需矛盾也在不断加深。面对争创一流城市的发展路径，如何更为有效地挖掘土地的潜力和效能，如何更有效地助推土地的综合利用带来城市产城人融合发展，这无疑都是惠州当下发展亟需妥善应对的问题。

　　保产业

　　划定工业线，为产业发展设置“防护墙”

　　土地面积大，开发强度低，这是惠州在融入粤港澳大湾区发展进程中一直被外界认为的最大优势。但实际情况却远非外界所说的乐观，惠州市国土局副局长邓力介绍，一个城市的土地如何用都有严格的用地指标要求，尽管惠州土地总量确实相对较为丰富，但并不是想用就能用的。

　　事实上，土地供需矛盾一直存在。记者采访了解到，中韩产业园、TCL华星光电、伯恩光学、惠州机场扩建等多个重点产业项目在落地过程中几乎都面临过或正在面临着用地难的问题。

　　值得注意的是，随着惠州致力于创建国内一流城市，可以预见，无论是城市配套、城市功能设施建设，还是产业项目落地等用地需求，在未来相当长一段时期内都可能保持着高位增速。这也意味着改善和优化土地管理方法、保障产业项目发展提升土地效能变得更加关键。

　　再来看一组数据，作为城市土地效能最直观的数据指标，惠州单位土地产出效率与周边城市的对比值。

　　据市国土局统计数据，2017年，惠州单位建设用地二、三产业增加值已从2012年的2.37亿元/平方公里提高到3.36亿元/平方公里；单位GDP增长消耗新增建设用地量（下称：耗地率）则从11.6公顷/亿元下降至去年的8.3公顷/亿元。与自己对比，可以看到土地的集约利用取得一定的成效，但与周边的佛山、东莞等城市横向比较，惠州的单位建设用地二、三产业增加值对比佛山的6.42亿元、东莞的6.35亿元差距明显，对比佛山1.52公顷/亿元、东莞1.06公顷/亿元的耗地率水平则还有很大的提升空间。

　　如何提升？市国土局党组副书记袁贵平表示，调整土地利用结构，保障产业项目落地发展是关键。“城市未来的供地将更加精准化，建立土地指标资源池，向重点发展区域和重点项目、工业项目等倾斜，强化用地指标的精准化和差别化投放。”他透露，该局将出台工业用地供应管理实施细则，规定年度新增建设用地指标60%以上用于工业项目，让土地为产业发展提供足够的动能。

　　聚焦城市用地发展现状，面对去年全市工业用地在供应建设用地总量占比10.23%，用地多集中于房地产领域的局面，为更有效地确保城市工业用地的建设规模，市住建局有针对性地编制了《惠州市区工业控制线划定及管理规定》，在市区划定216.65平方公里的工业控制线规模，占总城市建设用地面积的33.31%。同时刚性提出划定区域内严禁房地产及公寓式商品住宅开发，严格实施“占补平衡”制，确保城市产业用地得到保障。

　　“划定城市工业线就是给产业的长效发展筑上‘防护墙’，严防产业用地被侵占挪用，而规定六成用地指标供应工业则满足了产业项目落地的及时需求，助力产业建设迅速落地。”深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司总工蒋峻涛认为这在制度上有效确保了城市产业发展优先，能够切实推动好的土地向好的项目集中。

　　提效能

　　盘活存量土地，推动城市提质发展

　　据近期召开的惠州市土地管理工作电视电话会议透露，今年，省政府针对珠三角9座城市的新增建设用地计划指标下达方式作出重大调整。未来将不再直接分配指标，而是依据城市存量用地盘活面积、重大产业项目用地供地以及上年度考核的情况奖励新一年度的用地指标。

　　“将城市的建设用地指标与存量用地盘活的情况和产业项目供地直接挂钩，这也就意味着土地盘活的面积越多，产业发展得越好，该城市获得的新增用地指标也将越多。”蒋峻涛认为这实际上就是在倒逼城市提质，一方面更加积极地盘活存量，另一方面更有效率地推动好的产业项目快速落地生根。

　　具体到惠州实际，过去一年，惠州盘活各类存量土地2.89万亩，新增“三旧”改造项目2800亩，完成改造1618亩，超额完成省下达的任务。兴起东湖花园9区、天益城等一批“工改商”项目，以及思科信息产业园、T21创意产业园等一批“工改工”项目实现改造，提效的同时也切实改善了局部的城市面貌。

　　然而，延伸到直接挂钩的新增用地指标奖励，2018年，惠州“三旧”改造奖励指标则仅有830亩，为佛山市的1/10左右。

　　与珠三角其他城市相比较发现，惠州更加看到差距。据相关统计数据显示，从2009年至2018年6月，惠州“三旧”改造项目421个，总面积规模1.8万亩；完成改造107个，面积规模5934亩，然而，同时期的广州、佛山和东莞累计完成的改造面积则分别达到了：5.18万亩、12.45万亩、2.5万亩。

　　当前用地和改造的实际，意味着惠州未来的挖潜空间还很大。随着创建一流城市的进程提速，城市更新也将有效提速。市国土局党组副书记袁贵平指出，当前全市7.67万亩批而未供和低效用地规模拟在未来3年将全部清理盘活。其中在2019年计划盘活约3.84万亩，2020年计划盘活约1.2万亩。

　　如何确保该计划落到实处？该局制定了3年盘活计划及配套政策。邓力介绍，该局未来将对闲置的土地逐宗清查，核实历年来未供、闲置和低效利用土地情况，建立起整改清单和台账，明确时间表和路线图。“对因企业原因、未动工开发满两年的，严格依据《闲置土地处置办法》，一律收回国有建设用地使用权。”

　　袁贵平补充介绍，结合惠州被列入新一轮土地利用总体规划编制试点城市，未来将紧紧抓住这一契机，对城市土地进行科学统筹，优化土地管理机制，全面推动土地效能的提升。一方面科学安排耕地、建设用地、生态用地以及需要盘整的土地，严格控制建设用地总规模，另一方面则将引导用地向重点发展区域、工业园区集聚，有效优化全市的产业和城市的用地布局。

　　促融合

　　完善新开发区域配套，促片区有效发展

　　一面精准化供应新增土地，一面盘活存量土地，城市土地效能将得到有效提升。但要更全面的城市综合效率的提升，还需进一步推动城市的产城人融合发展进程。

　　“不同从单一产业或单一项目的建设，产城人融合发展更多的则是相应的区域，产业、人口和生活设施配套等的综合发展。”华南理工大学建筑设计研究院副总规划师、教授级高工姜洪庆介绍，这一阶段的发展意味着城市各要素的集聚和融合，也是现代城市较为理想的发展模型。

　　聚焦城市阶段性的发展实际，跟随珠三角城市群、深惠一体化，直至当前的粤港澳大湾区发展进程，随着惠州在区域内的发展潜力和价值不断增加，大量企业也从单一的项目建设往深度布局发展。

　　与此同时，大量的房地产开发企业则从单一的商住项目建设，争取短周期的开发利润，转向深耕布局，更多的关注到项目运营。规模较大、综合性，且自带产业配套的小镇经济成为最为常见的新形式。

　　记者注意到，近两年来，依托惠州各区县资源要素优势的特色小镇不断出现，如碧桂园集团在惠州仲恺潼湖、惠东稔山和惠阳新圩3个区域分别规划打造的科技创新小镇备受关注。而万达集团投资建设大亚湾万达文化旅游城、当代置业在博罗打造文旅康养小镇也受到欢迎。

　　值得注意的是，跟随小镇经济的发展，部分质疑企业曲线拿地的声音也开始出现。相关人士认为，在政府土地供应收紧，土地价格上涨的情况下，企业通过打造小镇概念获取土地开发就相对简单和优惠很多。

　　针对这一质疑，市国土局相关负责人表示，该局的审批环节正在不断收紧，多重把关，严格监管，企业想浑水摸鱼不太可能。“之前就有企业申请建康养小镇，开口就是千亩用地规模，你的建设规模、康养床位数量、接待量和服务规模等等一计算就不可能，这种项目我们肯定要淘汰掉。”他说。

　　与此同时，挂牌土地市场也不断完善，更加关注到产城人的融合。如金山湖综合地块，在转让规划条件中就明确了商业综合体和酒店规模，同时也对教育设施建设权责予以明确；马安鹿江沥两宗规模地块同样明确了片区配套建设责任。

　　房地产的开发不再是单一的开发模式，而是更加关注新区域的配套生活完善、产业配套的导流等，从而推动整个片区的有效发展。

　　“小镇经济的发展代表着新兴的产业小城镇，土地挂牌优化则代表着区域的综合发展，两种发展方式都是有效的产城人融合发展的路子。”姜洪庆认为，无论是区域建设还是产业项目其目的都是城市和人的发展，这种叠加了产业导入、人口导流，以及生活住宅和配套设施建设的发展模式是值得期待的。

　　■特写

　　旧制衣厂变身信息产业园

　　外墙焕然一新，原有的制衣车间成了信息园，工人宿舍则变成了创业公寓……在江北云山东路附近的老大进制衣厂等来了“现代化”之路。

　　记者注意到，在该项目的周边，借力城市更新，与制衣厂毗邻的同时期老厂早已被开发成丽日君颐花园，云山东路对面的TCL老厂区则变成了T21创意产业园。

　　作为区域现代化改造的“后进生”，大进制衣厂当前进入到思科信息产业园的轨道。

　　目前，大进制衣厂的旧貌逐渐褪去，外部的装饰和内部的格局都已经大变样。从7月开始施工以来，信息产业园里的产业园、软件研发中心、创享社区、创想咖啡、人才公寓等区域功能划分和建筑设置都已经成型。“按照现在的施工进度，基本进入尾声了，项目也即将陆续开始运营。”思科信息产业园相关工作人员说。

　　“园区以后将打造成为集科技孵化、研发办公、人才培训、休闲生活、产业资本于一体的规模化信息产业集群。”作为该产业园区项目的运营主体，惠州市思科信息技术有限公司相关负责人介绍，该园区未来将吸引浪潮集团等大量IT信息企业进驻，预计线下入驻企业将达到80家左右，线上入驻企业1500家以上。

　　老制衣厂的员工宿舍楼经过改造之后变成了人才公寓。项目负责人介绍称，均为长租型公寓，主要是作为产业园区内年轻创业者的生活配套，同时也将吸引相关创业青年居住。通过产业聚集人才，同时通过完善生活配套，吸引人才进入园区工作，两者相辅相成，推动信息产业园区的发展。

　　值得注意的是，该产业园区的发展也受到各届政府部门的关注。通过“工改工”，完善闲置老厂房的配套建设，导入产业和聚集创新创业要素，除了切实带来区域产业的提升，更好地发挥城市土地的效能，同时也带来了区域城市面貌的有效改善。

　　相关部门负责人表示，惠州正处在创建一流城市的高速发展进程中，有效盘活闲置厂房、闲置用地，对于高效利用和发挥土地的能效，提升城市产业水平和提升城市能级无疑是有效的助力。该负责人介绍，对于这种闲置土地盘活成创业孵化器、创意产业园的新型发展模式将给予全力支持，希望能更高效、更高质盘活城市用地。

　　（来源：南方日报 张峰）