今年“金九”开局成色不足,而上周东莞楼市也不出所料,依然延续了此前的“凉意”。
受楼市调控政策的影响,开发商放慢了推货的脚步。合富研究院数据显示,上周东莞新建商品住宅供应仅531套,环比大幅减少。值得注意的是,上周东莞住宅网签约900套,远远超出新增住宅供应量。可见,在楼市调控政策收紧的背景下,开发商推货意愿不强,当前东莞楼市供应仍然偏紧。可以说,今年“金九”供应同比大幅萎缩是大概率事件。
面临去化难题,不少楼盘频频下调备案价,采取低开策略以价换量。甚至不少业内人士坦言,今年“金九银十”很难有较大的起色。
推货速度放缓 供应仍然偏紧
经过九月第一周的试探,开发商继续放慢推货的步伐。上周东莞新建商品住宅供应仅531套,环比减少56%,与九月开局相比缩减一半。从9月前半月情况来看,累计供应1751套、网签1881套。供应量下滑,网签量逆势回升,而且高于新增供应。和以往不同的是,在这些推新货的楼盘当中,本土房企表现亮眼。位于石碣的达鑫江滨新城,在9月15日已正式开放样板房,希望借助“金九银十”冲刺一把;与此同时,丰华珑远翠珑湾也进行了房价备案,预计在“金九”面市。但“没有对比,就没用伤害”,去年9月全月,东莞新建商品住宅供应近100万平方米。很显然,今年“金九”难以再延续往年的热闹。
在住宅供应整体放缓的情况下,泛城区楼盘开始闻风而动,积极推出新货。南都记者了解到,在城区土地供应持续紧缺,新增住宅供应量严重不足的情况下,中心城区刚需家庭开始外溢至泛城区区域。因此,在“金九”期间进入市场的泛城区楼盘,备受中心城区购房者的关注。且随着刚需购房者比例不断上升,楼盘多推出满足刚需和改善型需求为主的三房、四房产品。
厚街麻涌住宅供应量上升 区域分化明显
在开发商普遍推货意愿不强的情况下,厚街和麻涌这两个镇街的住宅供应量却大幅增加。上周东莞新增531套住房供应,厚街和麻涌占到了上周新增供应量的7成。在9月前半月供应中,常平、寮步、长安和厚街占总供应8成比例。从九月前半月楼市的表现来看,区域分化明显。开发商受政策影响,推货意愿不强,也是造成住宅供应区域分化的一大重要因素。
在网签量方面,上周麻涌、万江和虎门排名前三。其中麻涌成交169套,占比19%;而9月前半月,虎门、万江、高埗和麻涌网签量突出,四区域全市占比达42%。记者了解到,麻涌主要依靠碧桂园信鸿铜雀台和恒大滨江左岸这两大楼盘,直接拉高了麻涌上周的住宅签约量。其中,碧桂园信鸿铜雀台签约了141套,签约均价为14500元/平方米。而万江主要贡献楼盘有万科首铸东江之星,签约了80套,签约均价24800元/平方米,这也是东莞万科的首个T OD项目。可见,铜雀台是以价格取胜,而东江之星则因为区位优、轨道交通便利等因素,洋房排队网签促进上周成交量。
楼盘打折让利促销 房价开始松动
上周,楼盘8.3折、8 .9折以及特价房等促销消息不断传出,东莞房价开始有松动迹象。南都记者了解到,今年“金九银十”不仅没有出现往年的热闹景象,反而依然延续了7、8月份的“凉意”,成交量没有明显好转。在这种情况下,开发商开始加大促销力度。甚至个别楼盘调整价格后,比原来叫价下降了两三千元/平方米。据业内人士介绍,东莞部分区域楼盘促销让利情况增加,采取低开策略以价换量,刺激成交。
除了打折促销,不少楼盘也开始下调备案价,而且部分楼盘调价动作频繁。上周,东莞共有9个楼盘下调备案价,不过以个别房源调价居多,多为特价房或者特殊房源。其中中惠松湖城、时代天境、新世纪中和园为批量下调。其中,时代天境354套洋房下调备案价,调整后均价为19939元/平方米、19974元/平方米。而这已经不是时代天境第一次下调备案价了,8月时代天境486套洋房降价。而中惠松湖城上周也有354套洋房批量降价,调整备案价后均价为19800元/平方米。房企的种种动作,也直接反映在了网签均价上面。据悉,上周东莞网签均价约16775元/平方米,环比略降3%。
后市:五宗商住用地拍卖
近期东莞还将有五宗商住用地持续入市。东莞公共资源交易网发布公告,南城、塘厦、高埗、虎门、厚街、东坑等镇将出让5宗商住地和一宗商务金融用地。其中,塘厦和南城出让的商住地块备受关注。这也是塘厦时隔四年再推出3.89万平方米的商住地,且位于四村社区。记者了解到,塘厦在2010年至2014年期间,在招拍挂市场时常推出新地块。但2014年后,再无地块出让。
而南城即将出让的商住、商业地块,可以说是南城“黄金”级商住地。位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交会处东南侧,面积9万多平方米,起始价195664万元。记者在东莞公共资源交易网上看到,根据公告内容显示,该地块最高限价楼面地价仅为6549元/平方米,但竞拍条件极为严苛,是目前为止东莞土地拍卖最为严格的一宗。
公告显示,该地块将采用“限价+竞自持”方式竞拍,最高限制地价为237300万元,按照总计容建筑面积计算,最高楼面地价为6549元/平方米。当报价超过最高限制地价后,仍有两个或两个以上竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞剩余商业用房面积的自持比例(可竞剩余商业用房计容建筑面积约43625平方米,自持年限至出让的土地使用权使用年限届满之日止,竞报阶梯为上述面积的5%)。
记者注意到,该地块总计容建筑面积约362322平方米,宗地权利人须无偿配建计容建筑面积不少于160000平方米商业办公楼和1600个规划地下停车位给南城街道办事处用作拆迁安置、高新科技企业孵化器及其他发展配套用房等用途。同时,宗地权利人须集中建设并全部自持计容建筑面积不少于50000平方米商业用房。
(来源:南都地产)
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